چشم‌انداز تورمی بازار مسکن تا پایان سال
مجید اعزازی| کمتر از 100 روز تا پایان نخستین سال از قرن پانزدهم باقی مانده است. روزهایی که در فرهنگ بازار مسکن از آن به عنوان بازار شب عید یاد می‌شود. بازار مسکن در 81 روز پیش رو تا پایان سال چه سرنوشتی خواهد داشت؟ آیا قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم عمومی پرواز خواهد کرد؟ اثر دلار و نرخ سود بانکی 23 درصدی بر قیمت‌های شب عید مسکن چگونه خواهد بود؟
نماگر انتظارات تورمی
قیمت دلار همواره طی سال‌های اخیر در حکم شاخص و نماگر انتظارات تورمی ارزیابی شده است. این قیمت کلیدی اگر چه به‌طور مستقیم روی بسیاری از کالاها و از جمله مسکن اثری ندارد، اما از آنجا که چشم‌اندازی ملتهب از اقتصاد طی ماه‌ها یا حتی سال‌های آینده به مخاطبان مخابره می‌کند، به‌طور غیرمستقیم روی همه کالاها اثر گذار است.
به عبارتی دیگر، قیمت دلار به مثابه درجه تب اقتصاد ایران است. تبی که خود معلول و ناشی از یک یا چند بیماری در بطن اقتصاد کشور است. می‌دانیم که از در شهریور سال 1396 به دلیل تک رقمی شدن نرخ تورم عمومی، نرخ سود سپرده‌ها کاهش یافت و به 15 درصد نزول داده شد که در آن زمان اقدام به جایی به شمار می‌رفت. همین مساله باعث شد که تحرکی در بازارهای موازی و از جمله بازار مسکن رخ دهد. به ویژه بازار شب عید مسکن در زمستان سال 1396 به دلیل خروج نقدینگی از بانک‌ها و تزریق آن به بازارهای موازی رونق گرفت. البته نباید فراموش کرد که همزمان دونالد ترامپ، رییس‌جمهور وقت امریکا در آخرین موعد تمدید اجرای برجام، رسما اعلام کرد که در موعد سه ماهه بعدی (18 اردیبهشت 1397) چنین کاری را تکرار نخواهد کرد.
از همین رو، تحولات بازار دلار نیز در زمستان 1396 نیز تا حدی قابل توجه بود. اما داستان واقعی از فروردین 1397 آغاز شد، از زمانی که قیمت دلار قله 5 هزار تومان را فتح کرد و هفته به هفته و گاهی روز به روز به ارتفاع بالاتر صعود کرد. بنابراین، از 18 اردیبهشت 1397 با خروج ترامپ از برجام و افت فروش میزان نفت و در پی آن کاهش درآمدهای نفتی ایران، اقتصاد ایران وارد فاز نوسانات پی در پی قیمت دلار شد و نرخ دلار نیز در جایگاه میزان الحراره انتظارات تورمی قرار گرفت.
در طی این مدت چند ساله، رشد پایه پولی و نقدینگی نیز رکوردهای غیرقابل باوری را ثبت کردند و هم اینک میزان نقدینگی کشور از 5 هزار هزار میلیارد تومان نیز فراتر رفته است. در کنار این موارد، طی سال‌های اخیر رشد اقتصاد ایران منفی یا در مرز صفر قرار داشته است، این چالش، وزن پیامدهای منفی رشد نقدینگی در اقتصاد ایران را دو چندان کرده است. از شهریور سال جاری نیز در پی بروز ناآرامی‌های داخلی در کشور، وضعیت اقتصاد به دلیل مبهم‌تر شدن چشم‌انداز آینده سیاست و اقتصاد، بی‌ثبات‌تر شده است. از این رو، شاهد هستیم که نرخ دلار در عرض چند هفته قله‌های باور نکردنی 40 و دیروز 43 هزار تومان را فتح کرده است. با توجه به اینکه احتمال تداوم شرایط موجود همچنان قوی است و هیچ گونه چشم‌انداز مثبتی از تغییر در وضعیت تحریم‌ها، فروش نفت، بازگشت درآمدهای نفتی به کشور، رشد فزاینده نقدینگی و آرام گرفتن فضای سیاسی داخلی مشاهده نمی‌شود، طبیعی است که روند چند ساله اخیر در همه بازارها از جمله بازار مسکن ادامه یابد.
