افت معاملات ملکی در برزخ برجام

مجید اعزازی|

همزمان با رشد اندک قیمت مسکن در مرداد ماه سال جاری، حجم معاملات ملکی برای دومین ماه پیاپی افت کرد. تازه‌ترین آمار تحولات بازار مسکن تهران که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده، نشان می‌دهد در مرداد سال جاری متوسط قیمت مسکن در شهر تهران با 1.8 درصد

رشد به متری 42 میلیون و 839 هزار تومان رسیده است. در این حال، تعداد معاملات ملکی نیز با 21 درصد افت از 8685 فقره در تیرماه به 6852 فقره در مردادماه نزول کرده است. البته بانک مرکزی تعداد معاملات ملکی در تیرماه را 10 هزار و 294 فقره گزارش کرده بود.  به گزارش «تعادل» از آنجا که مرکزآمار ایران تورم ماهانه مسکن در تیرماه را 8.3 درصد اعلام کرده بود، رشد 1.8 درصدی تورم مسکن در مرداد ماه حاکی از کاهش 6.5 درصدی تورم مسکن در ماه گذشته است. با وجود این، بازده مثبت 1.8 درصدی قیمت مسکن در مرداد همچنان این بازار را در قیاس با بازارهای موازی در مسیر متفاوت و البته نزدیکتر به روند تورم عمومی قرار داده است. چه آنکه در ماه گذشته تورم عمومی ماهانه 2 درصد بود و بازده دلار (منفی 6.47درصد)، سکه (منفی 6.08درصد) و سهام (بازده شاخص کل بورس منفی 3.22 درصد) همگی منفی بودند. در این میان، فقط بازار مثبت بود که با تورم هم جهت بود و در عددی بسیار نزدیک با عدد تورم سیر کرد. این مساله نشان می‌دهد که علی رغم افت قابل توجه معاملات ملکی در مردادماه، قیمت مسکن همچنان پتانسیل تورمی خود را حفظ کرده است. از سوی دیگر، روندهای بلندمدت‌تر از روند ماهانه نشانه می‌دهد که تورم مسکن با تورم عمومی اگر چه هم جهت است اما فاصله بیشتری از آن گرفته و به نوعی در حال تخلیه حباب است. به گونه‌ای که تورم نقطه به نقطه در مرداد 52.2 درصد و تورم نقطه به نقطه مسکن در ماه مورد اشاره 44 درصد بوده است. همچنین تورم سالانه در مرداد ماه سال جاری 41.5 درصد و تورم سالانه مسکن در ماه مورد نظر 28.4 درصد گزارش شده است. این اعداد به روشنی نشان می‌دهند که تورم مسکن از تورم عمومی در بازه یکساله جامانده است. اما موتور محرک این تخلیه قیمتی بیش از اینکه کاهش قیمت مسکن باشد، بیشتر به علت نوسان شدید تورم عمومی است. به عبارتی، رشد سریعتر شاخص قیمت مصرف‌کننده از رشد قیمت دارایی‌ها، منجر به جا ماندن دارایی‌ها و از جمله مسکن شده است. در جهش‌های تورمی پس از اردیبهشت سال 1397 شاهد بودیم که تورم ابتدا در دلار و بازارهای موازی رخ داد و با تاخیر چند ماهه به بازار کالاهای اساسی سرایت کرد. طی چند ماه گذشته اما این روند معکوس شده است، به گونه‌ای که تورم کالاهای اساسی با قدرت پیش رفته است و بازار دارایی‌ها روند معکوس و متفاوتی از کالاهای اساسی را در پیش گرفته‌اند. دلیل این رخداد نیز تغییر چشم‌انداز اقتصاد ایران با «تحریم» و «بدون تحریم» است. در ابتدای سال 97، از آنجا که خروج ترامپ از برجام و اعمال تحریم‌های بیشتر، انتظارات تورمی را افزایش داده بود، ابتدا بازار دارایی‌ها، یعنی کالاهایی که بیشتر می‌توانستند ارزش ریال را در برابر موج تورمی آتی حفظ کنند، دچار نوسان شدند. طی ماه‌های اخیر اما از آنجا که احتمال توافق هسته‌ای و لغو تحریم‌ها بیشتر شده است، انتظارات تورمی نیز وارد فاز کاهشی شده و بازارهای دارایی نیز زودتر از بازار کالاهای اساسی در روند نزولی قیمت‌ها سیر کرده و می‌کنند. در این میان، کالاهای اساسی به علت اینکه ماهیت «ضروری» دارند و خانوار ناگزیر از مصرف روزانه، هفتگی و ماهانه آنها است، در نتیجه کمتر به تغییرات انتظارات تورمی پاسخ می‌دهند و بیشتر تابع تقاضا و رشد نقدینگی هستند. در این حال، باید تاکید کرد که در مردادماه نسبت به ماه‌های قبل از آن، پالس‌های مثبت بیشتری از مذاکرات هسته‌ای به بازارهای ایران مخابره شد اما در عمل تغییر فضایی در عرصه سیاست خارجی و اقتصاد انجام نشد. چنین شرایطی خریداران واقعی را در «برزخ» خرید یا تامل و انتظار قرار داد و همین مساله منجر به افت معنادار معاملات ملکی و در نتیجه تعمیق رکود غیر تورمی مسکن شد.

