نواختن سُرنای مسکن از سر گشادش

مجید اعزازی| اگر چه وجود یک نظام مالیاتی منسجم و دقیق می‌تواند چرخ‌های بازار مسکن را در شرایط ثبات اقتصادی، روان‌تر به حرکت درآورد، اما تنظیم مقررات مالیاتی گاه و بیگاه و شتاب زده در چهارچوب یک اقتصاد تورم زده، نه تنها از عهده انجام این رسالت بر نخواهد آمد که وضعیت بازار مسکن را بحرانی‌تر خواهد کرد. آن‌گونه که سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه اعلام کرده است، طرح اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن هفته جاری به مجلس ارسال می‌شود و تا پیش از تابستان عملیاتی خواهد شد.

بر اساس این طرح، از معاملات مکرر مسکن، بسته به تعداد سال‌هایی که یک ملک در مالکیت فرد قرار دارد، از 5 تا 60 درصد مالیات ستانده خواهد شد، به گونه‌ای که اگر فردی ملکی را خریداری کند و زیر یک سال آن را بفروشد، از مابه‌التفاوت سود خرید و فروش آن، ۶۰ درصد مالیات گرفته می‌شود. مالیات از مابه‌التفاوت سود خرید و فروش در سال دوم ۴۰ درصد، در سال سوم ۲۰ درصد، در سال چهارم ۱۰ درصد و در سال پنجم ۵ درصد اخذ خواهد شد.

به گزارش «تعادل»، طرح مالیات ستانی از معاملات مکرر مسکن، در زمره مقررات «گاه و بیگاه» دستگاه حکمرانی درباره بازار مسکن به شمار می‌رود و فاقد تعامل و انسجام لازم با سایر مالیات‌های مسکن است و به صورت «شتاب زده» و غیر کارشناسی، بلافاصله پس از جلسه هفته گذشته معاون اول رییس‌جمهور با وزیران راه و اقتصاد و روسای بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه تدوین و ارایه شده است.

فارغ از این دو ویژگی منفی، طرح مالیات از معاملات مکرر با شرایط بیرون بازار مسکن یعنی با شرایط اقتصاد کلان کشور و همچنین با شرایط درون بازار مسکن در تضاد است. از سویی، این مصوبه وزارتی، به «علت» اصلی «تورم مسکن» به ویژه طی سال‌های اخیر بی‌اعتنا است. همانطور که بارها گزارش شده است، تورم مسکن در ایران تابعی از نرخ تورم عمومی و نرخ رشد نقدینگی است، شاخص‌هایی که خود ریشه در کسری بودجه دولت‌ها داشته و دارد.

به عبارت دیگر، انگیزه دلالان از انجام معاملات مکرر مسکن ناشی از فضای تورمی حاکم بر اقتصاد ایران است و گرنه، خرید و فروش یک دارایی غیرمولد در یک اقتصاد سالم و با ثبات جذابیت سفته بازی ندارد و کالایی سرمایه‌ای به شمار نمی‌رود. از سوی دیگر، تضاد درونی لایحه مالیات از معاملات مکرر مسکن آنجا نمود بیشتری دارد که تدوین‌کنندگان به جای تمرکز روی «افراد یا همان سفته بازان و دلالان» روی «تعداد معامله روی یک ملک معین» متمرکز شده‌اند.

به این ترتیب، هر فردی با پرداخت مالیات می‌تواند به‌طور مکرر مسکن خرید و فروش کند و در نتیجه هیچ مانع جدی بر سر راه معاملات مکرر وجود نخواهد داشت و افراد می‌توانند با پرداخت مالیات (بخوانید سهم دولت از سود معامله) به‌طور نامحدود وارد معاملات ملکی شوند. این در حالی است که اگر تدوین‌کنندگان تعداد معامله را هم برای اشخاص و هم برای یک ملک معین در یک دوره مشخص محدود می‌کردند، معاملات مکرر کاملا کنترل می‌شد. در چنین شرایطی است که به باور گروهی از کارشناسان مسکن، لایحه مالیات از معاملات مکرر به نوعی رسمیت بخشی به این معاملات تلقی می‌شود و به تورم ملک دامن می‌زند، چون هزینه معاملات را بالا می‌برد و در نهایت روی دوش خریدار نهایی (در اینجا متقاضی مصرفی) می‌اندازد.

ابزاری در کنترل قیمت مسکن

در مقابل اما برخی فعالان و کارشناسان بازار مسکن معتقدند، مالیات بر معاملات مکرر می‌تواند به عنوان ابزاری در کنترل قیمت مسکن عمل کند. این پایه مالیاتی که سوداگران را هدف قرار داده مکملی برای مالیات خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود. 

