نبض بازار مسکن در مناطق پایتخت

گروه راه و شهرسازی|

بازار مسکن در حالی شهریور ماه را پشت سر گذاشت که تحت تاثیر انتظار طرفین معامله برای مشخص شدن چشم‌انداز اقتصاد ایران از زوایه مذاکرات هسته‌ای بود. ایام محرم و صفر نیز این انتظار را تشدید کرده بود. از همین رو، بر اساس برخی داده‌های غیررسمی که در هفته گذشته رونمایی شد، هم تورم ماهانه مسکن و هم حجم معاملات ملکی در شهریورماه نسبت به مرداد ماه کاهش یافته‌اند. در این حال، باید منتظر انتشار داده‌های رسمی از تحولات بازار مسکن از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران ماند. با وجود این، بررسی داده‌های رسمی مردادماه سال جاری نبض بازار مسکن را به تصویر می‌کشد و از شکافی بزرگ در قیمت واحدهای جنوب و شمال پایتخت گزارش می‌دهد. بر این اساس، قیمت خانه در گران‌ترین منطقه جنوب تهران ۳۴ درصد پایین‌تر از متوسط شهر (42 میلیون و 700 هزار تومان) است. این در حالی است که فاصله قیمت مسکن در مناطق شمالی پایتخت دو تا سه برابر میانگین یادشده است. به این ترتیب، مشاهده می‌شود که قیمت آپارتمان در شمال و جنوب پایتخت گاه تا 10 برابر اختلاف دارند.به گزارش ایسنا، بر اساس آمار مردادماه ۱۴۰۱ قیمت مسکن در تمامی مناطق جنوبی تهران پایین‌تر از متوسط شهر یعنی ۴۲.۷ میلیون تومان در هر متر مربع است. در مناطق میانی شهر نیز همچون مناطق ۷، ۸، ۱۳ و ۲۱ قیمت‌ها پایین‌تر از میانگین است. در بین مناطق جنوبی تهران، بالاترین قیمت خانه به منطقه ۹ با متوسط ۳۱ میلیون و ۸۶۳ هزار تومان در هر متر مربع تعلق دارد. در رتبه‌های دوم و سوم نیز به ترتیب منطقه ۱۴ با متری ۳۱.۵ میلیون و منطقه ۱۰ با متری ۳۱.۳ میلیون تومان قرار دارند. این آمار نشان می‌دهد که قیمت خانه در گران‌ترین منطقه جنوب تهران ۳۴ درصد ارزان‌تر از متوسط شهر است. یکی از دلایل اصلی آن به سهم بالای مناطق واقع در نیمه شمالی تهران از تعداد معاملات مربوط می‌شود. در حال حاضر هر سه منطقه دارای رتبه‌های اول تا سوم در معاملات مسکن شهر تهران یعنی ۵، ۲ و ۴ در نیمه شمالی قرار دارند. در حالی که قیمت مسکن در هر سه منطقه مذکور بالاتر از متوسط شهر است.در لیست شش منطقه اول از نظر تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در شهر تهران، دو منطقه یعنی ۱۰ و ۱۴ قرار دارند و مابقی در شمال تهران هستند. این در حالی است که منطقه ۱۰ دارای رتبه چهارم و منطقه ۱۴ رتبه ششم از نظر تعداد معاملات هستند. همچنین از بین ۱۰ منطقه دارای بیشترین سهم از تعداد معاملات فقط سه منطقه شامل ۱۰، ۱۴ و ۱۱ در جنوب تهران قرار دارند.

   وضعیت بازار مسکن در جنوب تهران

بررسی‌ها گویای آن است که منطقه ۱۰ شامل محله‌هایی همچون بریانک، جیحون، دامپزشکی، سلسبیل، کارون و نواب، سهم بالایی از عرضه در بازار مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهد و عمده خرید و فروش‌های مصرفی در جنوب تهران به این منطقه مربوط می‌شود. ویژگی اصلی آپارتمان‌های این محله‌ها کوچک متراژ بودن است که با توان اقشار متوسط و پایین همخوانی دارد.مرداد امسال به رسم معمول و همیشگی منطقه ۵ شهر تهران رتبه اول از نظر تعداد معاملات مسکن را به خود اختصاص داد. طبق آخرین آمار بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر خانه در این منطقه ۵۴ میلیون و ۳۱۳ هزار تومان و تعداد معاملات آن ۱۱۷۰ فقره بود که ۱۵ درصد از قراردادهای خرید و فروش را به خود اختصاص داد. رتبه‌های بعدی از نظر تعداد معاملات به منطقه ۲ با ۸.۹ درصد، منطقه ۴ با ۸.۸ درصد، منطقه ۱۰ با ۸.۴ درصد، منطقه ۷ با ۶.۶ درصد، منطقه ۱۴ با ۵.۵ درصد تعلق دارد. متوسط قیمت هر متر آپارتمان مسکونی در منطقه ۲ به میزان ۶۶.۱ میلیون تومان، منطقه ۴ بالغ بر ۴۶.۷ میلیون، منطقه ۱۰ معادل ۳۱ میلیون، منطقه ۷ به میزان ۴۲.۴ میلیون و منطقه ۱۴ بالغ بر ۳۱.۵ میلیون تومان است.در شرایطی که شش منطقه مذکور ۵۳ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، در ۱۶ منطقه دیگر فقط ۴۷ درصد معاملات انجام شده است. عوامل مختلفی همچون تراکم جمعیت، سرانه‌های خدماتی، اقبال طرف تقاضا، سرمایه‌گذاری ملکی و معاملات سفته‌بازی، حجم خرید و فروش در مناطق دارای رتبه‌های اول معاملات را افزایش داده است. این مساله می‌تواند گویای کاهش تقاضای مصرفی به لحاظ کاهش توان اقتصادی در مناطق جنوبی تهران باشد.طبق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر خانه در مردادماه ۱۴۰۱ در شهر تهران ۴۲.۷ میلیون تومان در هر متر مربع بود که در مقایسه با ماه گذشته ۲.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. اما بازار مسکن در سال جاری پس از رونق نسبی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، از ابتدای تیرماه به تدریج با افت معاملات مواجه شد.مرداد امسال ۷۸۲۵ فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد؛ در حالی که خردادماه معاملات ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره بود که نشان می‌دهد خرید و فروش ملک در تهران تقریبا نصف شده است. بر این اساس سرعت رشد ماهیانه قیمت نیز در مقایسه با دو ماه قبل تقریبا به یک چهارم رسیده است.

