برآورد اولیه از رشد قیمت مسکن درسال 1401

گروه راه و شهرسازی|

اگرچه هنوز موعد جابه‌جایی مستاجران و رونق معاملاتی بازار اجاره نشده است، اما رشد خزنده و چراغ خاموش قیمت‌های معاملاتی مسکن در غیاب آمارهای رسمی، ذهن و زندگی بسیاری از مستاجران را به خود مشغول کرده است. در این میان، به نظر می‌رسد طرح‌های سابق و آتی دولت و مجلس برای حمایت از مستاجران در برابر تورم اجاربها نیز نتیجه خاصی نداشته و ندارد و به باور برخی کارشناسان در شرایطی که اقتصاد و بازار مسکن قفل شده و شاهد خروج مستمر سرمایه از کشور هستیم، هیچ طرح یا هیچ گونه الگوبرداری از کشورهای موفق در تنظیم بازار اجاره راهگشا نیست ونخواهد بود.

به گزارش «تعادل»، میزان رشد قیمت‌های معاملاتی مسکن همواره به عنوان اصلی‌ترین عامل تعیین اجاره‌بها مورد توجه مالک و مستاجر بوده است. اما آخرین آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن تهران در دیماه 1401 از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد. بانک مرکزی نیز از دیماه انتشار گزارش‌های رسمی خود از بازار مسکن را متوقف کرده است. در این شرایط که دستکم دو ماه هیچ گونه آماری از تعداد معاملات وقیمت مسکن و همچنین میزان رشد شاخص اجاره‌بها منتشر نشده است، تنها نکته‌ای که به مالکان و مستاجران می‌رسد این است که قیمت‌های معاملاتی به قدری افزایش یافته است که مرجع آماری ترجیح داده است، آن افزایش چشمگیر را سانسور کند و فعالان بازار را در بی‌خبری و بی‌اطلاعی قرار دهد. 

از این رو، به‌طور قطع، حدس‌ها و گمان‌ها بر افزایش شدید قیمت ملک متمرکز است تا افت آن! بر اساس آخرین داده‌های رسمی از بازار مسکن تهران، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در دی‌ماه سال 1401 با ثبت رشد ماهانه 10 درصدی 54 میلیون تومان بوده است. از این رو، اگر فرض کنیم همین رشد 10 درصدی در ماه‌های بهمن و اسفند سال گذشته تکرار شده باشد، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در پایتخت در پایان سال 1401 به حدود 66 میلیون تومان بالغ شده است.

این در حالی است که بر اساس آمارهای رسمی بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در پایان اسفند 1400 کمی بیش از 35 میلیون تومان بوده است که نشان می‌دهد، قیمت مسکن در تهران طی نخستین سال قرن پانزدهم هجری شمسی، بیش از 88 درصد جهش داشته است و از همین رو، نگرانی مستاجرانی که قرار است در سال جدید، قراردادهای یکساله خود را تمدید کنند، بسیار بجا و قابل تامل است. ناگفته پیدا است که رشد 88 درصدی قیمت مسکن در سال 1401 بسیار فراتر از رشد 57 درصدی حداقل دستمزد کارگران در سال گذشته بود. دستمزدی که حتی از تامین حداقل نیازهای معیشت کارگران نیز ناتوان بود، یارای مقابله با تورم مسکن را نداشت و ندارد.

راهکارهای حمایت از مستاجران؟

با شیوع و اوج‌گیری ویروس کرونا طی سال‌های 1399، 1400 دولت تلاش کرد با تعیین سقف افزایش اجاربها و همچنین تخصیص وام ودیعه به مستاجران تا حدی از آنها در برابر موج‌های تورمی حمایت کند. این سیاست‌های ناکارآمد البته درسال 1401 نیز تکرار شد، اما آمارهای رسمی نشان داد که رشد اجاربها بسیار فراتر از سقف‌های تعیین شده (25 درصد در تهران و 15 درصد در شهرهای بزرگ) بوده است. از آنجا که شدت شیوع کرونا همچون سال‌های 99 و 1400 نیست، به نظر نمی‌رسد که دولت تمایلی به تمدید این سیاست ناکارآمد داشته باشد.

با این حال، از سال گذشته طرح کنترل اجاربها از سوی مجلس در دست تدوین و بررسی است اما با توجه به انتشار جزییات آن در میانه فروردین ماه سال جاری به نظر نمی‌رسد، این طرح نیز گرهی از مشکلات اجاره نشینان باز کند، چه آنکه مشکل بازار اجاره در مناسبات اقتصاد کلان ایران ریشه دارد و مساله‌ای جزیی و مربوط به مناسبات درون بازار معاملاتی یا اجاره مسکن نیست که راه‌حل‌های جزیی و درون بخشی پاسخ مناسبی برای این مشکلات باشد.

آنگونه که علی خضریان، سخنگوی کمیسیون اصل 90 و طراح طرح «کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» اعلام کرده، مجلس در این طرح دنبال این است که ثبت قرارداد معاملات مسکن از طریق «سکوهای معاملات املاک» توسط متعاملین، به صورت غیرحضوری و بدون ورود بنگاه‌های معاملات مسکن ممکن شود. مساله‌ای که به زعم خضریان، در صورت تصویب می‌تواند تحول بزرگی در بازار معاملات مسکن و کاهش نرخ اجاره‌بها فراهم کند. 