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه هم‌اکنون در بازار مسکن سرمایه‌گذاری‌های مخربی وجود دارد که باید سرمایه‌های منطقی جایگزین آن شود، گفت: شاخص قیمت مصرف‌کننده در بازار مسکن بین سال‌های ۷۹ تا ۹۹ تقریباً ۲۸ برابر شده که این رقم در تهران ۳۳۰ برابر و در حوزه زمین ۵۰۰ برابر است. این نشان می‌دهد که بخش زیادی از تقاضای موجود در بازار مسکن تقاضای سرمایه‌ای است، نه مصرفی. احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن نیز درباره فواید مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر مسکن بیان کرد: مالیات به کاهش ضریب جینی و کاهش اختلاف طبقاتی می‌انجامد که مالیات بر عایدی سرمایه هم یکی از پایه‌های مالیاتی مهم است. به خصوص در ایران که مساله دلالی و سفته‌بازی در مسکن و خودرو وجود دارد این ضرورت به‌شدت احساس می‌شود.

وی با بیان اینکه دلالان کسب و کارهای غیرمولد سودهای بادآورده به دست می‌آورند گفت: در سال‌های گذشته موضوع اخذ مالیات از این افراد چندان جدی گرفته نشده است؛ چرا که بعضی بانک‌ها، خودروسازان و افراد ثروتمند در فرآیند دلالی و احتکار خودرو و مسکن دخیل بودند و جلوی تحقق این هدف را می‌گرفتند. معتقدم دولت باید اغماض با این افراد را کنار بگذارد و مالیات بر عایدی سرمایه را از دلالان دانه درشت آغاز کند. به گزارش ایسنا، حدود ۶۵ درصد واحدهای عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران را خانه‌های با متراژ بیش از ۱۰۰ متر تشکیل داده‌اند در حالی که سهم این گروه متراژی از معاملات قطعی در آذرماه ۱۴۰۱ فقط ۲۵.۸ درصد بود.

در واقع از یک طرف با عدم دیدار عرضه و تقاضا و از طرف دیگر با حبس نقدینگی در املاک بزرگ متراژ مواجهیم. طبق آمار سال ۱۳۹۵ در استان تهران ۵۰۰ هزار واحد خالی وجود دارد. جهش‌های ادواری قیمت مسکن و قابلیت همترازی آن با تورم عمومی در کنار بی‌توجهی به پایه‌های مالیاتی در بخش املاک، بازار مسکن پایتخت را به بازاری جذاب برای احتکار سرمایه‌ها تبدیل کرده است. بر اساس این گزارش، پس از برگزاری نشست تحولات بازار مسکن در روزهای اخیر با حضور معاون اول رییس‌جمهوری که موضوع اخذ مالیات بر معاملات مکرر مسکن در آن مطرح شد، وزارت راه و شهرسازی با همکاری دستگاه‌های مربوطه به بررسی کارشناسی ابعاد این پایه مالیاتی پرداخت و لایحه‌ای را برای تصویب به دولت ارایه کرد.

این خبر را ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن اعلام کرده و گفته است: مطابق این لایحه تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون کنند اگر نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از پنج سال پس از تاریخ تملک اقدام کنند مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهند شد. بر اساس این گزارش، یکی از چالش‌هایی که طرح‌های مالیاتی حوزه مسکن در سال‌های اخیر با آن مواجه شده‌اند چگونگی اجرا بوده است؛ به‌طوری که طرح مالیات بر خانه‌های خالی که آذرماه ۱۳۹۹ به تصویب رسیده هنوز در نحوه اجرا دچار معضلاتی است.

قرار است دولت در سال جاری ۲۰۰۰ میلیارد تومان از محل مالیات خانه‌های خالی اخذ کند اما در ۹ ماهه ابتدای سال گذشته تنها یک میلیارد و ۵۲۵ میلیون تومان از این محل به دست آمد. مالیات بر عایدی سرمایه هم که خرید و فروش‌های سوداگرانه در بازارهایی مثل مسکن، خودرو، طلا و ارز را هدف قرار داده با گذشت حدود سه سال از اعلام وصول شدن آن در مجلس، هنوز به قانون تبدیل نشده است. مالیات عایدی سرمایه یکی از پایه‌های مالیاتی است که از حدود ۱۰۰ سال قبل در بسیاری از کشورها اجرایی شده و در سال ۲۰۲۱ در دست‌کم ۱۴۲ کشور استفاده شده است. انتظار می‌رود با وضع این مالیات، نوسانات قیمتی ناشی از سوداگری کاهش یابد.