نشانه تداوم رشد قیمت ملک

مجید اعزازی|

گزارش تازه و البته دیرهنگام مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن شهر تهران طی آبان 1401، گزارش بانک مرکزی مبنی بر رشد همزمان قیمت اسمی مسکن و حجم معاملات ملکی در ماه یاد شده را تایید کرد. تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران حاکی است، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی آبان ماه سال جاری با 5 درصد رشد نسبت به مهر ماه، به حدود 48 میلیون تومان (47 میلیون و 938 هزار و 800 تومان) رسیده است و به این ترتیب، تورم نقطه به نقطه 50 درصدی و تورم سالانه 35 درصدی را ثبت کرده است. با این حال، از آنجا که تورم عمومی سالانه در آبان سال جاری 44 درصد گزارش شده، مشاهده می‌شود، تورم سالانه مسکن 9 درصد از تورم عمومی جامانده است. البته از آنجا که قیمت نهادهای تولید طی ماه‌های اخیر به‌شدت افزایش یافته است و طبعا قیمت ذاتی مسکن روندی صعودی دارد، نه تنها نمی‌توان گفت  این جاماندگی 9 درصدی به معنی تخلیه حباب مسکن است، بلکه انتظار 

می رود، طی ماه‌های آینده، قیمت مسکن این جاماندگی را جبران و اصلاح کند. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، حجم معاملات ملکی پایتخت در آبان سال جاری نیز 7 هزار و 392 هزار فقره گزارش شده است. به گزارش «تعادل»، پیش از این، بانک مرکزی اعلام کرده بود، متوسط قیمت هر متر مسکن شهر تهران طی آبان سال جاری با 6.8 درصد رشد نسبت به مهرماه به 46 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. تعداد معاملات ملکی نیز با رشد 47.8 درصدی نسبت به مهرماه 8 هزار و 5 فقره گزارش شده بود.

    افزایش تورم ماهانه، نقطه‌ای و سالانه

به گزارش مرکز آمار ایران، در آبان ماه 1401 تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 5 درصد بود. تورم ماهانه آبان ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (0.1- درصد)، 5.1 واحد درصد رشد داشته است. همچنین در آبان ماه 1401 تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 50 درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (44.7درصد) 5.3 واحد درصد افزایش داشته است. همزمان، نرخ تورم سالانه آبان ماه 1401 آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز به عدد 35 درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (32.4 درصد)، 2.6 واحد درصد افزایش داشته است.

در ماه مورد اشاره، منطقه یک با میانگین وزنی قیمت 96 میلیون و 778 هزار تومان بیشترین و منطقه 18 با میانگین وزنی قیمت 24 میلیون و 262 هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢‌گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌‌اند.

    رشد دسته جمعی همه دارایی‌ها

به گزارش «تعادل»، در آبان سال جاری، صرفا این بازار مسکن نبود که جهش قیمتی را تجربه کرد، بلکه تمام دارایی‌های شناخته شده از جمله دلار، سکه، طلا، خودرو و حتی پس از 5 ماه طی کردن روند نزولی، بازار سهام نیز توانستند بازدهی جهش گونه‌ای را تجربه کنند. در شرایطی که نرخ تورم عمومی در آبان سال جاری 2.1 درصد ثبت شده است، در این ماه تمام دارایی‌های یادشده رشدی بالاتر از 6 درصد را تجربه کردند. این فاصله حداقل 4 درصدی میان نرخ تورم عمومی و تورم حاکم بر بازارها نشان می‌دهد که در زیرپوست اقتصاد، «انتظارات تورمی» در حال غلیان بوده است و از همین رو، فعالان بازارها و سرمایه‌گذاران خریدهای قابل توجهی در اغلب بازارهای یادشده داشته‌اند و به این ترتیب، تقاضا برای خرید انواع دارایی رشد جهش‌گونه‌ای داشته است.

