تقاضای برج‌نشینی بیشتر از کوچ به شهرهای جدید
گروه راه و شهرسازی|
وقتی دو سیاست «توسعه شهرهای جدید» و «فروش تراکم» به رقابت با هم برخاستند، این توسعه عمودی شهر بود که توانست برنده شود چون مردم تمایل داشتند در شهرهایی که خدمات زیربنایی و روبنایی دارد و از نظر ساخت و ساز تکمیل است، بمانند نه اینکه به شهرهایی بروند که هیچ گونه تأسیسات زیربنایی و خدمات روبنایی در آنها اجرایی نشده است. این جملات بخشی از اظهارات غزال راهب، رییس بخش شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی است که به سیاست‌های اجرا شده در دهه هفتاد شمسی اشاره دارد. از اواخر دهه هشتاد تاکنون به نوعی نیز این تمایل تکرار و تجربه شده است. به‌طور مشخص، در پی انبوه‌سازی دولتی با نام مسکن مهر در زمین‌های بایر خارج از شهرها، منجر به برآمدن شهرهایی بدون امکانات و زیرساخت‌های لازم شد و به همین دلیل نیز مردم تمایلی برای کوچ به این شهرها از خود نشان ندادند. پرند، پردیس و شهر جدید هشتگرد شهرهای تازه‌ای هستند که پس از گذشت بیش از یک دهه از تاسیس آنها، همچنان ظرفیت جمعیتی آنها اشباع نشده است. البته عدم تمایل به کوچ به شهرهای جدید در دهه 1390 متفاوت از دهه 1370 است. چه آنکه دو دهه پیش، با توجه به قیمت‌های ارزان مسکن در شهر تهران و رونق ساخت و ساز، امکان ساکن شدن در پایتخت فراهم بود، اما طی دهه گذشته، با فقدان این دو فاکتور و همچنین اشباع جمعیتی شهر تهران و کاهش قابلیت‌های زیستی این شهر، شهروندان به ناچار در حاشیه پایتخت ساکن شده‌اند و در واقع، حاشیه نشینی به جای برج نشینی، تقویت شده است.
غزال راهب، رییس بخش شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با مهر درباره اینکه آیا اساساً نیاز است به سوی بلندمرتبه‌سازی در شهرها برویم یا باید شهرسازی افقی را ترویج کنیم، اظهار کرد: پاسخ مشخصی معمولاً برای این سوال وجود ندارد و بسته به ویژگی‌های هر شهر، شهرسازی متناسب با آن نیز متفاوت است.وی با بیان اینکه بلندمرتبه‌سازی به خودی خود نه یک ارزش به حساب می‌آید و نه یک ضد ارزش، افزود: افزایش تراکم در همه شهرهای ما با افزایش جمعیت و درنتیجه افزایش تقاضای مسکن، به عنوان یک راهکار مطرح شده است. در یک دوره تاریخی در کشور مثلاً دهه هفتاد شمسی، بلندمرتبه‌سازی، افزایش تراکم و توسعه عمودی شهر در دستور کار شهرداری‌های شهرهای بزرگ قرار گرفت؛ نکته جالب این بود که در همان زمان ساخت شهرهای جدید هم به تصویب رسید؛ چون فشار افزایش جمعیت و تقاضای مسکن سبب شده بود تا بلندمرتبه‌سازی و ساخت شهرهای جدید به موازات هم پیگیری شود.راهب ادامه داد: فروش تراکم ساختمانی یکی از درآمدهای شهرداری‌ها هم محسوب می‌شد؛ وقتی دو سیاست «توسعه شهرهای جدید» و «فروش تراکم» به رقابت با هم برخاستند، این توسعه عمودی شهر بود که توانست برنده شود چون مردم تمایل داشتند در شهرهایی که خدمات زیربنایی و روبنایی دارد و از نظر ساخت و ساز تکمیل است، بمانند نه اینکه به شهرهایی بروند که هیچ گونه تأسیسات زیربنایی و خدمات روبنایی در آنها اجرایی نشده است. لذا در این سال‌ها شهرهای جدید نتوانستند مورد اقبال قرار گیرند و به سقف جمعیتی که برای آنها برنامه‌ریزی شده بود برسند. وی خاطرنشان کرد: من معتقدم هنوز هم اگر ظرفیت‌های تراکمی جدیدی ایجاد شود، مردم به سکونت در برج‌ها تمایل بیشتری دارند تا شهرهای جدید.
