پشت پرده گرایش به آپارتمان‌های کوچک متراژ

گروه راه و شهرسازی|

بررسی‌های آماری چند سال اخیر به روشنی نشان می‌دهد، سهم معاملات واحدهای نوساز و همچنین سهم واحدهای بزرگ‌تر از 80 مترمربع از کل معاملات ملکی تهران روندی نزولی داشته و دارد. مساله‌ای که از سویی در جهش قیمت مسکن (بخوانید افت توان مالی خانوار) و از سوی دیگر، افت شدید ساخت و ساز و عرضه کمتر واحدهای نوساز به بازار ریشه دارد.

در چنین شرایطی است که برخی از کارشناسان مسکن از رونق معاملات واحدهای کوچک متراژ در مناطق جنوبی پایتخت خبر می‌دهند و نتیجه می‌گیرند که حال بازار معاملاتی مسکن «خوب» است و مشکلی وجود ندارد!

به گزارش «تعادل»، با توجه به اینکه بر اساس آخرین آمارهای موجود، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران بیش از 42 میلیون تومان است، هزینه خرید یک آپارتمان 50 متری به‌طور متوسط بیش از 2 میلیارد تومان است. حال اگر فرض کنیم که این واحد نه در یک منطقه متوسط شهری که در یکی از مناطق جنوبی شهر واقع شده و عمری بیشتر از 10 سال دارد، هزینه خرید آن به یک میلیارد تومان هم کاهش خواهد یافت.اما با حقوق 8 تا 12 میلیون تومان سرپرست خانوار، چه خانواری می‌تواند همزمان با تامین هزینه مایحتاج معیشت و اجاره سرپناه، یک میلیارد هم پس انداز کند؟ طرفه اینکه مشاهدات میدانی نشان می‌دهد، اتفاقا همان واحدهای کوچک متراژ جنوب تهران، طعمه‌های مناسبی برای دلالان است.

دلالان آنها را می‌خرند و با چند درصد سود دوباره به دلال دیگری می‌فروشند. به غیر از واحدهای کوچک متراژ مناطق جنوب تهران، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای جدید اطراف پایتخت که از نظر قیمت، در حدود یک تا یک و نیم میلیارد تومان معامله می‌شوند نیز «طعمه» دلالان به شمار می‌روند. مشاهدات و گفت‌وگوی خبرنگار «تعادل» با برخی از دلالان مسکن فاز 11 شهر جدید پردیس این مساله را تایید می‌کند. اگر شهروندی تاکنون گذرش به شرکت عمران پردیس افتاده باشد، حتما مشاهده کرده که برای ورود به این شرکت باید از میان تونلی متشکل از دلالان مسکن عبور کند. کسانی که تلاش دارند با ارایه کارت ویزت خود به عابران آنها را به خرید و فروش مسکن ترغیب کنند.

یکی از این افراد به «تعادل» در پاسخ به اینکه همکاران شما که این جا حاضرهستند، همگی بنگاهی‌اند؟ گفت: نه، اغلب دلالند. دفتری و جواز مشاور املاک ندارند. همین جا مشتری خود را پیدا می‌کنند. واحد مسکن مهر را می‌خرند و با 40 تا 50 میلیون تومان سود به دیگری می‌فروشند.

او درباره قیمت‌ها در فاز 11 پردیس هم گفت: تا چند ماه پیش قیمت واحدهای تحویل نشده فاز 11 به یک میلیارد و 200 میلیون تومان هم می‌رسید و مالک می‌توانست 200 میلیون تومان رهن دهد. الان 100 تا 150 میلیون تومان دچار افت شده است! رهن کامل آنها هم به 170 میلیون تنزل کرده است.

    رقابت بی‌سرانجام مسکن و دستمزد

به گزارش «تعادل» متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران در ابتدای سال 1397 حدود 5 میلیون تومان بود. این شاخص با 754 درصد رشد، در مرداد سال جاری به 42 میلیون و 700 هزار تومان بالغ شده است. در آن سال حداقل دستمزد مشمولان قانون کار حدود یک میلیون و 140 هزار تومان در ماه بود که در سال جاری به حدود 4 میلیون و 180 هزار تومان رسیده است. یعنی حدود 266 درصد طی این سال‌ها رشد یافته است که آشکارا حدود یک سوم رشد قیمت مسکن بوده است. 

ضمن اینکه حقوق و دستمزد صرفا به مسکن اختصاص نمی‌یابد و خانوار باید همه مایحتاج خود را از همین حقوق اندک تامین کند. افزون بر این، از آنجا که هزینه خرید مسکن، بسیار کلان است، هر گونه رشد ولو اندک آن به معنی افت شدید قدرت خرید خانوار به شمار می‌رود. همزمان هر گونه رشد حقوق به دلیل کوچک بودن اعداد حقوق و دستمزد، اثر چشمگیری بر توان مالی خانوار به ویژه در شرایط تورمی سال‌های اخیر نمی‌گذارد.

