تعیین عوارض ساختمانی بر اساس «خیابان انقلاب»

مجید اعزازی| اعضای شورای شهر تهران دیروز عوارض ساختمانی در پایتخت طی سال ۱۴۰۲ را برای مناطق بالای خیابان انقلاب (مناطق شمالی تهران) ۳۰ درصد و برای مناطق پایین این خیابان (مناطق جنوبی پایتخت) ۲۵ درصد افزایش دادند.

به این ترتیب، برای سومین سال پیاپی، فرمول قیمت‌گذاری صدور پروانه ساختمانی در تهران تغییر کرد. این در حالی است که اختلاف قیمت مسکن از شمال تا جنوب تهران بیش از 40 برابر است و اختلاف 5 درصدی برای عوارض ساختمانی در شمال و جنوب پایتخت به نوعی اعطای رانت به سرمایه‌گذاران، سفته بازان و سازندگان مناطق شمالی تهران به شمار می‌رود.

به گزارش «تعادل»، شورای پنجم شهر تهران در 12 بهمن 1399 و در آخرین سال فعالیت خود، در قانون بودجه سال 1400 شهرداری تهران، به «محاسبه عوارض ساختمانی بر اساس مرغوبیت مکانی» رای داد تا فاصله شمال و جنوب پایتخت کمتر شود.

بر این مبنا ارزش معاملاتی املاک شهر تهران در قالب دفترچه الکترونیکی تهیه و روی سامانه‌های مرتبط شهرداری تهران بارگذاری شد تا از 12 تیر 1400 ملاک عمل محاسبه عوارض قرارگیرد. در دفترچه الکترونیکی، اصطلاحی به نام «لوکیشن رنت» (location rent) به معنای ارزش مکانی تک تک ۹۴۰ هزار پارسل‌ شهر تهران آمده بود.

در آن زمان، مطالعات به این نتیجه رسیده بود که تفاوت ارزش مکانی یا مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران از کف متری ۵ میلیون تومان تا سقف ۲۲۰ میلیون تومان است، یعنی۴۰ برابر تفاوت وجود دارد، این در صورتی است که به موجب دفترچه ارزش معاملاتی که از وزارت اقتصاد و دارایی گرفته می‌شد، این تفاوت بین یک تا ۹ بود. این اختلاف ارزش مکانی پارسل‌ها در عوارضی که طی دهه‌های گذشته، شورا و شهرداری تعیین شده و امسال نیز می‌شود، دیده نشده و به عبارتی برای پارسل‌ها و موقعیت‌های برتر و ممتاز‌تر رانت داده شده است.

دریافت عوارض بر اساس ارزش واقعی املاک موجب دریافت عادلانه عوارض از املاک شهری متناسب با متغیرهای واقعی مترتب بر قیمت املاک می‌شد و شاخص‌هایی از جمله موقعیت ملک، میزان بارگذاری (ضوابط طرح تفصیلی)، شکل و اندازه بر ملک، خدمات در دسترس و سرانه‌های خدماتی، در مدل‌سازی و برآورد ارزش املاک شهر تهران ملاک عمل بود. 

تقسیم تهران به 5 پهنه

اعضای شورای ششم اما در سال گذشته برای سال جاری به اخذ عوارض ساختمانی بر اساس 5 پهنه تعریف شده در تهران رای دادند. بر اساس قانون عوارض ساختمانی مصوب سال گذشته، قرار بود در سال جاری، در پهنه‌های کم برخوردار افزایش عوارضی صورت نگیرد. در پهنه‌های نیمه برخوردار بین ۵ تا ۱۱ درصد، در پهنه‌های کاملا برخوردار ۷ درصد، در پهنه یک آن ۷ درصد و در پهنه دو آن حدود ۱۲ درصد نرخ عوارض ساختمانی افزایش می‌یابد.

بازگشت به سنت ناعادلانه گذشته

در جلسه دیروز شورای شهر اما از لایحه‌ای رونمایی شده بود که بدون اعلام هیچ دلیل و ارایه گزارشی از نتایج پایش احتمالی اجرای دو فرمول یادشده در سال‌های 1400 و 1401 بررسی عوارض صدور پروانه ساختمانی به سنت رایج در تعیین نرخ واحد برای کل شهر نزدیک شد.