تغییر الگوی جمعیت‌پذیری شهرها با بلندمرتبه‌سازی
مدرس معماری و شهرسازی در دانشگاه درباره خط قرمزهای بلندمرتبه‌سازی تصریح کرد: ما اسناد بالادستی توسعه و عمران شهری داریم که چشم‌انداز و نقش و جایگاه شهرها را در سطوح ملی، منطقه و محلی ترسیم کرده است. در این طرح‌ها موضوعی به نام جمعیت‌پذیری شهر مطرح شده که این جمعیت‌پذیری در سطح محلات مختلف و همچنین در زون‌های مختلف شهری توزیع می‌شود؛ جمعیت‌پذیری شهرها همان «سقف مجاز جمعیت شهرها با توجه به میزان زمین موجود و الگوهای تراکم در اسکان» است؛ یکی از مسائل بلندمرتبه‌سازی غیر برنامه‌ریزی شده این است که تراکم جمعیتی کل شهر در مقایسه با محلات مختلف هر شهر را به هم می‌ریزد و درنتیجه روی خدمات زیربنایی و روبنایی اثر می‌گذارد.
وی در خصوص میزان هم‌خوانی بلندمرتبه‌سازی با مسائل فرهنگی شهرها اظهار کرد: اگر آمارها بررسی شود می‌بینیم که ۸۰ درصد واحدهای مسکونی ما زیر ۳ طبقه هستند که نشان می‌دهد بلندمرتبه‌سازی به عنوان فرهنگ غالب کشور وجود ندارد و مردم علاقه‌مندند از مزایای ساخت و ساز افقی بهره مند شوند اگرچه به‌طور کلی جمعیت و میزان زمین موجود در بسیاری از شهرهای ما به گونه‌ای است که نیازی نیست به سمت بلندمرتبه‌سازی برویم ممکن است در شهرهای بزرگ‌تر این نیاز وجود داشته باشد اما مساله بازدارنده در کلانشهرها این است که در شهرهایی مانند تهران یا مشهد سقف جمعیتی آنها پر شده و نیازی نیست که سکونتگاه جدیدی ایجاد شود. راهب یادآور شد: البته می‌توان برای بلندمرتبه‌سازی در برخی مناطق کلانشهرها پیش فرض‌هایی متصور شد مثلاً بافت‌های فرسوده تخریب و سازه‌های جدید جایگزین شود.
برخی شهرها ظرفیت و تاب‌پذیری بلندمرتبه‌سازی را ندارند
وی درباره اینکه بلندمرتبه‌سازی چگونه با منظر شهری، محیط زیست و جغرافیای طبیعی منطقه ارتباط برقرار می‌کند، گفت: باید دید آیا منطقه محل ساخت بلندمرتبه، اصلاً تاب و توان زیست محیطی احداث برج را دارد یا خیر؟ مثلاً معتقدیم بلندمرتبه‌سازی اگر در مناطق درستی احداث نشود و جانمایی آن اشتباه باشد، بر الگوی باد یک شهر ممکن است تأثیر منفی بگذارد؛ اینکه فاضلاب تولیدی ساکنان بلندمرتبه در یک منطقه بر منابع آب زیرزمینی آن منطقه یا حتی شهر تأثیر منفی دارد یا خیر هم یکی دیگر از مسائلی است که باید مورد بررسی قرار گیرد.
رییس بخش شهرسازی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به لزوم بررسی و تعیین خط مشی و میزان اثرگذاری بلندمرتبه‌سازی بر خط آسمان اشاره و بیان کرد: آیا شهر توان فنی ساخت و پس از آن نگهداری بلندمرتبه‌سازی را دارد یا خیر؟ مصادیق این موضوع را بسیار دیده‌ایم؛ همین اتفاقی که در ریزش متروپل یا آتش‌سوزی برج رامیلای چالوس افتاد نمونه‌هایی از آن است؛ در مصوبه سال ۱۳۸۹ شورای عالی شهرسازی در خصوص بلندمرتبه‌سازی، شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر هزار نفر ملزم بودند که اگر می‌خواستند بلندمرتبه‌سازی کنند، این برج‌ها اولاً فقط باید «نقطه‌ای» بود نه «پهنه‌ای» و ثانیاً باید طرح توجیهی برای لزوم ساخت آن ارایه می‌شد؛ همچنین دلایل فنی که ساخت چنین ساختمانی چه کمکی به اقتصاد شهر می‌کند، باید به شورای عالی شهرسازی ارایه می‌شد.
