ورود ساخت وساز به فاز رکود غیرتورمی

مجید اعزازی|

با تنزل پی در پی فعالیت‌های ساختمانی طی ماه‌های خرداد و تیر سال جاری، ادعای صدور 48 هزار پروانه ساختمانی برای انبوه‌سازی دولتی در تهران طی 4 ماهه نخست سال 1401 بار دیگر با چالش مواجه و این بحث گشوده شد که چرا حال و روز صنعت ساخت و ساز به روایت شرکت‌های فعال در این صنعت متفاوت از روایت دولتمردان است؟ آیا انبوه‌سازی دولتی در فضای متفاوتی در حال انجام است و بخش خصوصی در آن مشارکت ندارد؟ یا اینکه صرفا چند شرکت خاص این پروژه را انجام می‌دهند؟ شرکت‌هایی که دست بر قضا در طرح نظر سنجی شامخ کل ساختمان شرکت ندارند یا اگر شرکت دارند به قدری تعدادشان معدود است که در نتایج این نظر سنجی تغییری حاصل نمی‌شود. پاسخ به این سئوالات به روشنی مشخص نیست، اما با فرض اینکه پاسخ تمام آنها مثبت باشد، نمی‌توان از برخی نشانه‌های موجود در نتایج مربوط به تازه‌ترین شامخ کل ساختمان گذشت. نتایجی که قیمت‌های مربوط به «مواد اولیه» و «محصولات تولید شده یا خدمات ارایه شده» را روایت می‌کنند. چه آنکه بر اساس نتایج تازه‌ترین نظر سنجی از فعالان صنعت ساختمانی، قیمت‌های یادشده در تیرماه به‌طور قابل توجهی دچار افت شده‌اند. این در حالی است که در تیرماه، اگر چه نرخ تورم عمومی ماهانه به‌طور محسوسی رو به کاهش گذاشت (البته تورم سالانه رکود زد) اما با فرض پذیرش روایت دولتمردان مبنی بر افزایش فعالیت‌های ساختمانی (صدور 48 هزار فقره پروانه ساختمانی در 4 ماهه نخست سال در تهران) انتظار می‌رود، تقاضا برای خرید مواد اولیه افزایش یافته و طبیعتا قیمت مواد اولیه به دلیل رشد تقاضای یادشده افزایش یابد، یا دستکم کاهش چشمگیری نیابد. اما اینگونه نیست و نتایج شامخ کل ساختمان نشان می‌دهد، در تیر ماه قیمت خرید مواد اولیه از عدد 85 در خرداد ماه به عدد 75.28 افت کرده است.همچنین قیمت محصولات یا خدمات ارایه شده نیز از عدد 79.44 در خرداد، به عدد 71.97 نزول یافته است. عدد مربوط به این دو مولفه در تیرماه به خوبی نشان می‌دهد که تقاضا برای خرید مواد اولیه و همچنین محصولات وخدمات دچار ریزش شده است و در پی آن قیمت اسمی آنها دچار افت شده است.

    کاهش قابل توجه شامخ کل ساختمان

به گزارش «تعادل» به نقل از اتاق تعاون ایران، عدد شامخ کل در تیرماه به میزان ۴۶.۷، بوده است که نسبت به ماه قبل کاهشی قابل توجه داشته و نشان‌دهنده کاهش فعالیت در حوزه صنعت ساختمان در تیر ماه نسبت به خرداد ماه ارزیابی می‌شود. مولفه‌های موجودی محصول نهایی در انبار یا کارهای معوق و ناتمام، قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز، میزان فروش کالاها و خدمات، قیمت محصولات تولید شده و خدمات ارایه شده و موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده نسبت به ماه قبل کاهش قابل توجهی داشتند. شاخص انتظارات تولید در ماه آینده اما با رقم ۵۴.۳۹ نسبت به ماه قبل که ۵۲.۲۲ بوده، افزایش نسبی داشته است، بنابر این فعالان ساختمانی پیش‌بینی کرده‌اند که در مرداد ماه وضعیت فعالیت‌های ساختمانی نسبتا بهتر از تیر ماه خواهد بود. براساس این آمار، عدد شاخص انتظار بهبود فعالیت‌های کسب و کار در تیر ماه نسبت به خرداد ماه با افزایشی نسبی، افزایش میزان فعالیت‌ها در این صنعت را برای ماه آتی پیش بینی می‌نماید.