سئوال اما اینجا است که آیا در کوتاه‌مدت و تا شب عید 1402، قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها کمتر از نرخ تورم عمومی حرکت خواهد کرد یا اینکه از نرخ تورم فراتر خواهد رفت و حالتی تهاجمی به خود خواهد گرفت؟ به باور اغلب کارشناسان، از آنجا که قیمت مسکن طی سال‌های اخیر، از رشد بالایی برخوردار بوده است و همچنین از آنجا که روند رشد قیمت‌ها در این بازار نسبت به سایر بازارها هیجانی نیست و از سوی دیگر، توان مالی گروه‌های مختلف متقاضی خرید مسکن به‌شدت افت کرده است، تقاضا برای خرید مسکن دچار رشد چشمگیری نخواهد شد و از همین رو، قیمت‌ها نیز متناسب با نرخ تورم عمومی پیش خواهند رفت.
بدیهی است که نرخ‌های ماهانه تورم عمومی نیز رشد‌های قابل توجهی را ثبت کرده و می‌کنند و عدد‌های اندکی نیستند، به همین دلیل، رشد قیمت اسمی مسکن در هر ماه دستکم دو میلیون تومان خواهد بود، کما اینکه در آبان ماه رکورد رشد 3 میلیون تومان در یک ماه را شکست.
تحولات درون بازار مسکن
به گزارش «تعادل»، اگر چه شاخص‌های کلان اقتصادی بر مناسبات بازار مسکن سیطره دارد اما برخی از اجزای درونی این بازار نیز در سرنوشت قیمت‌ها اثر گذار خواهند بود. قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی و همچنین حقوق و دستمزد کارگران از جمله مهم‌ترین عواملی هستند که بر قیمت‌های آینده واحدهای مسکونی به ویژه واحدهای نوساز اثرگذار خواهند بود.
قیمت برخی از اقلام مصالح ساختمانی همچون فولاد و سیمان که دارای قیمت‌های جهانی و منطقه‌ای هستند، با توجه به نرخ دلار و افزایش جذابیت صادرات این محصولات به خارج، رشد قیمت‌های قابل توجهی را تجربه کرده و می‌کنند. سایر قیمت‌ها و هزینه‌ها نیز در وضعیت مشابهی در حال رشد هستند و از آنجا که عرضه مسکن نو طی ماه‌های اخیر به‌شدت افت کرده است، در قیمت این واحدها به‌شدت اثرگذار است.
صعود قیمت مسکن تا آخر سال
در همین حال، فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن گفت: تا پایان سال برای بازار مسکن چشم‌اندازی تورمی شاهد هستیم.
پورحاجت با بیان اینکه چشم‌انداز تورمی در بازار مسکن شاهد هستیم، اظهار کرد: از تابستان امسال پیش‌بینی می‌شد که با رشد قیمت مسکن در بازار مواجه شویم که این مساله رخ داده است و اکنون شاهد رشد قیمت مسکن در بازار و چشم‌اندازی تورمی برای مسکن تا پایان سال هستیم.
وی در گفت‌وگو با ایسنا افزود: وقتی ثبات اقتصادی در کشور وجود ندارد و ارزش پول روز به روز کاهش می‌یابد و در بازار مشاهده می‌شود که هیچ برنامه‌ای نیز برای ثبات در بازار و کنترل تورم وجود ندارد، نمی‌توان انتظار داشت که بازارهای اصلی مثل بازار مسکن از این شرایط بی‌تاثیر باشند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: در شرایط فعلی اقتصاد کشور و رشد قیمت‌ها، اصلا نمی‌توان انتظار داشت بازار مسکن که عمده فعالیت و تولید در آن توسط بخش خصوصی انجام می‌شود، دچار تورم و افزایش قیمت‌ها نشود زیرا این شرایط نوسانی و تورمی به ویژه بر روی بخش خصوصی بسیار تاثیرگذار است.
پورحاجت عنوان کرد: بازیگر اصلی بازار مسکن و یکی از مولفه‌های مهم در این خصوص همین عرضه و تقاضایی است که باهم همخوانی ندارد. ما کماکان در کشور با کمبود حدود ۵ میلیون مسکن مواجه هستیم و این مساله قطعا با آمارپردازی‌ها حل نخواهد شد و تدوام آن منجر به تدوام تورم در بازار مسکن خواهد شد.
وی ادامه داد: اینکه دولت خود به دنبال پیمانکار شدن است و می‌خواهد مسکن تولید کند و توجهی به بخش خصوصی نداشته باشد مساله‌ای است که قطعا نتیجه آن تورم در بازار مسکن و رشد قیمت‌ها است.
عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان گفت: ماحصل سیاست‌گذاری‌های نادرست در حوزه مسکن و عدم توجه به تذکرهای صاحبان اندیشه، اقتصاددان‌ها و فعالان بخش خصوصی در کشور شرایط کنونی را در بازار مسکن رقم زده است و این وضعیت تا پایان سال نیز ادامه خواهد داشت.
