مصایب مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی

گروه راه و شهرسازی| «مالیات از خانه‌های خالی مشکل مسکن را حل نمی‌کند.» این جمله‌ای است که دیروز یکی از اعضای کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات مجلس گفته است. این نظریه اما پیش از این از سوی برخی از کارشناسان و رسانه‌ها و از جمله روزنامه «تعادل» با توجه به شرایط تورم زده اقتصاد ایران و اینکه علت اصلی و کلیدی جهش‌های قیمتی مسکن در تورم ریشه دارد نه در دلالی، مطرح شده بود.

در عین حال حاجی دلیگانی، و برخی از اعضای کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات همچنین از مشکلات متعدد اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی سخن گفته‌اند. سخنانی شبیه اظهارات کارشناسان و رسانه‌ها در سال‌های گذشته! اینکه پاشنه آشیل مالیات از خانه‌های خالی در شناسایی این دسته از خانه‌ها است.

در چنین شرایطی است که خبر آمده، سازمان امور مالیاتی پیشنهاد تازه‌ای را برای شناسایی خانه‌های خالی به بهارستان ارایه کرده و مجلسیان نیز بررسی این پیشنهاد را در دستور کار خود قرار داده‌اند. شناسایی خانه‌های خالی از روی قبوض آب، برق و گاز. این روش با توجه به اینکه داده‌ها و فرآیندهای صدور قبوض همگی الکترونیکی شده و به راحتی امکان شناسایی کم مصرف‌ترین خانه‌ها ممکن است، به نظر قابل قبول می‌رسد. اما همانطور که پیش از این گفته شد، شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آنها نیز منجر به بهبود شرایط بازار مسکن نمی‌شود. چه آنکه نرخ این مالیات در برابر جهش‌های تورمی اندک است و از بازدارندگی لازم برخوردار نیست و در نتیجه مالکان املاک خود را به بازار معاملاتی یا اجاره عرضه نخواهند کرد.

از سوی دیگر، به گفته مسوولان دولتی، حدود 80 درصد از خانه‌های خالی تحت مالکیت اشخاص حقوقی و نهادها است و این در حالی است که وجود چنین خانه‌هایی در صورت‌های مالی شرکت‌های دولتی کارکردی ارزنده‌تر از میزان مالیات بسته شده بر آن دارد و از این رو، این اشخاص تمایلی به واگذاری یا عرضه املاک خود ندارند. 

دولت به فکر راه‌های دیگر باشد

حسینعلی حاجی دلیگانی، عضو کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات درخصوص مالیات خانه‌های خالی در بودجه ۱۴۰۲ به مهر گفت: قانون مالیات‌ستانی مشکلاتی دارد که باید آنها برطرف شود رییس سازمان مالیاتی درخصوص نحوه دریافت مالیات از خانه‌های خالی پیشنهاداتی داده است که قرار است مجلس درخصوص آن به اجماع برسد.

وی پیشنهاد رییس سازمان امور مالیاتی را به مهر گفت: تشخیص خانه‌های خالی از طریق قبوض آب و برق و گاز صورت گیرد چرا که از طریق دیتا مشکلات زیادی به وجود آمده است که به نظر این پیشنهاد در مجلس قابل بررسی است اما مشکل مسکن با مالیات از خانه‌های خالی حل نخواهد شد.

این عضو کمیسیون برنامه، بودجه و محاسبات حل مشکل مسکن را گفت: مشکل مسکن با عرضه مسکن حل می‌شود چرا که ۸ تا ۹ سال است که به مشکل مسکن رسیدگی نشده است با توجه به اینکه ساخت مسکن با شرایط موجود در کما رفته است باید به جای مالیات خانه‌های خالی به فکر این باشیم که ساخت و ساز در نهضت ملی را افزایش دهیم تا مشکلات برطرف شود تاکید مجلس مالیات ستانی نیست برای حل مشکل مسکن.

