اثر (( ارز )) بر مسکن از 2 کانال

مجید اعزازی|

با جهش 6.2 درصدی نرخ دلار در هفته گذشته و سقف‌شکنی این پول خارجی، این سوال پیش رو قرار گرفته که آینده بازار مسکن دستکم تا عید نوروز چگونه خواهد بود؟ بررسی‌های «تعادل» حاکی از این است که قیمت مسکن به‌طور غیرمستقیم، از دو کانال، از نوسان‌های ارزی متاثر می‌شود. اگر چه به‌طور میانگین در سال 1401 رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است، اما این مساله بیش از آنکه تحت تاثیر افت قیمت اسمی مسکن باشد، تحت تاثیر رشد جهش وار تورم عمومی به ویژه در برخی از ماه‌های فصل بهار سال جاری از جمله خرداد بوده است. در خرداد سال جاری نرخ ماهانه تورم عمومی تحت تاثیر حذف نرخ ارز ترجیحی از برخی کالاهای اساسی، به 12.2 درصد رسید و قیمت ملک هم رشد 8.4 درصدی را ثبت کرد.  در این حال، طی روزهای اخیر، نرخ ارز دچار جهش قیمتی شده است و رکورد‌های تازه‌ای از خود به جای گذاشته است.

به گونه‌ای که بررسی‌های آماری حاکی از رشد 6.2 درصدی نرخ دلار در هفته گذشته بوده است. رابطه نرخ ارز و قیمت مسکن در ایران اگر چه رابطه‌ای «علّی» نیست و صرفا «همبستگی» میان این دو متغیر را نشان می‌دهد، اما از آنجا که طی مدتی کوتاه و در عرض چند روز، نرخ دلار رشد قابل توجهی را ثبت کرده است، این سئوال در ذهن ایجاد می‌شود که آیا قیمت مسکن نیز فوری و بلافاصله به این جهش ارزی واکنش نشان می‌دهد یا خیر؟ تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد که نرخ ارز به عنوان «نماد و نمود» افزایش انتظارات تورمی عمل کرده است. به عبارت دیگر، افزایش نرخ ارز در ایران به عنوان علامت و سیگنالی از رشد تورم (با موتور رشد بیش از 30 درصدی نقدینگی در سال) در آینده نزدیک عمل کرده است و از همین رو، طبیعی است که ارزش ریالی کالاها از جمله مسکن با افزایش تورم، روندی صعودی در پیش خواهد گرفت. در این میان، نباید از اثر حمله روسیه به اوکراین و همچنین اثرات پایانی پاندمی کرونا بر «تورم جهانی» غافل شد. چه آنکه پیش بینی شده است، میزان تورم جهانی در پایان سال 2022 به رقم 8.8 درصد برسد. در حالی که این شاخص در سال قبل از آن 4.7 درصد ثبت شده است.  از سوی دیگر، از آنجا که نرخ ارز، اثر فوری و بلافصلی روی قیمت برخی از مصالح ساختمانی از جمله فولاد و سیمان و... می‌گذارد، طبعا رشد نرخ ارز باعث افزایش هزینه تمام شده تولید مسکن و ساختمان خواهد شد. از همین رو، قیمت مسکن به‌طور غیرمستقیم از کانال افزایش جهش وار هزینه تمام شده تولید مسکن و ساختمان نیز دستخوش نوسان خواهد شد. در این میان، عامل پایداری نرخ ارز در سقف‌های تازه نیز برای بازاری همچون مسکن از اهمیت برخوردار است. اینکه نرخ دلار در قله‌های جدید قیمتی چه مدت پایدار خواهند بود؟ آیا قله‌های تازه‌ای را فتح خواهند کرد یا اینکه تحت تاثیر سیاست‌های بازارساز دوباره به سطوح قبلی خود عقب‌نشینی خواهند کرد؟ بی‌گمان، در صورت پایداری نرخ دلار یا فتح قله‌های جدید قیمتی، واکنش قیمت مسکن از دو کانال مورد اشاره فوری‌تر و شدیدتر خواهد بود به‌طوری که می‌توان اثرات آن را در گزارش رسمی تحولات بازار مسکن طی آبان سال جاری که در روزهای ابتدایی آذر ماه منتشر خواهد شد، ردیابی کرد. در غیر این صورت، واکنش قیمت ملک می‌تواند با شدت کمتری و در زمان طولانی‌تری نمایان شود. در عین حال، آخرین گزارش آماری از تحولات بازار مسکن طی مهرماه سال جاری نشان داد که هریک از طرف‌های عرضه و تقاضای مسکن نه تنها در مهر ماه که از تیرماه سال جاری به بعد فعالیت خود را کاهش داده و افت معاملات ملکی رقم خورده است.

