روایتی تازه از جهش قیمت مسکن در پایتخت

گروه راه و شهرسازی|

در شرایطی که داده‌های آماری رسمی و متقنی درباره وضعیت بازار مسکن در تهران و کشور منتشر نمی‌شود و از بهمن ماه، بانک مرکزی گزارش‌دهی درباره تحولات بازار مسکن پایتخت را متوقف کرده است، برخی کارشناسان و رسانه‌ها با اتکا به برخی آمارهای دست دوم، محاسبات یا حتی مشاهدات میدانی اقدام به معرفی الگوی حاکم بر بازار مسکن و همچنین میزان رشد قیمت ماهانه مسکن می‌کنند.

از این‌رو، در شرایطی که بی‌ثباتی در وضعیت اقتصاد ایران طی هفته‌های اخیر تشدید شده است، نبود داده‌های واقعی نیز بر فضای مه آلود و غبار آلود دامن می‌زند و نگرانی شهروندان از آینده را تشدید می‌کند. در تازه‌ترین برآورد، خبرگزاری مهر اعلام کرده است که میانگین ارزش خانه‌های منطقه یک از متری ۱۰۰ در دی ماه به ۱۵۰ میلیون در اسفند افزایش پیدا کرده است.

افزایش ۱۵ درصدی قیمت مسکن در گران‌ترین منطقه تهران درحالی اتفاق افتاده که این عدد کمترین میزان رشد نسبت به تمام مناطق پایتخت است و در سه منطقه ۱۶، ۱۸ و ۲۰ شاهد جهش ۴۰ تا ۴۳ درصدی ارزش خانه‌ها بودیم. در همین حال، یکی از کارشناسان مسکن به این خبرگزاری گفته است که دیگر دوران رشد قیمت در منطقه یک به پایان رسیده و به کمتر از 10 درصد افت پیدا کرده است.

آشکارا این دو روایت از منطقه یک تهران در گزارش مزبور دارای تناقض است. در عین حال، شاید بتوان این تناقض را اینگونه توضیح داد که به دلیل نوسان‌های شاخص‌های کلان اقتصاد و نرخ ارز، جهش قیمت مسکن در همه مناطق بسیار بالا و لحظه‌ای است، در عین حال، رشد تقاضای احتمالی در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای پایتخت، بازار ساخت و ساز در این مناطق را برای سازندگان جذاب کرده است که مساله‌ای درون بخشی به شمار می‌رود.

به گزار ش«تعادل»، پیش از این یک سایت تخصصی برآورد کرده بود که متوسط قیمت مسکن در تهران طی بهمن‌ماه با رشدی در حدود 10 درصد، نسبت به دیماه ۵ میلیون تومان افزایش یافته و به 58 میلیون تومان رسیده است. همزمان، «تورم قیمت مصرف‌کننده مسکن» طی بهمن ماه با کاهش نیم درصدی مواجه شد. اگر چه رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده مسکن ملاک معتبری برای ارزیابی «تورم» مسکن شناخته نمی‌شود، اما به‌طور قطع روند قیمت مسکن با توجه به رشد عمومی قیمت‌ها، رکوردهای تازه نرخ دلار، تداوم رشد نقدینگی و سایر عوامل بنیادین اثرگذار بر فضای اقتصاد کشور، طی بهمن ماه صعودی بوده است.

در این حال، تبدیل قیمت‌های پیشنهادی به قیمت‌های معاملاتی در فرایند نقل و انتقال مالکیت واحدهای مسکونی از اهمیت بالایی برخوردار است. چه آنکه در این فرایند نیروهای فعال در بازار زورآزمایی کرده و نتیجه نهایی در نرخ معاملاتی هویدا می‌شود. از این رو، تا اعلام نشدن داده‌های معاملات انجام شده در بهمن ماه به‌طور دقیق نمی‌توان درباره تورم ملک در ماه گذشته داوری کرد.

