شروط موفقیت تنظیم‌گری بازار مسکن با مالیات

علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی با بیان اینکه نسخه‌های یک‌شبه برای بازار مسکن جواب نمی‌دهد، اظهار کرد: مالیات بر عایدی سرمایه بخش مسکن تقریبا در همه کشورها تجربه شده است. این برنامه یک «اما» بزرگ دارد و تنظیم‌گری آن خیلی متفاوت است. شرایط نظام مالیاتی و نظام تورمی مالیات عایدی سرمایه متفاوت است.

وی افزود: شاید در کشورهایی که تورم‌های تک رقمی دارند زمانیکه عایدی سرمایه مطرح می‌شود، تورم را از آن کسر می‌کنند.مالیات بر عایدی سرمایه معمولا همه شمول است و این ویژگی اثرگذاری مالیات‌ستانی‌ اثربخشی آن را افزایش می‌دهد؛ به‌عبارت همه حوزه‌هایی مشمول سوداگری می‌شوند را پوشش می‌دهد. در ایران مانند مسکن، بورس، خودرو، بانک، سکه، ارز و ... .

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با تسنیم، با تاکید بر اینکه تنظیم‌گری اخذ مالیات از این حوزه‌ها متفاوت است، بیان کرد: بعضی‌ها مولد است و قطعا تنظیم‌گری بیشتری را می‌طلب. برخی هم مخرب است و مالیات بر عایدی سرمایه بیشتر تنبیهی. فرنام با هشدار نسبت به خروج سرمایه به نفع بازارهای دیگر به دلیل اجرای نامناسب مالیات عایدی بر سرمایه، گفت: به عنوان مثال شاید گفته شود وقتی سرمایه از بخش مسکن بیرون برود، التهاب می‌خوابد و قیمت‌ها کاهش می‌یابد، در صورتی‌که معمولاً اینگونه نیست. رونق و تولید مسکن با هم است؛ اگر می‌خواهیم به‌طور پایدار و مستمر تولید مسکن افزایش یابد، باید در فکر رونق بازار مسکن هم باشیم. وی تاکید کرد: سیاست عایدی سرمایه در بخش مسکن ضروری است ولی نه با این شرایط اعلام شده آنهم به‌صورت خیلی فوری مطرح شده است. این موضوع سال‌هاست در دست بررسی است هم از سوی دولت و هم مجلس. وی اضافه کرد: اینکه در چه زمانی مطرح شود بسیار مهم است؛ در زمان التهاب یا هنگام آرامش. الان در زمان التهاب بازار مسکن می‌تواند اثرات منفی داشته باشد.

با این حال آن چیزی که معاملات مکرر سوداگری است کسی تقاضای مصرفی به‌ندرت زیر یکسال خرید و فروش مسکن دارد. وی در عین حال با بیان اینکه زیر 5 درصد از تقاضای مصرفی بازار مسکن به دلایلی از جمله بروز مشکل، شرایط خاص یا ... طی یکسال ملکی را خریداری و آن را می‌فروشد، اظهار کرد: کشورهایی داریم که تجربه 50 درصد مالیات عایدی سرمایه زیر یکسال را دارند. تقریباً همه کشورها به سمت تنظیم‌گری کوتاه‌مدت می‌روند که با نسخه وزارت راه متفاوت است. در این کشورها یک سال و نهایتاً دو سال را به عنوان دوره کوتاه‌مدت بحرانی در نظر می‌گیرند که ماهیت سوداگری دارد.

بعد از 3 و 4 سال عایدی به صفر نزدیک می‌شود. وی با بیان اینکه ماهیت مالیات‌ستانی اگر خروج سوداگری باشد همان یک تا 2 سال کفایت می‌کند، گفت: اگر این دوره طولانی مدت باشد به‌شدت به بازار مسکن ضربه می‌زند. به عنوان مثال یک زوج ملک 50 متری را خریداری کرده‌اند و می‌خواهند 2 تا 3 سال بعد از تولد فرزند خانه را بزرگ‌تر کنند. طبق برنامه وزارت راه و شهرسازی این زوج باید 20 درصد مابه‌التفاوت را پرداخت کند.