 این افت معاملاتی، در شرایطی که طی سال‌های اخیر متقاضیان مصرفی به دلیل اضمحلال قدرت خرید از بازار حذف شده بودند، و اغلب سرمایه‌گذاران سکاندار بودند، نشان داد که سرمایه‌گذاری در بازار مطمئنی همچون مسکن، حتی در شرایط تورمی مقصد و مقصود سرمایه‌گذاران نیست و آنها سمت و سوی دیگری را هدف قرار داده‌اند. در همین رابطه، روزنامه «تعادل» سه‌شنبه هفته گذشته در تحلیل داده‌های آماری بازار مسکن پایتخت در مهر ماه سال جاری نوشت: با افت 10 درصدی حجم معاملات ملکی در مهر ماه سال جاری، معاملات مسکن شهر تهران چهارمین ماه رکودی خود در سال 1401 را نیز پشت سر گذاشت. قیمت اسمی مسکن نیز اگر چه طی ماه‌های تیر، مرداد، شهریور و مهر رشد منفی نداشته است، اما روندی نزولی را طی ماه‌های یادشده سپری کرده است. به این ترتیب، روند چهارماهه اخیر بازار مسکن پایتخت حاکی از جمع شدن و کوچک شدن این بازار و در یک کلام، تشدید «رکود» در بازار مسکن است. در یک قاب بازتر و بزرگ‌تر- یک دوره 4 ساله - نیز وضعیت مسکن، با شدت کمتری، مشابه وضعیت مشهود در چهارماهه اخیر است. «انتظارات تورمی» با لیدری «نرخ ارز» از ابتدای سال 1397 همه بازارها و از جمله بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داد، به گونه‌ای که با هر افت و خیز انتظارات تورمی، چشم‌انداز بازار ملک نیز دچار تلاطم شد و امید و ناامیدهای متعدد و متنوعی را به این بازار تزریق کرد. 

