پشت پرده رشد معاملات ملک چیست؟

گروه راه و شهرسازی| معاملات مسکن در تهران طی دو ماه گذشته روندی صعودی داشته است. این در حالی است که به گفته مشاوران املاک عمده معاملات از نوع تبدیل به احسن بوده و خانه اولی‌ها سهم زیادی از این بازار نداشته‌اند. علت رشد معاملات طی ماه‌های آبان و آذر سال جاری، در شرایطی که قیمت اسمی مسکن رکودهای تازه‌ای را از خود بر جای گذاشته، چه بوده است؟ آیا این رشد معاملاتی ادامه می‌یابد؟

به گزارش «تعادل»، در خردادماه سال جاری تعداد معاملات مسکن در شهر تهران به اوج رسید و روی قله 13 هزار و 874 فقره ایستاد. از خرداد تا آخر مهرماه اما این شاخص روندی نزولی به خود گرفت و از پایان نخستین ماه پاییز به 5 هزار و 416 فقره رسید. با توجه به اینکه متوسط قیمت اسمی هر متر مربع آپارتمان در پایتخت طی همین دوره روندی صعودی در پیش گرفته و با رشدی در حدود 11 درصد از متری 39 میلیون و 414 هزار تومان در خرداد به متری 43 میلیون و 724 هزار تومان رسیده بود، و همچنین فصل داغ جابه‌جایی مسکن نیز پایان یافته بود، تا حدی این میزان افت معاملات ملکی طبیعی به نظر می‌رسد. ضمن اینکه در مجموع بازار معاملات ملک طی سال‌های اخیر در رکود تورمی قرار داشته است و به این ترتیب، می‌توان این واگرایی میان قیمت و معاملات را به نوعی تداوم شرایط رکود تورمی تلقی کردند.

با وجود این، در آبان سال جاری، تعداد معاملات ملکی با رشد 47.8 درصدی به 8 هزار و 5 فقره بالغ شد. در آذر ماه نیز این روند صعودی ادامه یافت و این شاخص با رشد 27.2 درصدی به 10 هزار و 184 فقره رسید و در مجموع طی دو ماهه آبان و آذر تعداد معاملات ملکی در تهران بیش از 88 درصد رشد یافت. اینک با دو پرسش کلیدی رو به رو هستیم: آیا این رشد در بهمن و اسفند تداوم خواهد یافت؟ علت پنهان این رشد چیست؟ چگونه است که علی رغم رسیدن متوسط قیمت مسکن به حدود متری 50 میلیون تومان که به معنی افت فوری توان مالی انواع متقاضیان مصرفی (خانه اولی و تبدیل به احسن)، سرمایه‌گذاری و سفته بازی است، روند معاملات صعودی بوده است؟

علت پنهان رشد معاملات؟

اگر چه همواره رونق بازار شب عید مرسوم بوده است و آمار اغلب سال‌های گذشته این مساله را تایید می‌کند، اما بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، در پاییز و زمستان سال جاری، متغیر جدیدی وارد این معادله شده و در نتیجه موتور رشد تعداد معاملات ملکی را گرم نگه داشته است. این متغیر جدید آغاز پرداخت مابه التفاوت تسهیلات مسکن به کارکنان نظام بانکی است.

از دو ماه گذشته، برخی بانک‌ها، در پی صدور مجوز بانک مرکزی، ترمیم تسهیلات مسکن به کارکنان خود را تا سقف 300 میلیون تومان آغاز کرده‌اند. البته در برخی بانک‌ها نیز سقف تسهیلات جدید مسکن 700 میلیون تومان در نظر گرفته شده است، مشروط به اینکه سند خرید ملک جدید ارایه شود. به این ترتیب، مابه التفاوت تسهیلات مسکن تا سقف 300 میلیون تومان که حدود 200 تا 250 میلیون تومان برآورد می‌شود، نوعی وام جعاله مسکن به شمار می‌رود.

به هر حال، از آنجا که قدرت خرید 200 تا 250 میلیون تومان ما به التفاوت تسهیلات مسکن کارکنان نظام بانکی به‌طور متوسط حدود 5 متر آپارتمان در تهران را پوشش می‌دهد، نمی‌توان انتظار داشت که پرداخت این تسهیلات منجر به جهش معاملات مسکن شود، اما می‌توان پیش بینی کرد، که تزریق این میزان از توان خرید در برخی خانوارهای برخوردار، عاملی تشویقی و مضاعف برای تبدیل به احسن کردن ملک آن به شمار رود و از همین رو، طی ماه‌های آینده میزان معاملات مسکن در پایتخت در حدود 10 هزار فقره در ماه باقی بماند و شاهد کاهش تعداد معاملات به زیر 8 هزار فقره در ماه نباشیم، چه آنکه پرداخت این تسهیلات در نظام بانکی، به تدریج و متناسب با برنامه‌های اختصاصی هر بانک صورت می‌گیرد.