داده‌های اشتباه برای دریافت مالیات بر خانه‌های خالی

سید محمدرضا میرتاج‌الدینی، عضو کمیسیون تلفیق بودجه در خصوص بودجه ۱۴۰۲ بخش مالیات نیز گفت: مالیات خانه‌های خالی در سال گذشته محقق نشده است و این امر باعث شده تا این بخش مالیاتی عودت داده شود تا قیمت‌ها اصلاح شود.

وی بیان کرد: دریافت مالیات از اشخاص حقوقی سخت و دشوار است و اینکه تاکنون فرارهای مالیاتی همه از سوی اشخاص حقوقی صورت گرفته است با توجه به صحبت‌های وزیر اقتصاد و رییس سازمان امور مالیاتی در روزهای گذشته گفته شد مالیات براساس تورم و رشد اقتصادی نبوده است و مالیات افراد براساس درستی نبوده است. فارغ از اینکه در بودجه ۱۴۰۱ نیز مالیات پیش بینی شده بوده اما تحقق نیافته است و در بودجه ۱۴۰۲ نیز مالیات بیش از سال گذشته اعلام شده است و دولت باید راه و روش شناسایی و مالیات‌ستانی را مشخص کنند.

میرتاج الدینی به مهر گفت: سال گذشته ۵۰۰ هزار خانه خالی معرفی شد که نیمی از این خانه‌های خالی ساکن داشته است و در اصل خالی نبوده و این دیتاهای اشتباه باعث شده تا مالیات ستانی خانه‌های خالی با اشتباه زیادی رو به رو شود بنابراین دولت و وزیر اقتصاد باید توضیح دهد که قرار است خانه‌های خالی چگونه مشخص شود.

تور سوراخ مالیات از خانه‌های خالی

به گزارش «تعادل» آخرین آمار انتشار یافته از وضعیت اجرای مالیات از خانه‌های خالی حاکی از ناکامی اجرای این قانون است. به گونه‌ای که تاکنون آبان ماه سال جاری، 49 هزار 17 مالک واحدهای مسکونی با مراجعه به سامانه اطلاعاتی املاک و اسکان کشور، در مهلت مقرر اطلاعات سکونت و مالکیت خود را ثبت کردند. همچنین 50 هزار 297 مالک با مراجعه به سامانه مذکور، اطلاعات رد مالکیت را تکمیل یا از گزینه ثبت انتقال استفاده‌ کردند و به معنای دیگر واحد مسکونی خالی خود را اجاره یا به فروش رساندند. بر این مبنا می‌توان نتیجه گرفت با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مجموعا 100 هزار واحد مسکونی تعیین تکلیف شده‌اند که بخشی از این واحدها جزو خانه‌های خالی بوده و در راستای اجرای قانون دارای سکنه شده است.

تعداد خانه خالی در کشور؟

برآوردهایی از تعداد خانه‌های خالی طی ماه‌های گذشته صورت گرفته است. از جمله، پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در 29 خرداد سال جاری در یک برنامه تلویزیونی با یادآوری اینکه بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران در سال 95 در مناطق شهری 2 میلیون و 123 هزار و در مناطق روستایی 463 هزار خانه خالی وجود داشته است، اظهار کرد: بعد از سال 95 پروانه‌های صادره ساختمانی و واحدهای تکمیل شده تقریبا 50 درصد و بیشتر کاهش یافته است. از سوی دیگر به دلیل افزایش مسکن، تعداد خانه‌های خالی در کشور (مناطق شهری) کاهش یافته است.

وی با بیان اینکه در سامانه راه‌اندازی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی یک میلیون و 300 هزار واحد مشکوک به خالی بودن وجود دارد، اضافه کرد: اطلاعات خانه‌های خالی را از 15 پایگاه داده احصا و آن را تبادل کرده‌ایم که عموما مخدوش بوده است. به ‌عنوان مثال 80 درصد کد ملی مربوط به اطلاعات حساب‌های بانکی غلط بوده است.

