پشت پرده تزریق سرمایه به ساختمان

مجید اعزازی|

آمارهای رسمی حاکی از رشد 40 درصدی تزریق نقدینگی بخش خصوصی به ساختمان‌سازی است، به گونه‌ای که در سال گذشته ارزش ریالی جذب سرمایه در این صنعت از 460 هزار میلیارد تومان فراتر رفته است. بررسی روند تزریق پول بخش خصوصی طی 5 ساله اخیر نیز حاکی از این است که رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌سازی بیش از 46 درصد و در مقطعی حتی بیش از 100 درصد بوده است. این در حالی است که روند مشابهی در افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی مشاهده نشده است و حتی در برخی از سال‌ها تعداد پروانه‌های ساختمانی در کل کشور سیر نزولی داشته است. به‌طور نمونه در سال گذشته تعداد پروانه‌های صادره در کل کشور نسبت به سال قبل از آن منفی 26.2 درصد بوده است. اینک سئوال این است که چرا برخلاف روند نزولی صدور پروانه‌های ساختمانی، جذب سرمایه در صنعت ساختمان روندی متفاوت داشته است؟ بی‌گمان، پاسخ به این سئوال را باید در فضای تورم زده اقتصاد ایران سراغ گرفت، جایی که قیمت کالاها و خدمات و از جمله نهادهای تولید ساختمان تقریبا همگام با نرخ تورم عمومی نوسان را تجربه کرده و می‌کند. به‌طور نمونه نرخ تورم عمومی در سال 1400 برابر با 40.2 درصد اعلام شده است، عددی که اختلاف اندکی با رشد 40 درصدی ارزش ریالی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان طی سال 1400 دارد.

به گزارش «تعادل»، در علم اقتصاد ثابت می‌شود که تورم یک پدیده پولی است به گونه‌ای که با رشد سریعتر عرضه پول از رشد تولید ناخالص داخلی، تورم ایجاد می‌شود. ایرانیان با این پدیده ناآشنا نیستند و طی دهه 1390 به روشنی آن را درک کرده‌اند. از سویی رشد اقتصاد در دهه یادشده تقریبا صفر بوده است و از سوی دیگر، رشد نقدینگی به‌طور میانگین در سال بالای 30 درصد ثبت شده است. در چنین شرایطی مشخص است که قیمت کالاها و خدمات به واسطه افزایش نقدینگی و نه ایجاد ارزش افزوده، به‌طور جهش وار رشد می‌یابد. همین مساله به خوبی در آمارهای رسمی از تحولات بازار ساخت و ساز مشهود است. از سویی، سازندگان تمایل به ساخت و ساز- به ویژه در شهر تهران- را از دست داده‌اند و به عبارتی تولید ساختمان نزولی شده است اما از سوی دیگر، میزان تزریق سرمایه بخش خصوصی به این صنعت، به مدد رشد قیمت نهادهای تولید ساختمان و نه افزایش فعالیت‌های ساختمانی، رشد یافته است.

   روند سالانه سرمایه‌گذاری در ساختمان

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، رشد ارزش ریالی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان از سال 1397 یعنی از زمان آغاز نوسان‌های شدید در اقتصاد و جهش قیمت دلار به عنوان لیدر انتظارات تورمی دچار جهش شده است، به گونه‌ای که با 46.5 درصد رشد از حدود 73 هزار میلیارد تومان در سال 1396 به بالای 107 هزار میلیارد تومان در سال 1397 رسیده است. این رقم با 49.5 درصد در سال 1398 به 160 هزار میلیارد تومان بالغ شده است. سپس با 104 درصد رشد در سال 1399 به قله 327 هزار میلیارد تومانی رسیده است. در سال 1400 نیز با تجربه رشد 40 درصدی به 460 هزار میلیارد تومان افزایش یافته است. این در حالی است که تعداد پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 1397 تا 1399 به ترتیب رشدی معادل 15.2 درصد، 3.9 درصد و 18.9 درصد را تجربه کرده است. در سال 1400 نیز تعداد پروانه‌های ساختمانی با رشد منفی 26.2 درصد به 138 هزار و 522 فقره نزول کرده است و به سطوح سال 1394 فروغلتیده است. اوج صدور پروانه ساختمانی اما در سال 1399 بوده است، سالی که این شاخص به 187 هزار و 666 فقره رسیده بوده است. از این رو، شواهد نشان‌دهنده این واقعیت است که بازار ساخت و ساز نیز همچون بازار معاملاتی مسکن دچار رکود تورمی است. یعنی از سویی، میزان فعالیت‌های به مرور زمان کم و کمتر می‌شود اما از سوی دیگر، قیمت فعالیت‌ها و خدمات و محصولات روندی فزاینده دارند.

   ارزش بازار مسکن پایتخت چقدر است؟

در این حال، صحبت از رکود مسکن که می‌شود بعضا این تصور به وجود می‌آید که بازار خرید و فروش قفل شده است. شهریور امسال اما در همین بازار رکودی ۶۰۳۳ معامله صورت گرفت که ۵۳۰ فقره آن واحدهایی با قیمت بیش از ۸۰ میلیون تومان در هر متر مربع بود.از سوی دیگر اگرچه متوسط قیمت مسکن در تهران ۴۳.۲ میلیون تومان اعلام شد ۴۱ درصد معاملات به واحدهای بالای متری ۴۵ میلیون تومان تعلق داشت. به گزارش ایسنا، درخصوص متراژ نیز رتبه اول به آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متر با ۱۴.۸ درصد از کل قراردادهای خرید و فروش تعلق گرفت اما بیش از ۷۱ درصد معاملات در واحدهای بالای ۶۰ متر منعقد شد. درخصوص فراوانی معاملات بر اساس ارزش هر واحد مسکونی، بالاترین سهم به آپارتمان‌های ۱ تا ۱.۵ میلیارد تومان با سهم ۱۳.۹ درصد از کل معاملات تعلق داشت و این در حالی است که ۸۰.۸ درصد قراردادها را خانه‌های با ارزش بالای ۱.۵ میلیارد تومان به خود اختصاص دادند و ۷.۹ درصد از این رقم را خانه‌های با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان از آن خود کردند. با این حساب ۴۷۶ واحد با ارزش بالای ۱۰ میلیارد تومان در شهریور امسال در پایتخت معامله شده که ارزش کل آن به ۴۷۶۰ میلیارد تومان می‌رسد. از طرف دیگر در صورتی که واحدهای بالای ۱۰۰ متر که ۲۷.۲ درصد از کل معاملات را در بر گرفته در متوسط ۴۳.۲ میلیون تومانی قیمت هر متر مربع ضرب کنیم ارزش هر واحد مسکونی ۴ میلیارد و ۳۲۱ میلیون تومان و ارزش کل معاملات آپارتمانهای بالای ۱۰۰ متر به ۷۰۸۶ میلیارد تومان می‌رسد. به‌طور کلی نیز اگر متوسط قیمت هر متر مربع یعنی ۴۳.۲ میلیون تومان را در میانگین متراژ واحدهای معامله شده در تهران که غالبا حدود ۸۰ متر می‌شود را در هم ضرب کنیم به عدد ۳ میلیارد و ۴۷۵ میلیون تومان برای هر واحد می‌رسیم. با ضرب این عدد به تعداد معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه رقم ۲۰ هزار و ۸۵۸ میلیارد تومان به دست می‌آید که می‌تواند ارزش بازار مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۱ باشد.