سلاطین مسکن را پیدا کنید

مجید اعزازی|

سید رضا تقوی، نماینده مردم تهران در مجلس با تاکید بر اینکه امروز مسکن بخش قابل توجهی از درآمد خانواده‌ها را می‌بلعد و کمر مردم را خم کرده است، اظهار کرده است، برخی معتقدند، گروهی ۱۰ تا ۲۰ نفره ظرف ۲۴ ساعت با معاملات صوری قیمت‌ها را اینچنین بالا بردند. از وزارت اطلاعات انتظار داریم ریشه این توطئه را کشف کند و با آنهایی که این وضعیت را ایجاد کرده‌اند برخورد شود.

درخواست «اقتصادی» تقوی از یک وزارتخانه «امنیتی» برای شناسایی و برخورد با دلالان احتمالی بازار مسکن همانقدر شگفت‌انگیز است که برخورد با سلاطین سکه و دلار و ...عجیب بود. اگر چه در زمان دستگیری و برخورد با سلاطین یادشده، اقتصاددانان این رویکرد را مردود اعلام می‌کردند و می‌گفتند که سیاست‌های دولتی منجر به ایجاد شرایط دلالی و سفته بازی شده است و از همین رو، باید ابتدا سیاست‌های مخرب اقتصادی اصلاح شوند؛ اما حالا باطل بودن به‌کارگیری چنین برخوردهایی بیش از پیش آشکار شده است. 

به گزارش «تعادل»، اقتصاد ایران از 50 سال پیش تاکنون گرفتار «تورم» و «کسری بودجه» بوده است به گونه‌ای که این دو بیماری همزاد طی چند دهه اخیر «مزمن» شده‌اند. در این حال، به دلیل ابتلای اقتصاد ایران به بیماری هلندی، قیمت دارایی‌های غیرقابل تجارت از جمله مسکن به هنگام نوسان‌های تورمی، بیش از سایر کالاها دچار رشد قیمت می‌شود و توده‌های تورمی در این بازار با سرعت و حجم بیشتری تکثیر می‌شود و از همین رو است که این بازار در ادبیات اقتصادی کشور به عنوان پناهگاه سنتی «نقدینگی» شناخته می‌شود. از اوایل دهه 1390 خورشیدی که تحریم‌های یکجانبه امریکا علیه ایران افزایش یافته است، وضعیت روند صعودی تورم و کسری بودجه نیز وخیم‌تر شده است، به گونه‌ای که طی سال‌های 97 تا 99 جمعیت زیر خط فقر کشور دو برابر شد. به همین ترتیب، جمعیت «زیر خط فقر مسکن» طی 15 سال گذشته دو برابر شده است. به‌طور مشخص، بر اساس برآورد برخی از کارشناسان، در اوایل دهه 1390 تقریبا سه دهک اول درآمدی زیر خط فقر مسکن بودند اما این برآورد در سال 98 به چهار دهک اول تسری یافته است که نشانه افزایش جمعیت زیر خط فقر مسکن در کشور است. از این رو، اثر ریسک سیستماتیک «تورم دو رقمی و مزمن» بر جهش قیمت دارایی‌ها و از جمله مسکن غیرقابل انکار است.

  تشخیص صحیح درد و درمان مسکن

به گزارش «تعادل»، تسری فقر مسکن به جمعیت 4 دهک درآمدی اول، جهش متوالی مسکن طی سال‌های 97 تا پایان 99، طولانی شدن مدت دسترسی به مسکن در کشور به حدود یک قرن، خالی ماندن 2.5 میلیون واحد مسکونی، وجود بیش از 2 میلیون اقامتگاه دوم در ایران و شاخص‌های گوناگون دیگر، همگی «نشانه ای» از عملکرد منفی اقتصاد (و بلکه حکمرانی بد) در ایران است. عملکرد اقتصاد ایران بنا به دو علت عمده و اساسی، منجر به وضعیتی شده است که در حال حاضر کشور گرفتار آن است. از سویی منابع زیستی تحلیل رفته‌اند، از سوی دیگر خروج سرمایه از کشور تشدید شده، همزمان مهاجرت سرمایه انسانی به‌طور پیوسته طی 5 دهه گذشته روندی صعودی داشته و با نزدیک‌تر شدن به زمان حال، این روند تشدید شده است و... «تورم» و «رشد پایین اقتصاد» دو عامل اصلی بروز چنین شرایطی است.