چند خانه خالی شناسایی شد؟

به گزارش «تعادل»، وزارت راه و شهرسازی در دی ماه سال گذشته 570 هزار خانه خالی از سکنه شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کرد. 90 هزار مالک پس از دریافت پیامک مالیاتی نسبت به شناسایی و مشمول شدن به این مالیات اعتراض و در نهایت این افراد اطلاعات خود را در سامانه ثبت کردند و پس از آن، آمار خانه‌های خالی از سکنه تا بیش از 400 هزار واحد رسید و کاهش پیدا کرد. اما طی تیر و مرداد سال جاری، با ادامه شناسایی خانه‌های خالی 120 هزار واحد دیگر به مجموع خانه‌های خالی اضافه شد و دوباره آمار خانه‌های خالی که به سازمان امور مالیاتی معرفی شد به بیش از 560 هزار واحد رسید و بر این اساس، برای تمام مالکان این واحدها اظهارنامه مالیاتی ارسال شد و از شهریور ماه سال 1401 اجراییه صادر خواهد شد. سازمان امور مالیاتی برای 515 هزار واحد خالی اطلاعیه‌ای مربوط به آخرین مهلت برای اعتراض صادر کرد که تا دهم شهریورماه سال جاری فرصت اعتراض داشتند و پس از آن اخذ مالیات از مالک این واحدها اجرایی می‌شود. 

انتقادها به قانون

به باور اغلب کارشناسان قانون مالیات از خانه‌های خالی با توجه به اعمال معافیت مالیاتی تا 4 ملک، قانون ناقصی است و از همین رو، حتی با موفقیت در شناسایی تمام خانه‌های خالی، نمی‌تواند منجر به هزینه تراشی برای محتکران و در نهایت عرضه واحدهای خالی به بازار مسکن شود. در عین حال، همچنان شیوه شناسایی و اخذ مالیات از واحدهای مسکونی متعلق به نهادها و بانک‌ها نامشخص است، مساله‌ای که با توجه به ابعاد گسترده آن، سویه دیگری از نقص قانون مالیات بر خانه‌های خالی را آشکار می‌کند.

در همین رابطه، به باور محمدرضا یزدی‌زاده عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور، نماینده‌های مجلس بر اساس منافع شخصی خودشان قوانین را طوری بی‌اثر می‌کنند که با وضعیت خودشان همخوانی داشته باشد. حتی اگر برگردیم به قانون سال ۴۶، مالیات‌ها از قوانین کنونی ما پیشرفته‌تر است و در هر اصلاحی که انجام دادیم بخشی از قانون را خراب کردیم. این اصلاحات ناهماهنگی در مواد ایجاد کرده و پیوستگی سیستمی مواد قانونی را به هم زده است. 

فرمول محاسبه مالیات خانه‌های خالی

بر اساس این گزارش، نرخ مالیات خانه‌های خالی به استناد به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مطابق با ارزش اجاره ماهیانه واحد مسکونی خالی و سپس کسر ۲۵ درصد استهلاک سالانه ساختمان از رقم به دست آمده، برای محاسبه مالیات اشخاص حقیقی در ۱۵ و حقوقی در ۲۵ درصد ضرب می‌شود. سپس این رقم در تعداد ماه‌های خالی مانده ضرب می‌شود. بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، در سال اول خالی بودن، رقم به دست آمده در ۶ در سال دوم در ۱۲ و در سال سوم به بعد در ۱۸ ضرب می‌شود؛ حال اگر مالک این واحد مسکونی خالی بیش از ۵ واحد مسکونی خالی داشته باشد، عدد به دست آمده در ۲ ضرب می‌شود. بر اساس قانون، هرواحدی که بیش از 120 روز بدون سکنه باشد، خانه خالی شناخته می‌شود. متصدی شناسایی بودن خانه‌های خالی، وزارت راه و شهرسازی و بر اساس سامانه ملی املاک و اسکان کشور است.