رشد قیمت مسکن در مناطق تهران

آنگونه که خبرگزاری مهر گزارش کرده است، قیمت مسکن خانه‌های منطقه یک از متری ۱۰۰ در دی ماه به ۱۵۰ میلیون در اسفند ارتقا پیدا کرده است. با این اوصاف رشد قیمت مسکن در منطقه یک تهران به عنوان گران‌ترین نقطه بازار مسکن حدود ۱۵ درصد برآورد می‌شود.

قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران بین ۲۲ تا ۴۳ درصد رشد داشته است. در منطقه ۱۶ متوسط قیمت مسکن از متری ۲۰ میلیون به ۴۰ میلیون افزایش پیدا کرد تا جهش ۴۳ درصدی ارزش خانه‌ها در این نقطه نسبت به تمام مناطق تهران بیشتر باشد. در منطقه ۲۰ میانگین ارزش آپارتمان‌های مسکونی به متری ۵۰ میلیون رسید. میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی ۴۳ افزایش درصد برآورد شده است.

قیمت مسکن در شرق تهران بین ۲۰ تا ۲۴ درصد ارتقا پیدا کرده است. در منطقه پیروزی ما رشد ۲۴ درصدی را شاهد بوده‌ایم. ارزش هر متر آپارتمان در منطقه شرق از ۴۰ میلیون به ۸۴ میلیون تومان رسید. به صورت میانگین در منطقه شرق قیمت مسکن بین ۲۰ تا ۲۴ درصد افزایش داشته است. قیمت مسکن در مناطق غربی تهران بین ۲۸ تا ۳۷ درصد رشد داشته است. خرید هر مترمربع آپارتمان مسکونی در منطقه غربی ۱۰۴ میلیون است در قیاس با مهر ماه ۳۰ درصد افزایش داشته است.

رشد قیمتی منطقه یک به پایان رسید

بیت‌الله ستاری، کارشناس مسکن درخصوص قیمت‌گذاری در مناطق مخلتف به مهر گفت: عموماً خرید و فروش مسکن قاعده خاصی ندارد و براساس معاملاتی است که در مناطق صورت می‌گیرد و بعد از معاملات سرمایه‌گذاری‌ها صورت می‌گیرد.

وی در ادامه بیان کرد: ارزش یک منطقه و افزایش قیمت‌ها براساس تقاضا است بنابراین سرمایه‌گذار است که تعیین می‌کند قیمت آن منطقه چگونه باشد و هرجا که رشد و توسعه وجود داشته باشد سرمایه‌گذار نیز وجود خواهد داشت به‌طور مثال در حال حاضر برخی مناطق مانند منطقه یک و دو رشد ۸ تا ۱۰ درصدی دارند چرا که پیشرفت داشته‌اند و انتظاراتی برای رشد اقتصادی وجودندارد بنابراین سرمایه‌گذار در آن مناطق کم شده است. این کارشناس مسکن در ادامه از مناطق شرف و غرب گفت: در حال حاضر سرمایه‌گذاری در مناطق شرق، غرب و جنوب بیشتر صورت می‌گیرد چرا که این مناطق در حال رشد توسعه‌ای هستند بنابراین سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز در این مناطق زیاد خواهد شد با توجه به اینکه رشد در این مناطق به بالای ۳۰ درصد می‌رسد.

بیت‌الله ستاری گفت: در حال حاضر حتی سرمایه‌گذاران شروع به ساخت و ساز در حاشیه کرده‌اند چرا که با این افزایش‌ها حاشیه شهر نیز گران خواهد شد و با توجه به اینکه رشد منطقه یک به سختی صورت می‌گیرد اما مناطق دیگر همچنین حاشیه شهرها به راحتی افزایش خواهند داشت بنابراین قیمت مسکن در مناطق دیگر به صورت صعودی افزایش پیدا خواهد کرد. بر اساس این گزارش، درحال حاضر ساخت و ساز در مناطق جنوبی پایتخت آغاز شده است و این می‌تواند شروع رشد قیمتی در مناطق دیگر به جز منطقه یک باشد باید دید بازار مسکن به روند افزایش قیمتی واکنش نشان می‌دهد.