   افزایش تورم سالانه ملک

آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده، در مرداد ماه ١٤٠١ شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد١٥٤,٧ رسیده است که نسبت به ماه قبل (١٥١.٩)، ١.٨درصد افزایش داشته است. همچنین در مرداد ماه ١٤٠١ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ١,٨درصد بوده است. تورم ماهانه مرداد ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٨.٣ درصد)، ٦.٥ واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان­‌های مسکونی شهر تهران نیز در مرداد ماه ١٤٠١ به عدد ٤٤ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٤٥.٢ درصد) ١.٢ واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. از سوی دیگر، نرخ تورم سالانه مرداد ماه ١٤٠١ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٢٨,٤ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٢٧,١ درصد)، ١.٣ واحد درصد افزایش داشته است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.

   متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی 

گزارش مرکز آمار همچنین حاکی است، در مرداد ماه ١٤٠١ متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق ٢٢گانه شهر تهران به ترتیب به 45 میلیون و 148 هزار تومان و 42 میلیون و 839 هزار تومان رسیده است. در این ماه منطقه یک با متوسط وزنی قیمت هر متر مربع 85 میلیون و 449 هزار تومان بیشترین و منطقه ١٨ با متوسط وزنی قیمت هر متر مربع 22 میلیون و 267 هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌­اند.  به گزارش «تعادل»، مرکز آمار ایران برای نخستین‌بار، تحولات قیمت ماهانه مسکن شهر تهران را 25 مهر 1400 گزارش کرد. البته گزارش تحولات ماهانه مسکن از سوی مرکز آمار ایران به صورت مرتب منتشر نمی‌شود و به جز یک ماه، طی ماه‌های گذشته، انتشار این گزارش انجام نشده است. این مرکز پیش از مهر 1400 و خرداد 1401، صرفا تحولات فصلی قیمت و معاملات مسکن کل کشور و از جمله تهران را گزارش می‌کرد. در این حال، اگر چه منبع داده‌های گزارش ماهانه مرکز آمار با منبع داده‌های گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی یکسان است و هر دو با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور انجام می‌شود، اما مرکز آمار در گزارش خود از روش متفاوتی به نام «هدانیک» استفاده کرده است. در این روش، به جای تجزیه و تحلیل «میانگین قیمت» در شهر تهران از «شاخص قیمت» استفاده می‌شود. آنگونه که مرکز آمار گزارش کرده است، برای محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت را بهتر نشان می‌دهد. چون ممکن است، مشخصه واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نباشد. به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. بنابراین، با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است، با این حال، به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.