    چشم‌انداز اشتباه

در همین حال، یک کارشناس بازار مسکن گفت: برخلاف بخش ساخت و ساز که در رکود به سر می‌برد، رکود در بخش خرید و فروش مسکن را قبول ندارم و روند هم به سمت کسادی نیست؛ به خصوص چشم‌انداز خوبی را برای آپارتمان‌های کوچک متراژ در جنوب و حوالی تهران می‌بینم. سعید آسویار در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: معتقدم بازار مسکن در رکود قرار ندارد، بلکه عرضه و تقاضا معقول شده است. یعنی سازنده‌ها سراغ متراژهایی می‌روند که مورد نیاز بازار است. رکود در آن بخشی اتفاق افتاده که آپارتمان‌های لوکس و بزرگ، بدون مصرف مانده است.

    صاحبان آپارتمان‌های لوکس میل به مهاجرت دارند

وی افزود: کسانی که آپارتمان لوکس دارند میل به مهاجرت پیدا کرده‌اند؛ زیرا با فروش یک آپارتمان در تهران می‌توانند سه تا چهار آپارتمان در استانبول بخرند. از قبل هم در بخش واحدهای لوکس خرید و فروشی وجود نداشت. اما آپارتمان‌های متراژ کوچک در تهران، کرج و پردیس از رونق مناسبی برخوردار است. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مردم به این باور رسیده‌اند که قیمت‌ها کاهش نمی‌یابد تاکید کرد: در حال حاضر متقاضیان مصرفی وارد بازار می‌شوند؛ زیرا این تصور وجود دارد که اگر نخرند از تورم عقب می‌مانند.

    لیزینگ؛ راهکاری برای رونق بخش مسکن

آسویار گفت: اگر در ساخت و ساز الگوی مصرف ۷۵ متری رعایت و وام‌های یک تا دو میلیارد تومانی برای خرید پرداخت شود بازار مسکن رونق می‌گیرد. خلأ لیزینگ مسکن در کشور ما احساس می‌شود که بانک‌ها باید در این قسمت وارد شوند. مردم معمولا دارایی‌های خود مثل طلا را می‌فروشند و مسکن می‌خرند. بنابراین بازار مسکن نه تنها بخشی پیشران برای ایجاد تحرک در اقتصاد محسوب می‌شود بلکه بازاری مطمئن برای بانک‌ها است.

وی تصریح کرد: اگر پروژه‌های مناسب با الگوی مصرف مسکن اجرا شوند نه تنها رکود نخواهیم داشت بلکه تا قبل از مرحله سفت‌کاری تمامی واحدها فروخته می‌شوند. مردم می‌دانند پیش‌خرید جلوی تورم آینده و بی‌ارزش شدن پول را می‌گیرد. مشکل پیش‌فروش هم با رعایت قانون و انعقاد قرارداد در دفترخانه قابل حل است. فروشندگانی که به دفاتر اسناد نمی‌آیند می‌خواهند بحث فرار مالیاتی داشته باشند. این افراد عمدتا بخر و بفروش‌ها هستند.

    برخی سازندگان مسکن  بخر و بفروش شده‌اند

این کارشناس بازار مسکن گفت: برخلاف بازار که رونق دارد، بخش ساخت و ساز در رکود به سر می‌برد؛ زیرا سرعت رشد قیمت نهاده‌های بخش مسکن از رشد آپارتمان بیشتر است. اگر مسکن ۲۰ درصد گران می‌شود، متریال ۵۰ درصد گران می‌شود. این روند به ضرر بخش ساخت و ساز است. به همین دلیل خیلی از سازنده‌ها از این شغل دست کشیده و وارد بخش پیش‌خرید شده‌اند. در مرحله فونداسیون می‌خرند و پس از تکمیل می‌فروشند. خیلی از افراد هم سراغ شغلهای دلالی رفته‌اند. الان اگر نهاده‌های ساختمانی را خریداری و آن را نگه داری، سودش بیشتر از ساختمان‌سازی است.

آسویار درباره پیش‌بینی بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری گفت: با همین روند تغییر خاصی نمی‌بینیم. پایین آمدن قیمت که تقریبا غیرممکن است. شاید تا پایان سال با افزایش تا ۲۰ درصد قیمت واحدهای کوچک متراژ مواجه شویم؛ زیرا به اندازه کافی در بالای شهر خانه ساخته شده و دیگر توجیهی ندارد کسی زمین را متری ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان بخرد و آپارتمانی بسازد که دچار رکود شود.