سایه تورم و انتظارات تورمی بر سر بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی| در حالی که آمار دقیقی از نوع و جنس تقاضاهای موجود در بازار مسکن وجود ندارد، مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن گفت: «انباشت تقاضایی برای خرید خانه طی سال‌های گذشته شکل گرفته که بخشی از آن هم‌اکنون بروز یافته و نمی‌توان گفت عمدتا از نوع سوداگری است؛ تقاضای مصرفی هم در بازار وجود دارد و در نوسان قیمت تاثیر می‌گذارد.»

این اظهارنظر در شرایطی مطرح شده است که هم‌اینک به دلیل تورم افسارگسیخته در اقتصاد ایران، اغلب خانوارهای ایرانی نه تنها نمی‌توانند خانه بخرند یا خانه موجود خود را به احسن تبدیل کنند که از تامین هزینه‌های معیشت خود ناتوان هستند و ساده‌ترین نیازهای خود را به آینده موکول می‌کنند. از این رو، بیان اینکه بخشی از تقاضاهای موجود در بازار مسکن، جنس مصرفی دارد نمی‌تواند دقیق باشد.

البته این مساله درست است که به واسطه رشد جمعیت و افزایش ازدواج‌ها و طلاق‌ها و سایر تغییرات جمعیت شناختی، «نیاز مصرفی» به خانه افزایش یافته است، اما به‌طور قطع این نیاز، «تقاضای موثر مصرفی» نیست، چه آنکه این نیاز همراه با قدرت و اراده‌ای برای تامین هزینه خانه دلخواه نمی‌تواند باشد. افزایش «نیاز مصرفی» به خانه را باید در افزایش و رشد حاشیه نشینی، مهاجرت به شهرهای حاشیه‌ای و روستاها، کاهش متراژ خانه استیجاری، یا استفاده از یک واحد مسکونی برای دو یا چند خانوار سراغ گرفت. جایی که هزینه‌های تامین مسکن کمتر و قابل هضم‌تر می‌شود.

ضروت تحول در اقتصاد کلان

از همین رو، روانشادنیا نیز بر این باور است که باید تحولی در اقتصاد کلان کشور رخ دهد که در اقتصاد خانوار و به تبع آن بازار مسکن نمود پیدا کند. وی در گفت‌وگو با ایسنا گفت: مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده وضعیت بازار مسکن به لحاظ رشد قیمت، بحث تورم عمومی است. انتظارات تورمی هم با توجه به اتفاقات بازارهای موازی و تغییرات نرخ ارز بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد.

این کارشناس بازار مسکن درباره راهکارهای ایجاد ثبات در این بازار گفت: تناسب بین عرضه و تقاضا باید برقرار شود. برای رسیدن به این هدف سیاست‌هایی برای کنترل نقدینگی، افزایش درآمدهای صادراتی، ثبات بازار ارز و افزایش تولید مسکن باید به‌طور همزمان دنبال شود. روانشادنیا خاطرنشان کرد: در بخش عرضه با یک انباشت تقاضا از گذشته مواجه هستیم که تقاضاهای جدید هم در حال اضافه شدن به آن است. همه این تقاضا هم از نوع سوداگری و سفته‌بازی نیست. اگر تصور کنیم همه‌اش سفته‌بازی است آدرس اشتباه به بازار داده‌ایم. معتقدم نیاز برای سکونت، بخشی از معاملات را تشکیل می‌دهد. معاملات سفته‌بازی هم متعاقب معاملات مصرفی و تبدیل به احسن شکل می‌گیرد.

وی اثرپذیری بازار مسکن از تورم عمومی را سریعتر از ادوار گذشته دانست و گفت: قبلا بازار مسکن نسبت به تحولات اقتصادی دیر واکنش نشان می‌داد اما به تدریج مردم به این تجربه رسیدند که باید برای غلبه بر تورم آتی، مسکن خود را خریداری کنند. در نتیجه زودتر از گذشته نسبت به شرایط اقتصادی واکنش نشان می‌دهند و به خرید خانه می‌پردازند. برخی هیجانات هم به نوسانات بازار مسکن دامن می‌زند.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ گفت: با شرایطی که در یک دهه گذشته با آن مواجه شده‌ایم سرانه ملی روند کاهشی داشته و درآمد خانوار هم افزایش قابل توجهی نداشته است. بنابراین عمده تقاضاها در بازار مسکن مربوط به متراژهای کمتر از ۸۰ متر مربع در جنوب و حاشیه شهرهای بزرگ از جمله تهران بوده است. بر این اساس سازندگان باید تمرکز خود را بر تولید واحدهای کوچک متراژ معطوف کنند.

تورم 9.8 درصد مسکن در دی ماه

به گزارش «تعادل»، بی‌گمان در شرایطی که شاخص قیمت همه بازارها به‌طور دسته جمعی و همسو روندی صعودی را طی کرده‌اند، می‌توان با قاطعیت اعلام کرد که تحولات مسکن، طی 4.5 سال اخیر و به ویژه طی ماه‌های اخیر تابعی از تحولات شاخص کلان اقتصاد بوده است.

بر کسی پوشیده نیست که نوسان‌های کلان اقتصادی نیز در دوره یادشده متاثر از تحریم‌ها و تورم (رشد پایه پولی و افزایش حجم نقدینگی ناشی از کسری بودجه سالانه) بوده است. با این حال، اعطای تسهیلات مسکن به کارکنان نظام بانکی طی ماه‌های اخیر را نباید از نظر دور داشت.

اگر چه میزان این تسهیلات اندک و حداکثر 300 میلیون تومان است، اما برخی از کارکنان ارشد بانک‌ها را برای تجمیع پس‌اندازها و تبدیل مسکن خود ترغیب و تشویق کرده است. از این رو است که می‌توان تداوم رشد معاملات طی سه ماهه اخیر را به این مساله نسبت داد. چه آنکه تا پیش از این، قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌شدت افت کرده بود و متقاضیان سرمایه‌گذاری و سفته بازی نیز در بازارهای دیگر مشغول کسب سود بودند.

به گزارش «تعادل»، در شرایطی که شاخص قیمت مسکن در فروردین سال جاری 123.6 بوده است، با 54.85 درصد رشد، در پایان دیماه به عدد 191.4 رسیده است. به این ترتیب، تورم مسکن در 10 ماهه نخست سال جاری بیش از 54 درصد بوده است. به گزارش مرکز آمار ایران، در دی ماه ١٤٠١ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٩,٨ درصد بوده است. تورم ماهانه دی ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٤,١ درصد)، ٥.٧ واحد درصد افزایش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است.

در ماه مورد اشاره، تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٦٦,٠ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٥٢.١ درصد) ١٣.٩واحد درصد افزایش داشته است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است.