    آغاز دوران تازه؟

کاهش قابل توجه شاخص در مولفه‌های میزان فروش کالاها و خدمات، قیمت محصولات تولیدشده (خدمات ارایه شده)، قیمت خرید مواداولیه یا لوازم موردنیاز نشان از شروع دوران رکود بدون تورم در این صنعت را دارد. همچنین کاهش قابل توجه شاخص در مولفه‌های موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده، موجودی محصول نهایی درانبار یا کارهای معوق و ناتمام با توجه به کاهش نسبی مولفه میزان سفارشات جدید مشتریان رکود بیشتر در ماه آینده را نشان می‌دهد. البته با توجه به وضعیت شاخص در سال‌های گذشته مشاهده می‌شود که شاخص کل در تیر و خرداد کاهشی بوده و این صنعت در رکود قرار داشته است. به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد 1، گزینه بدون تغییر: عدد 0.5 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ درآن پرسش است. در نهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و 100 است که به ترتیب به معنای آن است که 100 درصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

    جای خالی نهضت ملی در شامخ کل

به گزارش «تعادل»، اگر چه انتقادات و تردید‌های بسیاری درباره تحقق طرح انبوه‌سازی دولتی وجود دارد، اما حتی اگر تحرک کوچکی در طرح ساخت مسکن دولت ایجاد شود، انتظار می‌رود، این تحرک در شامخ کل ساختمان بازنمایی شود. از مهر و آبان سال گذشته، با توجه به آغاز ثبت نام برای مسکن دولتی آغاز شد، چنین انتظاری در جامعه فعالان ساختمان شکل گرفت، اما در عمل تاکنون به فعلیت نرسیده است. پس از گذشت چند ماه از آغاز انبوه‌سازی دولتی و انجام مقدمات تولید 4 میلیون مسکن در 4 سال، در اسفند سال گذشته پیشرفت اندک این پروژه در نظرات مدیران وفعالان ساختمانی منعکس شد. چه آنکه رشد شامخ کل ساختمان برخلاف ایست قیمت اسمی مسکن و رشد منفی معاملات ملک در بهمن ماه سال گذشته صورت گرفت. افزون بر این، شرایط اقتصاد کلان و همچنین شرایط درونی بازار مسکن از جمله اضمحلال توان مالی متقاضیان مصرفی در کوران جهش‌های تورمی سال اخیر، نشانه‌ای از رشد تقاضای «موثر» مسکن در سال و حتی سال‌های آینده به دست نمی‌دهد. این در حالی است که به گفته کارشناسان مسکن و همچنین تحلیل آماری مبتنی بر علم جمعیت‌شناسی «نیاز» به ساخت سالانه 1.2 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. در چنین شرایطی است که عامل طرح ساخت 4 میلیون مسکن طی 4 سال در تحلیل علت افزایش شامخ کل ساختمان برجسته می‌شود.

    رشد قیمت معاملاتی مسکن همگام با تورم

بنا به اعلام مرجع رسمی آمار تحولات مسکن شهر تهران، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در پایتخت در پایان تیرماه سال جاری با رشد ماهانه 5.8 درصدی به 41 میلیون و 704 هزار تومان افزایش یافت. همچنین تعداد معاملات انجام شده در ماه گذشته با رشد منفی 25.8 درصدی به 10 هزار و 294 فقره افت کرد. به این ترتیب، رشد قیمت اسمی مسکن در تیرماه (5.8 درصد) کمتر از نرخ تورم عمومی (7.6 درصد) است و بر این اساس می‌توان نتیجه گرفت که در تیرماه قیمت مسکن نه تنها حبابی نبوده که در ادامه روند نسبی یک سال گذشته، مقداری دیگری از حباب قیمتی در این بازار تخلیه شده است. همچنین رشد قیمت اسمی مسکن طی یک سال منتهی به اول مرداد سال جاری از نرخ تورم سالانه منتهی به اول مرداد کمتر بوده است، به گونه‌ای که شاخص قیمت مسکن در این دوره 38 درصد و شاخص قیمت‌ها 40.5 درصد رشد را تجربه کرده‌اند. به این ترتیب می‌توان گفت که طی یک ساله مورد نظر، حدود 2 درصد از حباب مسکن تخلیه شده است.  به گزارش «تعادل»، با اعلام تورم 5.8 درصدی ماهانه مسکن از سوی بانک مرکزی، آشکارا فرمانپذیری قیمت مسکن از تورم ماهانه طی خرداد و تیرماه سال جاری مشاهده می‌شود. به گونه‌ای که با افزایش تورم عمومی به 12.2 درصد در خرداد، تورم ماهانه مسکن نیز به 8.4 درصد پرواز کرد. همچنین با کوچک‌تر شدن تورم عمومی به 7.6 درصد در تیر، تورم ماهانه مسکن نیز به 5.8 درصد عقب‌نشینی کرد. همگامی قیمت مسکن با تورم وقتی آشکارتر می‌شود که روند بازارهای موازی نیز مطالعه شود. بررسی‌های «تعادل» حاکی از آن است که بازده بازارهای دلار، سهام و سکه همگی در تیرماه منفی و به گونه‌ای در جهت عکس بازار مسکن و نرخ تورم در حال سیر بوده‌اند و مسکن تنها بازاری بوده که هم جهت نرخ تورم و در ارقام بسیار نزدیک به آن نوسان داشته است. نرخ بازدهی دلار، سهام و سکه در تیرماه به ترتیب منفی 0.16 درصد، منفی 4.4 درصد و منفی 4.52 درصد بوده است.