اگر چه تا قبل از آغاز قرن نو – به‌طور مشخص تا هفته‌های آغازین حمله روسیه به اوکراین- امید قابل توجهی به حل مساله هسته‌ای کشور وجود داشت، اما در همان هفته‌های نخست سال جاری و سپس در هفته‌ها و ماه‌های بعد، به تدریج شواهد و قراین نشان دادند که احتمال دستیابی به توافق و «لغو یا توقف» تحریم‌های خصمانه علیه ایران روز به روز کمتر از پیش شده و به همین میزان بر حجم «نااطمینانی»های حاکم بر اقتصاد ایران افزوده شده است، به گونه‌ای که هم اینک بخشی از فعالان بازار معتقدند، در کوتاه‌مدت و حتی پس از برگزاری انتخابات کنگره امریکا، هیچ توافق و مصالحه‌ای انجام نخواهد شد. در چنین شرایطی، اندک بازیگران بازار ملک که اغلب «متقاضیان سرمایه ای» هستند و کمتر «متقاضیان مصرفی تبدیل به احسن»، به واسطه نقد شوندگی کمتر مسکن، دارایی‌ها خود را در دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند صندوق‌های با درآمد ثابت بورسی، دلار، طلا، رمزارزها و... سرمایه‌گذاری کردند. در مقابل، فروشندگان با هدف حفظ دارایی خود و با تکیه بر عایدی اندک اما مطمئن حاصل از اجاره داری از عرضه فایل خود به بازار مسکن اجتناب کردند و با توجه به روند فزاینده رشد نقدینگی در کشور ترجیح دادند عایدی بیشتری از محل تورم در آینده کسب کنند. ضمن اینکه در یکساله گذشته، اجاره‌بها رشد قابل توجهی داشته و تورم آن در مهر ماه سال جاری به 7 درصد رسیده است. در چنین شرایطی، معاملات از اوج 13 هزار و 874 فقره‌ای در خرداد به تدریج و به ترتیب ماه‌های بعدی به 10 هزار و 500؛ 7 هزار و 825 فقره؛ 6 هزار و 33 فقره و در مهرماه 5 هزار و 416 فقره افت کرد. این افت در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور بین 23 تا 26 درصد بوده است و در مهر ماه به 10.2 درصد رسیده است. قیمت اسمی مسکن نیز که در خرداد ماه 8.4 درصد جهش کرده بود، در ماه‌های بعدی به ترتیب با 5.8 درصد، 2.5 درصد، 1.1 درصد و 1.2 درصد روندی نزولی را در پیش گرفت. نکته جالب اینکه به غیر از مرداد ماه که تورم ماهانه مسکن نیم درصد از تورم عمومی بالاتر ایستاد، در تیر، شهریور و مهرماه تورم مسکن کمتر از تورم عمومی بوده است و این نیز نشانه‌ای از «رکودی بودن» بازار مسکن به شمار می‌رود.

  آرامش مشروط بازار مسکن

رامین گوران، کارشناس مسکن نیز بر این باور است که به دلیل ثبات قیمت مصالح ساختمانی و کاهش جابه‌جایی‌ها تا پایان سال، بازار ملک آرام است، اما با توجه به سایر مولفه‌های اثرگذار بر قیمت تمام شده‌ ساخت، توقف کامل قیمت‌ها در طولانی مدت دور از ذهن است. گوران در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: یک بخش از آرامش کنونی بازار مسکن شهر تهران به ثبات قیمت نهاده‌های ساختمانی مربوط می‌شود. حتی در برخی مصالح کاهش قیمت داشتیم که مقداری در افت انتظارات تورمی بازار مسکن موثر بود. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه وضعیت بازارهای موازی در بخش املاک اثرگذار است، تاکید کرد: به‌طور مثال، وقتی خروج سنگین سرمایه از بورس اتفاق می‌افتد می‌تواند جذب بازارهایی مثل مسکن شود. وی افزود: در عین حال اخباری مبنی بر صادرات آهن می‌تواند به تنش بازار ملک بینجامد. نوسانات دلار نیز که این روزها مقداری دیده می‌شود ممکن است اثراتی در بازار مسکن ایجاد کند.

 گوران درباره وضعیت فعلی ساخت و ساز در کشور گفت: به‌طور کلی عرضه مسکن کاهش یافته است. شهرداری‌ها و وزارت راه و شهرسازی هم به وعده‌هایی مثل تسهیل صدور پروانه یا عرضه نهضت ملی مسکن که طی یک سال گذشته دادند عمل نکردند. درخصوص بازار می‌توان گفت احتمالا تا پایان سال ثبات ادامه می‌یابد. وی هزینه‌های تحمیل شده از سوی دستگاه‌های خدمات‌رسان را در رشد قیمت تمام شده مسکن موثر دانست و گفت: در حال حاضر توان متقاضیان به قیمت مسکن نمی‌رسد. تسهیلات خاصی هم که قیمت‌ها را پوشش دهد وجود ندارد. در این شرایط انتظار می‌رود که نرخ‌ها به ثبات برسد اما به هر میزان که هزینه‌های تولید مسکن افزایش پیدا کند، قیمت نهایی نیز بالا می‌رود.