خضریان همچنین با اشاره به مشوق‌های مالیاتی برای مالکانی که به صورت دو یا چند ساله منازل خود را اجاره می‌دهند، گفت: در ماده ۷ این طرح برای بهبود شرایط بازار اجاره‌بها و تشویق اجاره ملک به صورت چند ساله معافیت مالیاتی تا 100 درصد برای مالکانی در نظر گرفته که بیش از یک سال در بدو قرارداد ملک خود را اجاره می‌دهند. به‌طوری که مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به صورت دوساله با حداکثر افزایش قیمت بهای اجاره سالانه تا حداکثر ۵۰ درصد تورم سالانه اعلامی بانک مرکزی اقدام می‌نمایند از ۵۰ درصد تخفیف مالیاتی و مالکانی که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی به صورت سه ساله و بیشتر مطابق با شرایط فوق اقدام می‌نمایند از ۱۰۰ درصد تخفیف مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ این ماده برخوردار می‌شوند.

   تنها راهکار نجات مستاجران

کمال اطهاری، اقتصاددان اما درباره راهکارهای حمایت از مستاجران در شرایط اقتصادی کشور، با توجه به افزایش نرخ تورم، افزایش بهای مسکن و کاهش قدرت خرید مردم اظهار کرد: تنها راهکار نجات مستاجران و حمایت از این قشر به روی کار آمدن دولتی شایسته است. 

در تمام موارد سیاست‌های اقتصادی و رفاهی، هر آن چیزی که امکان‌پذیر بوده تا بهبودی حاصل شود، استفاده شده و از بین رفته‌ و به غیر از یک تغییر ساختاری هیچ راه‌حلی باقی نمانده است.

وی در گفت‌وگو با ایلنا با بیان اینکه چندین سال از بگیر و ببند‌ها و از این اقدامات شبیه به سرگرمی برای حمایت از مستاجران چه از سوی دولت و چه از سوی مجلس سوءاستفاده شده‌ و این اقدامات دیگر جواب نمی‌دهد، ادامه داد: وقتی اقداماتی انجام می‌دهند تا قیمت مسکن در مدتی کوتاه صد درصد افزایش پیدا کند و هزینه‌های ساخت و تعمیر بالاتر از 50 درصد رشد پیدا کرده و تورم به بالای 50 درصد می‌رسد، مالک هم متناسب به شرایط اقتصادی و قیمت‌ها، اجاره‌بها را افزایش می‌دهد.

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره راهکار افزایش وام ودیعه برای کمک به مستاجران گفت: وام ودیعه هم نمی‌تواند راهکار باشد و کمکی به مستاجران کند چراکه با افزایش نرخ تورم، اثر وام هم خنثی می‌شود و سقف وام هم از یک حدی نمی‌تواند بالاتر برود چراکه برای مستاجران امکان بازپرداخت وجود ندارد.

معنای سیاست‌های توزیعی

اطهاری افزود: اساسا این اقدامات از نوع سیاست‌های توزیعی است و مدت‌هاست که سیاست توزیعی بر باد رفته و از دوره ریاست‌جمهوری احمدی‌نژاد سیاست توزیعی از کار افتاده است. سیاست توزیعی هم به این معناست که به دنبال ایجاد یک نوانخانه بزرگ هستند و در حال حاضر مسدودیت کاملی از لحاظ اقتصادی و رفاهی در جامعه ایجاد شده است و شعارها و حرف‌ها برای بهبود شرایط کارآمدی ندارد.

وی با بیان اینکه آیا می‌توان از مدل کشورهایی که در مقطعی با بحران مسکن مواجه بودند، برای رفع مشکل در کشورمان استفاده کرد، تاکید کرد: موضوع ایران قفل ‌شدگی اقتصاد و مسکن و مشکل در ایران فساد و خروج سرمایه از کشور است و شرایط حال حاضر کشورمان قابل مقایسه با هیچ کشوری نیست که بتوانیم از کشوری برای حمایت از مستاجران الگو‌برداری کنیم. بعد از دولت اصلاحات شرایط ایران با هیچ کشوری قابلیت مقایسه نیست.

حاشیه‌نشینی؛ تله‌ فضایی فقر

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره توسعه و افزایش حاشیه نشینی در کلان‌شهرها به دنبال افزایش اجاره‌بها اظهار کرد: حاشیه نشینی و موضوع سکونتگاه‌های غیر رسمی از دهه 70 و از زمان تراکم‌فروشی آغاز شد و مشخص است که در این شرایط مناطق سکونتگاه‌های غیر رسمی اجاره‌بها افزایش پیدا کند. از سوی دیگر با ادامه روند خشکسالی و کم‌آبی در روستاها شاهد جابه‌جایی تمام روستاها به این مناطق هستیم و از 10 سال پیش درباره تبعات توسعه حاشیه‌نشینی هشدار داده بودیم.

اطهاری با بیان اینکه به‌طور قطع به آمار موجود و گذشته از جمعیت سکونتگاه‌های غیر رسمی حدود 3 میلیون نفر اضافه شده و آمار جمعیت حاشیه‌نشین‌ها از گذشته دیگر قابل اکتفا و استناد نیست، گفت: سکونتگاه‌های غیررسمی تله‌های فضای فقر هستند و واژه علمی و درست این مناطق، تله‌های فضایی فقر است و به این معنا که فقر در این فضا بازتولید می‌شود و چگال فقر در این مناطق بسیار بالاست و فشرده شده و از جامعه جدا شده‌اند.