زخم ناسور مسکن در ایران

بیت‌الله ستاریان

یکی از مشکلات جدی در اقتصاد ایران، عدم توجه سیاستگذاران به رویکردهای علمی، تحلیلی و کارشناسی است. مشکلی که باعث شده معمولا اغلب تجربیات قبلی در اقتصاد ایران دوباره تکرار شوند. حدودا 5 ماه پس از اینکه دولت وعده ساخت 4 میلیون مسکن طی 4 سال را مطرح کرد (آبان 1400) در گفت‌وگویی با رسانه‌ها اعلام کردم که این وعده امکان تحقق ندارد. وقتی از من سوال شد چرا بدبینانه به موضوع نگاه می‌کنید؟ شرح دادم که برای اجرای یک چنین وعده‌ای حداقل نیمی از کل نقدینگی کشور (یعنی حدود 3 الی 4 هزار هزار میلیارد تومان) باید به کار گرفته شود. از سوی دیگر اشاره کردم که برای اجرای این وعده با امکانات موجود نه 4 سال بلکه حداقل دو الی سه دهه زمان نیاز است. در کنار این گزاره‌های مهم گفتم می‌بایست نظام تصمیم‌سازی‌های کلان اقتصادی نیز دچار تحولات چشمگیری شوند. در هر جایی از جهان زمانی که یک چنین موضوعی توسط اساتید دانشگاه یا تحلیلگران مطرح می‌شود، مقامات دولتی و تصمیم‌ساز به سرعت واکنش نشان می‌دهند و بررسی می‌کنند که چرا فلان کارشناس و استاد و تحلیلگر چنین نظری را برخلاف برنامه‌های ما ارایه کرده است؟ در واقع تلاش می‌کنند از نقدها استفاده کنند، اما در کشور ما نه تنها نسبت به یک چنین انتقاداتی بی‌توجهی شد، بلکه انگ‌های فراوانی نیز به منتقدان زده شد که برخوردهای سیاسی با وعده‌های دولت دارند و... نهایتا بی‌تفاوتی به این واقعیت‌های علمی و کارشناسی باعث شد، زخم مسکن در جامعه ایرانی به اندازه‌ای ناسور شود که خانواده‌ها را وادار به اعتراض کند. امروز بسیاری از ایرانیان برای بهره‌مندی از مسکن اجاره‌ای نیز با مشکلات عدیده‌ای مواجه هستند و می‌بایست بخش قابل توجهی از درآمد خود را (حداقل بالای 50 درصد تا 80 درصد) را صرف تهیه مسکن کنند. اما با پایان گرفتن بیش از یک سال از عمر دولت، بسیاری از محافل کارشناسی و رسانه‌ای بر همان واقعیتی صحه می‌گذارند که حدود یک سال پیش در گفت‌وگو با «تعادل» بر آن تاکید کردم. با این توضیحات این پرسش مطرح می‌شود که چه باید کرد؟ حالا که دولت متوجه شده وعده مطرح شده‌اش قابلیت اجرا ندارد، چه باید بکند؟ در این شرایط دولت به جای اینکه به طرح‌هایی از این قبیل بپردازد باید در شاکله اقتصادی کشور تغییرات لازم را ایجاد کند. به گونه‌ای که بخش خصوصی با استفاده از ابزارها و امکانات مالی مناسب بتواند تولید مسکن کند. در همه دنیا، هم تولید و ساخت مسکن و هم عرضه آن در اختیار بخش خصوصی است. دولت تنها کاری که باید انجام دهد آن است که ابزارهای مالی رایج در اقتصاد را فراهم کند. یعنی یک سازنده مسکن باید بتواند با ابزارهای مالی روتین، نقدینگی مورد نیاز خود را تامین کند و اقدام به ساخت مسکن کند. بنابراین همان طور که 95 درصد تولید مسکن در همه جای دنیا در اختیار بخش خصوصی است در ایران هم باید یک  چنین فضایی برای مشارکت بخش خصوصی در حوزه ساخت و ساز شکل بگیرد. باید از دولتمردان پرسید که چرا بخش خصوصی در کشورهای همسایه ایران مثل ترکیه، امارات، جمهوری آذربایجان و... در حوزه ساخت مسکن می‌توانند پاسخگوی نیاز جامعه خود باشند اما بخش خصوصی ایران نمی‌تواند؟ در کشوری مانند ترکیه نه تنها نیاز داخلی ساماندهی می‌شود، بلکه حتی برای نیاز سایر کشورها نیز ساخت و ساز می‌شود تا سرمایه‌گذاران ایران و روسیه و... برای خرید ملک راهی ترکیه شوند. آیا بخش خصوصی ایران سواد لازم را ندارد؟ تخصص ندارد؟ بضاعت ندارد؟ پاسخ این است که بخش خصوصی در ترکیه در یک اقتصاد باز فعالیت می‌کند و انواع و اقسام ابزارهای مالی برای تولید مسکن در اختیارش است، اما در ایران این گونه نیست. باید توجه داشت که این ابزارهای مالی یک بسته کامل هستند. از اوراق مشارکت و سکوک گرفته تا بازارهای رهنی و تسهیلات بانکی و سرمایه‌گذاری خارجی و... در یک اقتصاد بسته مثل اقتصاد ایران، امکان فراهم‌سازی یک چنین بسته‌ای نیست. امکان ندارد با این ساختارهای اقتصادی بتوان یک میلیون مسکن در هر سال تولید کرد. سقف تولید مسکن در این اقتصاد 300  الی 400 هزار واحد است که بخش خصوصی قادر به تحقق آن است. برای رساندن این تعداد به یک میلیون واحد ابتدا باید شاخص‌های کلان اقتصادی اصلاح شوند و بعد برنامه‌ریزی برای ساخت آغاز شود. این روند هم در کوتاه‌مدت قابل تحقق نیست. ابتدا 400 هزار واحد تولید مسکن به 500 هزار واحد می‌رسد، سال بعد 100 هزار واحد به این تعداد افزوده می‌شود و سال بعد 100 هزار واحد دیگر و تا در یک افق میان مدت این ارتقا صورت بگیرد. البته این روند رشد هم در صورتی شکل می‌گیرد که اصلاحات لازم در اقتصاد شکل بگیرد. تحریم‌ها پایان پذیرد و سرمایه‌گذاران خارجی به کشور ورود کنند؛ اصلاحات مالی اجرایی شود و نهایتا زمینه برای ارتقا در ساخت مسکن فراهم شود. اما آیا می‌توانیم امیدوار باشیم متولیان اجرایی این واقعیت‌ها را درک کنند؟ حداقل باید یک سال منتظر بمانیم تا سیاستگذاران به نقطه تحلیلی امروز برسند و این تاخیر یعنی از دست دادن فرصت‌ها.