حمید رضا صارمی معاون شهردار تهران درباره این لایحه گفت: لایحه عوارض صدور پروانه ساختمانی در سال ۱۴۰۲ بر اساس سیاست‌ها و راهبردهای شورای شهر تهران تعیین شده است و بحث عدالت شهری و کاهش فاصله شمال و جنوب در این لایحه لحاظ شده است. وی با بیان اینکه امسال لایحه درآمد پایدار شهری در مجلس به قانون تبدیل شده و اساس و رکن اصلی این لایحه نیز قانون است، ادامه داد: لایحه عوارض امسال در نحوه تعیین عوارض شفاف است و همچنین نحوه محاسبه عوارض، ساده‌سازی شده است و تجمیع و به روز رسانی مستندات عوارض را در دستور کار قرار دادیم و همچنین در این لایحه تنها یک عنوان عوارض وصول می‌شود. چرا که بعضا این مشکل وجود داشت که ما تحت عناوین مختلف عوارض از یک متر مربع ساخت و ساز دریافت می‌کردیم.

وی با بیان اینکه وحدت رویه و همچنین هوشمندسازی در نحوه محاسبه عوارض در دستور کار قرار گرفته است، گفت: در سال آینده تلاش خواهیم کرد، نرم‌افزاری تهیه شود که افراد بتوانند در هنگام دریافت پروانه ساختمانی عوارض خود را محاسبه کنند و حذف اخذ عوارض مضاعف و همچنین تدقیق تخفیف بافت فرسوده مطابق اسناد فرادستی در دستور کار قرار دارد.

خیابان انقلاب؛ مرز شمال و جنوب پایتخت

وی افزود: بر اساس سیاست‌های شورای شهر سهم عوارض در قیمت نهایی ملک در محور جنوبی تهران یعنی خط خیابان انقلاب به پایین یک تا سه درصد خواهد بود و افزایش نرخی که ما در نظر گرفتیم بر اساس مصوبه وزارت کشور است و بیشتر از نرخ تورم نیست.

مهدی چمران، رییس شورای شهر پیشنهاد داد که یک فرمول خاص برای تعیین عوارض صدور پروانه ساختمانی اخذ شود به گونه‌ای که با محور قرار دادن خیابان انقلاب، در محور جنوبی ۲۵ درصد و در محور شمالی ۳۰ درصد افزایش عوارض ثبت شود. وی افزود: برخی نقاط مانند شمیران نو و مناطقی در منطقه یک که فاضلاب آنها در کوچه رها می‌شود موارد خاصی هستند که باید بعدا برای آنها تصمیم‌گیری کنیم. این پیشنهاد با کسب اکثریت آراء رأی آورد و بر همین اساس افزایش ۲۵ تا ۳۰ درصدی عوارض ساختمانی به تصویب رسید.

چمران همچنین در پایان نوبت صبح نشست علنی دیروز شورای شهر در جمع خبرنگاران با بیان اینکه نرخ عوارض شهرسازی تاثیری در بحث هزینه مسکن ندارد، گفت: هزینه سازمان نظام مهندسی و بیمه‌ها به مراتب از عوارض یک ساختمان بیشتر است. 

پایش طرح تفصیلی دارای تشکیلات شد

در تحولی دیگر، اعضای شورای اسلامی شهر تهران دیروز یک فوریت طرح «تأیید ساختار و تشکیلات نهاد راهبری و پایش طرح‌های توسعه شهری تهران» را تصویب کردند.

عباسی رییس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران در یکصد و بیست و نهمین جلسه علنی این شورا در تشریح جزییات این طرح، گفت: این نهاد در طرح جامع پیش بینی شده و توسط سه رأس ریاست شورا، شهردار تهران و وزیر راه و شهرسازی مسوول آن مشخص می‌شود و ساختار آن نیز بر اساس اسناد بالادستی در حال حاضر تهیه شده است.وظیفه این نهاد پایش و رسیدگی طرح تفصیلی پیش‌بینی شده است.

چمران نیز در تشریح این طرح گفت: در دوره چهارم شورا این نهاد تشکیل و کار خود را آغاز کرد و جلسات مرتبط با آن در خصوص مسائل کلان‌شهری برگزار می‌شد؛ اما با توجه به اینکه وزیر وقت اعلام کرد، برای شرکت در این جلسات زمان کافی ندارد کار این نهاد متوقف شد. در شهرهای بالای 50 هزار نفر این شورا تشکیل می‌شود تا طرح جامع رصد و پایش شود و به وزارت راه و شهرسازی، شورا و شهرداری گزارش ارایه شود.