   چهار منطقه پرمعامله؟

در عین حال، بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که 4 منطقه از مناطق تهران بیش از 50 درصد معاملات ملکی را به خود اختصاص داده‌اند. چهار منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ۴۱ درصد از معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهند. وزن سنگین این مناطق از بازار خرید و فروش، اثرگذاری آنها بر متوسط قیمت شهر را بیشتر کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در چهار منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران شامل مناطق ۵، ۲، ۴ و ۱۰ بالغ بر ۴۱ درصد و در شش منطقه یعنی مناطق مذکور به اضافه مناطق ۷ و ۱۴ به میزان ۵۳ درصد معاملات مسکن انجام می‌شود. از بین این مناطق سه منطقه دارای قیمتی بالاتر از متوسط شهر و سه منطقه پایین‌تر از میانگین است.بر اساس این گزارش، مرداد امسال به رسم معمول و همیشگی منطقه ۵ شهر تهران رتبه اول از نظر تعداد معاملات مسکن را به خود اختصاص داد. طبق آخرین آمار بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر خانه در این منطقه ۵۴ میلیون و ۳۱۳ هزار تومان و تعداد معاملات آن ۱۱۷۰ فقره بود که ۱۵ درصد از قراردادهای خرید و فروش را به خود اختصاص داد. رتبه‌های بعدی از نظر تعداد معاملات به منطقه ۲ با ۸.۹ درصد، منطقه ۴ با ۸.۸ درصد، منطقه ۱۰ با ۸.۴ درصد، منطقه ۷ با ۶.۶ درصد، منطقه ۱۴ با ۵.۵ درصد تعلق دارد. متوسط قیمت هر متر آپارتمان مسکونی در منطقه ۲ به میزان ۶۶.۱ میلیون تومان، منطقه ۴ بالغ بر ۴۶.۷ میلیون، منطقه ۱۰ معادل ۳۱ میلیون، منطقه ۷ به میزان ۴۲.۴ میلیون و منطقه ۱۴ بالغ بر ۳۱.۵ میلیون تومان است. در شرایطی که شش منطقه مذکور ۵۳ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، در ۱۶ منطقه دیگر فقط ۴۷ درصد معاملات انجام شده است. عوامل مختلفی همچون تراکم جمعیت، سرانه‌های خدماتی، اقبال طرف تقاضا، سرمایه‌گذاری ملکی و معاملات سفته‌بازی، حجم خرید و فروش در مناطق دارای رتبه‌های اول معاملات را افزایش داده است. این مساله می‌تواند گویای کاهش تقاضای مصرفی به لحاظ کاهش توان اقتصادی در مناطق جنوبی تهران باشد. از سوی دیگر محاسبه قیمت دلاری مسکن در تهران نشان می‌دهد در حال حاضر متوسط قیمت هر متر خانه در شهر تهران به ۱۳۴۳ دلار رسیده که ۳۴ درصد بالاتر از میانگین بلندمدت ۱۰۰۰ دلار است. بر این مبنا بازار مسکن ۳۴ درصد حباب دارد که اگر بخواهد از روند درازمدت پیروی کند، باید به تدریج شکاف ایجاد شده بین قیمت دلار و قیمت مسکن کاهش یابد. پس از آنکه بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ تحت تاثیر انتظارات کاهشی و انتخابات به ثبات رسید، از ابتدای سال جاری شاهد رشد قیمت ملک بودیم. تورم نقطه به نقطه سالانه بازار مسکن شهر تهران ۳۸ درصد بود، در حالی که ۲۹ درصد آن در شش ماه اخیر اتفاق افتاد. این نشان می‌دهد عواملی در سال جاری به شتاب افزایش قیمت دامن زده که کارشناسان مهم‌ترین دلایل آن را اثرگذاری تورم عمومی، اصلاح نظام یارانه‌ای و نامشخص بودن وضعیت ریسک‌های غیراقتصادی می‌دانند. بررسی‌ها گویای آن است که از تیرماه ۱۴۰۱ به بعد بازار مسکن به ثبات نسبی رسیده و روند رشد آن به تدریج کاهش یافته است. طبق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر خانه در مردادماه ۱۴۰۱ در شهر تهران ۴۲.۷ میلیون تومان در هر متر مربع بود که در مقایسه با ماه گذشته ۲.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. اما بازار مسکن در سال جاری پس از رونق نسبی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، از ابتدای تیرماه به تدریج با افت معاملات مواجه شد.مرداد امسال ۷۸۲۵ فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد؛ در حالی که خردادماه معاملات ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره بود که نشان می‌دهد خرید و فروش ملک در تهران تقریبا نصف شده است. بر این اساس سرعت رشد ماهیانه قیمت نیز در مقایسه با دو ماه قبل تقریبا به یک چهارم رسیده است.