بلندمرتبه‌سازی و اقتصاد شهرهای کوچک
وی ادامه داد: ولی در عمل دیدیم که کمک به اقتصاد شهر با احداث ساختمان‌های بلند بعضاً به اقتصاد رانتی برای برخی افراد تعبیر شد؛ مثلاً برج رامیلا وقتی در نزدیکی چالوس در آتش سوخت، آتش نشانی این شهر اعلام کرد که تجهیزات لازم برای اطفای حریق در ساختمان‌های بلند را نداشته است؛ یا مثلاً در موضوع متروپل سازوکار نظارتی به دقت تعریف نشده بود ولی اگر در یک شهر بزرگ‌تر بود، سازوکارهای نظارتی دقیق‌تری برای آن اجرا می‌شد اما ساختار مدیریت شهری آبادان اجازه نداد تا سازوکارهای نظارتی محکم‌تری را اعمال کند. راهب با بیان اینکه مصوبه شورای عالی شهرسازی در بازنگری بعدی متأسفانه تغییر یافت و مجدداً مرجع صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی‌ها از شورای عالی شهرسازی و معماری به کمیسیون ماده ۵ شهرداری‌ها منتقل شد، گفت: این مصوبه می‌تواند سرمنشأ بسیاری از اتفاقات مشابه متروپل در شهرهای کوچک باشد چون این شهرها ظرفیت بلندمرتبه‌سازی را ندارند.
تجدیدنظر در مصوبه بلندمرتبه‌سازی سال ۱۳۸۹
وی خاطرنشان کرد: در مصوبه قبلی شورای عالی شهرسازی در خصوص ساختمان‌های بلند، دو پارامتر مهم دیگر هم بود که در بازنگری این مصوبه، از آن غفلت شد و تغییراتی کرد؛ نخست آنکه بلندمرتبه‌سازی را در فضای شهری فعلی شهرهای موجود مجاز کرده‌ایم که با محدودیت عرض معابر و گذرگاه‌ها و ترافیک بالا رو به رو هستند؛ در مصوبه قبلی به موضوع عرض گذرگاه توجه شده بود که می‌بایست موقعیت بلندمرتبه در شرایط مناسب قرار داشت و ویژگی‌های ترافیکی مورد نیاز را احراز کند.این مدرس معماری و شهرسازی دانشگاه ادامه داد: دوم آنکه به قطعات اراضی محل ساخت ساختمان‌های بلند هم توجه شده بود؛ به این صورت که حداقل متراژ زمین محل ساخت بلندمرتبه خصوصاً در شهرهای کوچک به اندازه‌ای بود که ساخت آن را توجیه کند اما با یک مشکل در عمل رو به رو شدیم؛ مشکل این بود که در یک بلوک شهری تجمیع چند قطعه زمین برای رسیدن به نصاب حداقلی متراژ زمین مورد نیاز برای بلندمرتبه‌سازی ممکن است رخ دهد مثلاً دو قطعه ۶۰۰ متری با هم تجمیع می‌شوند تا با رسیدن به ۱۲۰۰ متر زمین، حداقل متراژ هزار متری برای احداث بلندمرتبه را بتواند کسب کند اما مساله‌ای که هست این است که واحدهای پیرامونی آن ممکن است ریزدانه باشند؛ این در حالی است که در مصوبات مربوطه هیچ ماده یا تبصره‌ای پیش بینی نشده بود که در یک پهنه باید طیف همگنی از قطعه‌بندی اراضی در نظر گرفته شده باشد؛ نتیجه این ناهمگن بودن قطعه‌بندی اراضی، همان اتفاقی بود که در متروپل شاهد بودیم؛ با تجمیع چند قطعه زمین در آبادان، حداقل زمین لازم برای سخت برج فراهم شد اما قطعات پیرامونی آن همگی ریزدانه بودند که در هنگام آواربرداری یا امدادرسانی به آسیب‌دیدگان، نیروهای امدادی با مشکل مواجه بودند.