بررسی‌های آماری حاکی از این است که طی 4 دهه اخیر، متوسط نرخ تورم حدود 20 درصد و متوسط رشد اقتصاد هم حدود 3 درصد بوده است. از این رو، مشاهده می‌شود که شکاف بزرگی میان این دو شاخص اقتصاد کلان وجود دارد. شاخصی که نشان می‌دهد، رشد قیمت دارایی‌ها و کالا در اثر ارزش افزوده یا فعالیت تولیدی و اقتصادی صورت نگرفته است، بلکه ناشی از افزایش نقدینگی (اخذ مالیات تورمی با هدف جبران کسری بودجه) است. از این رو، علت شکل‌گیری گسل‌های اقتصاد ایران (نابرابری درآمدی، نابرابری ثروت، نابرابری مسکن، فقر، فقر مسکن، شکاف طبقاتی و ...) را باید در سیاست‌های دولتی جست‌وجو کرد. آنجا که به رغم درآمدهای سرشار نفتی، بودجه‌های سالانه دچار کسری هستند و به ناچار دولت از بانک مرکزی استقراض می‌کرده است. البته طی سال‌های اخیر به دلیل منع قانونی استقراض مستقیم از بانک مرکزی، دولت‌ها از طریق نظام بانکی به‌طور غیر مستقیم از بانک مرکزی استقراض کرده و می‌کند و نمود و مظهر آن در گزارش‌های رسمی قابل ردیابی است. بی‌گمان، افزایش قیمت مسکن و سایر کالاها، صرفا ناشی از عدم عرضه و «احتکار» نیست و بخش بزرگی از این افزایش قیمت به دلیل رشد نقدینگی و تورم شکل گرفته و می‌گیرد. به‌طور مثال، طی حدود 4 سال گذشته، با نوسان دلار که در حکم نشانه اولیه از تغییر انتظارات تورمی است، قیمت مسکن، سکه و طلا، سهام و... و طی ماه‌های اخیر، حتی قیمت کالاهای اساسی دچار جهش شدند. آیا تعداد سکه‌های عرضه شده در بازار کم بود؟ آیا تعداد اسکناس‌های دلار عرضه شده به بازار کم بود؟ آیا تعداد سهام قابل معامله در بازار سرمایه کم بود؟ پاسخ به این سوال‌ها منفی است. حتی شاهد بودیم در مقاطعی بانک مرکزی در چهارچوب‌های قانونی، اقدام به عرضه سکه و دلار در بازار کرد و به تازگی نیز رییس کل اسبق بانک مرکزی و معاون او به همین علت به حبس محکوم شدند. پس مشخص است که مساله جهش قیمت مسکن طی دوره مورد بررسی نیز «صرفا» به دلیل افت عرضه یا «احتکار» نبوده است، بلکه بخش بزرگی از این افزایش قیمت به دلیل رشد نقدینگی و افزایش تورم تحت تاثیر تحولات سیاسی و سیاستی بوده است.

  از احتکار تا معاملات صوری

در تیرماه سال 1398 نیز زهرا سعیدی مبارکه، نماینده مجلس نیز اظهار کرده بود: «طبق بررسی‌ها متوجه شدیم فردی در تهران 2 هزار و 500 مسکن ساخته، ولی وارد بازار مسکن نکرده است.» بررسی‌های «تعادل» در آن زمان نشان می‌داد، ‌در صورتی که هر کدام از این واحدها به‌طور متوسط 75 مترمربع باشند، مساحت کل این واحدها 187 هزار و 500 متر است. اگر متوسط قیمت هرمترمربع از این واحدها براساس آخرین آمار بانک مرکزی (آمار خرداد سال 1398)، 13میلیون و 300 هزار تومان باشد، قیمت کل این واحدها دست‌کم حدود 2.5 هزار میلیارد تومان می‌شود.» این در حالی است که هم اینک متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران بیش از 41 میلیون تومان برای هر متر مربع است. رقم‌های درشت در بازار مسکن به خوبی نشان می‌دهد که قدرت تحرک و مانور سفته بازان در این بازار بسیار محدود و معدود است و از سوی دیگر این بازار به اندازه‌ای بزرگ است که هیچ سرمایه‌گذار یا محتکری نمی‌تواند دست بالا در آن داشته باشد. به عنوان نمونه ارزش ریالی همان 187 هزار و 500 متر مربع واحد مسکونی مورد نظر خانم سعیدی مبارکه به قیمت‌های امروز حدود 8 هزار میلیارد تومان است. کدام شخص حقیقی مستقل از حاکمیت و فعال در بخش خصوصی چنین ثروتی دارد؟ که حجم انبوهی از مسکن را احتکار کرده یا با معامله صوری قیمت آن را افزایش دهد؟ البته بی‌گمان، سفته بازی و دلالی در شرایط تورمی بیش از همیشه رونق می‌گیرد و از همین رو است که اقتصاددانان بر این باورند که پیش از هر کاری، حتی پیش از وضع مالیات‌های جدید در بازار مسکن، باید موتور اصلی رشد قیمت‌ها که همانا نرخ تورم است را خاموش کرد. در چنین شرایطی، بی‌گمان بخش عمده‌ای از فعالیت‌های احتمالی سفته بازی به‌طور خودکار از میان خواهد رفت و دیگر نیازی هم به برخوردهای امنیتی نخواهد بود.