    جزییات کارنامه بازارهای موازی

بررسی‌های «تعادل» حاکی است، در آبان ماه سال جاری، بازار سرمایه بازدهی مثبت 7.65 درصد را ثبت کرد، به گونه‌ای که شاخص کل بورس از محدوده یک میلیون و 308 هزار واحد در اول آبان به یک میلیون و 409 هزار واحد در پایان ماه مزبور رسید. این در حالی بود که خروج پول حقیقی از بازار سهام همچنان در آبان ماه نیز تداوم داشت و برخلاف بازدهی 7.65 درصدی بازار سهام، خروج پول 0.8 درصد نیز افزایش یافت. در آبان، سکه نیز بازدهی مثبت 8.7 درصد را به ارمغان آورد و قیمت هر قطعه سکه امامی از 15 میلیون تومان به بالای 16 میلیون و 250 هزار تومان پرواز کرد. دلار امریکا نیز بازدهی 8.1 درصدی را تجربه کرد. برخی برآوردها نیز حاکی از رشد قیمت خودرو به نزدیک 6 درصد طی آبان سال جاری است. آمارهای مربوط به خرید سکه (صرفا) از طریق بازار سهام و همچنین خرید اسکناس دلاری (صرفا) از بازار متشکل ارزی حاکی از رشد قابل توجه در آبان ماه دارد. از این رو، می‌توان گفت که در ماه گذشته، اغلب بازارهای دارایی همچون بازار مسکن، به موازات رشد قیمت‌ها، شاهد رشد تعداد معاملات نیز بوده‌اند و از این رو، نقدینگی سرگردان، صرفا به بازار مسکن کوچ نکرده است. آمارهای تازه از بازار پول نیز نشان می‌دهد که از سویی سهم پول از کل نقدینگی در پایان شهریور افزایش یافته است و به عبارت بهتر، پول از سپرده‌های بلندمدت خارج شده و در دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند سکه و دلار سرمایه‌گذاری شده‌اند. همزمان، رشد نقدینگی 12 ماهه در پایان شهریور 1401 به 37.5 درصد و رشد پایه پولی نیز به 33.1 درصد رسیده است. اگر چه دو عدد اخیر نسبت به مدت مشابه سال قبل بهبود یافته‌اند، اما نسبت به افت در تیرماه، طی ماه‌های مرداد و شهریور بار دیگر روند صعودی در پیش گرفته‌اند. اگر چه داده‌های بازار پول نسبت به تحولات آبان ماه بازار مسکن کمی قدیمی‌تر هستند، اما روند صعودی و تورم زای حاکم بر بازار پول نشان می‌دهد که مسکن به عنوان مطمئن‌ترین سپرتورمی مستعد رشد بیشتر قیمت در ماه‌های آتی است. در عین حال، برخی عوامل از جمله لزوم داشتن توان مالی بالاتر برای معامله در بازار مسکن، مانع از جذب حداکثری نقدینگی در این بازار شده است.

    نقش مخرب نوسان ارز بر بازار مسکن

به باور اغلب کارشناسان رشد جهش وار 8.1 درصدی نرخ دلار امریکا طی آبان سال جاری، موتور محرک اغلب بازارها بوده است. نرخی که در اقتصاد ایران به نماگر «انتظارات تورمی» تبدیل شده است. در همین رابطه، سعید آسویار، کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: افزایش قیمت ارز و نهاده‌های ساختمانی شامل مصالح، دستمزد، عوارض و قیمت زمین اثرات تورمی در بازار مسکن ایجاد کرده است. البته نقش عوارض ساختمانی و زمین، کمتر بوده و دستمزد و قیمت مصالح نقش پررنگ‌تری داشته است. با توجه به ضریب نقدشوندگی ارز احتمال گسیل سرمایه‌های بیشتری به این بازار وجود دارد و باید اقداماتی برای ثبات قیمت آن اندیشیده شود. او در گفت‌وگو با ایسنا افزود: بخشی از پروژه‌های بخش عمرانی به دلیل نبود بودجه تقریبا متوقف است. بخش زیادی از بودجه عمرانی صرف هزینه‌های جاری، حقوق، دستمزد و بدهی‌های قبلی می‌شود. به نظر می‌رسد طرح جدیدی تعریف نمی‌شود و بودجه‌ کافی برای تکمیل طرح‌های نیمه کاره وجود ندارد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بانک‌ها به دلیل تراز منفی، تسهیلات قابل توجهی به بخش‌های اقتصادی نمی‌دهند گفت: عملکرد سیستم بانکی ناشی از نبود منابع باعث ورود سرمایه‌ها به بازارهای ارز، طلا و مسکن شده است. قیمت ارز که بالا می‌رود هزینه‌های تولید و زندگی افزایش می‌یابد. آسویار ادامه داد: به‌طور کلی بخش ساخت و ساز خارج از حیطه‌ دولت است؛ چرا که بیش از ۹۰ درصد آن در اختیار بخش خصوصی قرار دارد که آن هم به دلایلی از سرمایه‌گذاری در این حوزه امتناع می‌کند. وی تاکید کرد: ساخت و ساز در حال حاضر توجیه اقتصادی ندارد؛ چرا که با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رکود معاملات، بازگشت سرمایه در بخش مسکن، دیر و ریسک سرمایه‌گذاری در آن بالا است. سیاست‌های اشتباه مالیاتی نیز به مشکلات سازندگان دامن زده است. نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، عمده خریدها در بازار مسکن را از نوع تبدیل به احسن دانست و گفت: به‌طور کلی جامعه، مسکن را یک دارایی امن می‌داند. آسویار تصریح کرد: عمده معاملات در مناطق جنوبی و میانی برای خانه‌های کوچک متراژ و ارزان قیمت انجام می‌شود. بخشی از متقاضیان اجاره مسکن در شمال تهران هم کسانی هستند که سرمایه‌ خود را به خرید ملک در کشورهای ترکیه، امارات، یونان، اسپانیا و قبرس سرمایه اختصاص داده‌اند و اینجا اجاره‌نشین هستند. وی راهکار ثبات قیمت مسکن را کنترل بازار ارز دانست و گفت: تثبیت قیمت دلار می‌تواند بازار مسکن را دست کم در کوتاه‌مدت به آرامش برساند تا دولت زمان داشته باشد طرح‌های موثرتری در حوزه‌ تولید مسکن پیاده کند.