آمارهای غیررسمی چه می‌گویند؟

آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، واسطه‌های ملکی می‌گویند که تحت تاثیر نوسانات بازارهای موازی، قیمت‌های پیشنهادی مسکن از سوی برخی مالکان در هفته‌های اخیر بین ۵ تا ۱۰ درصد افزایش یافته است؛ نرخ‌هایی که با فروکش کردن التهابات بازار ارز هم پایین نیامد؛ زیرا بازار مسکن ماهیتا یک بازار کند و دیرپذیر است. تجربه نشان داده تعمیق رکود، کاهش معاملات مصرفی و سوق یافتن متقاضیان به سمت واحدهای قدیمی از عوارض رشد بازار است. هرچه نرخ‌ها افزایش می‌یابد متقاضیان به سمت آپارتمان‌های قدیمی‌تر سوق پیدا می‌کنند؛ به‌طوری که سهم معاملات واحدهای با سن بنای بیش از ۱۶ سال از ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۳۷ درصد در حال حاضر رسیده است. آذر سال گذشته این عدد حدود ۳۲ درصد بود. حدود ۷۷ درصد معاملات مسکن از نوع سفته‌بازی است که تاثیر منفی بر این بازار ایجاد کرده است.

دلالان مسکن از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند و این عامل، تقاضای سوداگری و معاملات کوتاه‌مدت در این بازار را تشدید کرده است. البته تغییر قیمت‌های پیشنهادی لزوما به معنی تغییر قیمت‌های قطعی نیست. آذرماه سال جاری نرخ‌های مدنظر فروشندگان تا ۱۰ درصد بالا رفته بود اما قیمت‌ها در معاملات ۲.۹ درصد افزایش یافت؛ زیرا عمده معاملات در واحدهای به‌قیمت و متناسب با عرف بازار مناطق انجام می‌شود.

وضعیت بازارهای موازی

به گزارش «تعادل»، اگر چه در آذرماه سال جاری، رشد یا بازدهی مسکن در قیاس با سایر بازارهای موازی در رده آخر قرار گرفته است، اما از آنجا که در بازار مسکن با اعداد بزرگ مواجه هستیم، هر نوسان کوچک در قیمت ملک می‌تواند، پیامدهای بزرگی را برای اقتصاد خانوار رقم بزند. خانواری که درآمدهای ماهانه آن در خوش‌بینانه‌ترین حالت، کفاف هزینه‌های روزمره او را می‌دهد.

در ماه گذشته سکه با بازدهی 15.08 درصد در رده اول بازارهای موازی قرار گرفته و توانسته است با دو بال رشد قیمت دلار و رشد قیمت جهانی اونس بالاتر از همه بازارها پرواز کند. در رده دوم، دلار با بیش از 10.34 درصد بازدهی در آذرماه قرار گرفته است. دلاری که در سال‌های اخیر به نماگر انتظارات تورمی در اقتصاد ایران تبدیل شده است و با هر افت و خیز آن، سایر بازارها نیز دچار نوسان می‌شوند. بازار سهام نیز تحت تاثیر رشد دلار در آذرماه شرایط بهتری را سپری کرد و پول حقیقی کمتری از آن خارج شد و به این ترتیب توانست بازدهی 6.2 درصدی را رقم بزند.

برخلاف رشد دسته جمعی قیمت‌ها در همه بازارها، نرخ تورم عمومی ماهانه 2.8 درصد ثبت شد. به باور برخی از کارشناسان در صورتی که در ماه گذشته، قیمت دلار دچار نوسان شدید نمی‌شد، تورم عمومی نیز در رقم‌های کمتر از عدد 2 (حدود 1.5 درصد) آرام می‌گرفت. هر چند تحقق چنین رقمی نیز در بازه زمانی یک ماه قابل توجه و مورد پذیرش نیست.

افت شتاب رشد قیمت اسمی مسکن

اگر چه قیمت اسمی مسکن تهران طی آبان سال جاری با افزایش 3 میلیون تومانی رشد 6.8 درصدی را ثبت کرد، اما در آذرماه قدری از شتاب رشد قیمت اسمی ملک گرفته شد و صرفا یک میلیون و 370 هزار تومان به متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران افزوده شد.

آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، در آذر ماه سال جاری، متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران 48 میلیون و 73 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش 2.9 و 47.5 درصدی را نشان می‌دهد.

به گزارش بانک مرکزی، در میان مناطق 22 گانه شهرتهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زبربنای مسکونی معامله شده معادل 94 میلیون و 410 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 24 میلیون و 490 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.