جهش قیمت مسکن در شهرهای اقماری از 2 کانال

گروه راه و شهرسازی|

بررسی‌های میدانی از تحولات قیمتی مسکن در شهرهای اقماری کلان‌شهر تهران حاکی از رشد جهش‌وار و بزرگ‌تر از رشد قیمت مسکن در پایتخت است. به‌طور نمونه قیمت هر متر مربع مسکن مهر پردیس با رشدی در حدود 8410 درصد، از حداکثر 470 هزار تومان در سال 89 در سال جاری به بیش از 40 میلیون تومان در برخی از فازها رسیده‌ است.

این در حالی است که در بهار سال 1389 قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه نیاوران (مندرج در آگهی) 4 میلیون تومان بوده است، اگر فرض کنیم که قیمت هر متر مربع همان خانه در حال حاضر به 200 میلیون تومان رسیده باشد، (میانگین قیمت هر متر مسکن در منطقه یک تهران کمی بیش از 100 میلیون تومان است) رشد قیمت مسکن مورد نظر 4900 درصد محاسبه می‌شود که تقریبا نصف رشد واحدهای مسکن مهر در شهر پردیس بوده است.

از این رو، اینک این سوال مطرح است که علت «اضافه پرش» قیمت آپارتمان در شهرهایی همچون پردیس چیست؟ مگرنه اینکه بنا بر پژوهش‌های اقتصادی، قیمت مسکن همچون قیمت سایر کالاها ناشی از تحولات اقتصاد کلان (رشد نقدینگی، افزایش نسبت پول به شبه پول و در نهایت جهش تورم و انتظارات تورمی ناشی از نوسان نرخ ارز) بوده است؟ در این صورت، چرا قیمت مسکن در شهرهای اقماری بیش از شهر تهران رشد یافته است؟ پاسخ به این سوال را باید در مکانیسم درونی بازار مسکن شهرهای اقماری جست، جایی که به علت فوران قیمت‌ها در تهران و افت شدید توان مالی متقاضیان، به محلی برای جذب تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. و از همین رو است که افزایش تقاضا در این بازارها در کنار تورم و انتظارات تورمی به عنوان دومین کانال رشد قیمت مسکن شناخته می‌شوند. در همین چهارچوب است که برخی کارشناسان، پیش‌بینی کرده‌اند، بازار ساخت و ساز و همچنین معاملات در شهرهای اقماری تهران و سایر کلان‌شهرهای کشور رونق یابد. 

در همین زمینه، سعید آسویار، کارشناس بازار مسکن بر این باور است که سال ۱۴۰۲ وضعیت بازار مسکن به نسبت سال‌های قبل بهتر خواهد بود؛ زیرا با کمبود زیاد مواجهیم و به همین دلیل قیمت‌ها در نیمه دوم سال گذشته رو به افزایش رفت.

او در گفت‌وگو با ایسنا افزود: شواهد و قرائن نشان می‌دهد دولت به این نتیجه رسیده که برای افزایش عرضه در بخش مسکن باید از ظرفیت بخش خصوصی استفاده کند. با توجه به پر شدن ظرفیت قیمت در کلان‌شهرها، متقاضیان و به تبع آن سازندگان به شهرهای حومه‌ای می‌روند و این به رونق بازار مسکن در شهرهای اقماری می‌انجامد.

نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به نوسان قیمت مصالح ساختمانی در نیمه دوم سال گذشته اظهار کرد: هنوز نرخ ساخت در بازار مسکن خود را نشان نداده است. اما برخی از مردم به این نتیجه رسیده‌اند که برای حفظ سرمایه‌ خود در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند. این برای اقتصاد کشور خوب است، چرا که مسکن یک حوزه پیشران محسوب می‌شود.

آسویار نوسان قیمت ارز را در بازار مسکن موثر دانست و گفت: دولت برای تامین مالی خود نرخ‌های جدید دلار را پذیرفته است. این پذیرش منجر به ثبات اقتصاد می‌شود و تکلیف فعالان اقتصادی را روشن می‌کند.

وی تاکید کرد: بازار مصرفی در اطراف کلان‌شهرهایی مثل تهران، مشهد، تبریز و غیره هنوز زنده است و هنوز توان بسیاری از اقشار به قیمت‌های این مناطق می‌رسد. در نیمه شمال شهر تهران، ظرفیت رشد آن‌چنانی وجود ندارد. چرا که با پدیده مازاد عرضه مواجهیم. این کارشناس بازار مسکن گفت: همچنان کوچک‌سازی را به سازندگان توصیه می‌کنیم. علتش این است که مردم بعضا توان خرید و هزینه‌های نگهداری واحدهای بزرگ را ندارند. الگوی مصرف هم به واحدهای کوچک متراژ متمایل شده است.

10 سال زمان نیاز است

در همین حال، بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن اظهار کرد: چهار عامل افزایش معاملات، تولید، سرمایه‌گذاری و قیمت، همواره در بخش مسکن در یک راستا بوده و تا زمانی که عرضه و تقاضا به تعادل برسد، همراه خواهند بود. به تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی ۱۰ ساله موجب خواهد شد تا دیگر شاهد افزایش قیمتی نباشیم.

وی با بیان اینکه رونق اقتصادی موجب بهبود وضعیت مسکن در کشور می‌شود، تصریح کرد: یکی از مهم‌ترین دلایلی که به خصوص در سال گذشته سبب شد تا شاهد افزایش تورم در بخش مسکن باشیم، کمبود تولید بود. این در حالی است که ما سالانه نیاز به ساخت یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور داشته و از سوی دیگر 5 میلیون کسری در این بخش از سال‌های قبل به جا مانده که این عوامل همگی سبب افزایش قیمت مسکن شد. ستاریان ادامه داد: نیاز است به سمت رونق اقتصادی حرکت کرده تا دچار رکود تورمی در بخش‌هایی از جمله مسکن نباشیم.