صادقی عضو شورای شهر تهران در مخالفت با یک فوریت این طرح، گفت: قطعا این موضوع بحث مهمی است. در دوره‌ای این نهاد شکل گرفته اما بحث من بر روی یک فوریت آن است. در زمان بررسی بودجه فوریت آن ضرورتی ندارد و می‌تواند به عنوان یک طرح عادی مطرح و پیگیری شود.

رییس شورا در پاسخ به مخالفت صادقی، گفت: تشکیلات این نهاد با توجه به قرارگیری در پایان سال نگرانِی‌هایی را برای پرسنل آن ایجاد کرده که نسبت به ادامه کار نیازمند یک فوریت این طرح هستند. طبق قانون باید در شورا ساختار و تشکیلات آنها تأیید شود تا بتوانند کار خود را انجام دهند. در نهایت اعضای شورای اسلامی شهر تهران با اکثریت آرا با یک فوریت طرح «تأیید ساختار و تشکیلات نهاد راهبری و پایش طرح‌های توسعه شهری تهران» موافقت کردند.

تخفیف عوارض در بافت‌های فرسوده 

اعضای شورای شهر تهران همچنین لایحه عوارض صدور پروانه در بافت فرسوده را بررسی و تصویب کردند.

صارمی معاون شهرسازی شهردار تهران با بیان اینکه بررسی‌ها نشان داده است که ارایه بسته مشوق به مالکان بافت‌های فرسوده تنها ۳۰ درصد موجب تشویق به ساخت و ساز می‌شود، اما افزایش طبقات، ۷۰ درصد در تشویق مردم نقش دارد، گفت: پیشنهاد می‌کنیم در شمال محور انقلاب کما فی السابق تراکم تا ۱۲۰ درصد رایگان و بالاتر از آن با ۵۰ درصد تخفیف باشد و در محور جنوب انقلاب تراکم تا ۱۸۰ درصد رایگان و متوسط بالاتر از ۸۰ درصد، ۵۰ درصد تخفیف تعلق گیرد. وی با بیان اینکه این مصوبه نسبت به پارسال تغییری نکرده است، گفت: امیدواریم بتوانیم با اینگونه لوایح موجب رونق ساخت و ساز شویم.

اعتراض به تقسیم شهر برمبنای خیابان انقلاب

مهدی اقراریان در واکنش به این سخنان معاون شهردار تهران، گفت: ما مفهومی به عنوان بالای خط انقلاب و پایین خط انقلاب نباید داشته باشیم. چرا که در همان بالای خط انقلاب افرادی زندگی می‌کنند که شرایط مالی خوبی ندارند و در پایین محور انقلاب افرادی زندگی می‌کنند که بسیار ثروتمند هستند؛ اما به دلیل آنکه بومی آنجا هستند نمی‌خواهند جابه‌جا شوند و این هشدار را می‌دهم که با اینگونه مفاهیم شهر را به طبقات برخوردار و کمتر برخوردار تقسیم نکنیم.

چمران در واکنش به این تذکر گفت: من حرف شما را قبول دارم اما چاره‌ای نیست. در تقسیم بندی‌ها اینگونه لحاظ شده است. در این لایحه آمده است تا سه طبقه که تراکم پایه است عوارض رایگان باشد اما از سه طبقه به بالا از آنجایی که سود اقتصادی برای مالک دارد به صورت میانگین عوارض اخذ شود.البته می‌توانیم بر اساس مساحت ملک نیز عوارض و تخفیف را محاسبه کنیم.

رییس شورای شهر تهران با بیان اینکه در قانون گذشته ۱۰۰ درصد تخفیف با همه امکانات به بافت فرسوده می‌دادیم اما تنها ۱۲ درصد از بافت فرسوده نوسازی شد، گفت: پیشنهاد می‌شود برای صدور پروانه املاک در بافت فرسوده تجمیع را در دستور کار قرار دهیم. چرا که این مساله به نفع مالک است، اما متاسفانه مشکلاتی در اداره ثبت وجود دارد که لازم است شهرداری آنها را حل و فصل کند.

وی افزود: بر اساس پیشنهاد واصله پیشنهاد دادند که صدور پروانه بافت فرسوده بدون تجمیع ۵۰ درصد تخفیف و در صورت تجمیع از ۱۵۰ متر، ۸۰ درصد و ۲۰۰ متر ۱۰۰ درصد تخفیف ارایه شود. بر اساس این گزارش، اعضای شورای شهر با رأی اکثریت خود این لایحه را به تصویب رساندند.