«سد بزرگ» در برابر ساخت مسکن

مجید اعزازی|

پس از 7 ماه پیاپی رکود در صنعت ساختمان، سرانجام در اسفند سال گذشته این صنعت توانست چند پله از مرز رونق و رکود بالاتر بایستد و از رکود خارج شود. اما به نظر می‌رسد این رونق نسبی، دستکم در فروردین سال جاری دوباره به رکود تبدیل شود، چه آنکه فروردین نیمه تعطیل است و از همین رو، فعالان و مدیران 92 شرکت بزرگ ساختمانی که در نظرسنجی شامخ کل ساختمان برای اسفند 1401 شرکت کرده بودند، پیش بینی کردند که به دلیل همین تعطیلی، ساخت و ساز در فروردین دچار افت شود و عدد آن به 32 برسد.

در عین حال، به نظر نمی‌رسد که صنعت ساختمان در مسیر پیش روی خود در سال جاری نیز رونق پایداری را تجربه کند، چه آنکه نوسان مکرر نرخ دلار در سال گذشته و تثبیت تقریبی آن حول و حوش 50 هزار تومان در سال جاری، قیمت مواد اولیه و مصالح ساختمانی را به‌شدت افزایش داده است و به همین دلیل نگرانی‌هایی را در میان فعالان ساختمان برانگیخته است به گونه‌ای که به زعم آنها، این افزایش قیمت‌ها «سد بزرگی» را در برابر مسیر ساخت و ساز ایجاد کرده است.

به گزارش «تعادل»، به نقل از اتاق تعاون ایران، شامخ کل ساختمان در اسفند 1401 پس از رشد 6 واحدی به رقم 55.43 رسید که بالاتر از مرز رونق و رکود (عدد 50) است. از این رو، این صنعت در اسفندماه 1401، از رکود خارج شد.

اتاق تعاون ایران با استناد به مجموع اظهارات فعالان ساختمانی 92 شرکت بزرگ در گروه‌های ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت و ساز تخصصی ساختمان همچنین اعلام کرده است، در اسفند ماه 1401 کاهش قابل توجه «موجودی محصول نهایی در انبار یا کارهای معوق و ناتمام» و افزایش مولفه‌های «سرعت انجام و تحویل سفارش یا فرآیند کار» و «میزان فروش کالاها و خدمات» در نتیجه افزایش «میزان سفارشات جدید مشتریان» همچون بهمن 1401 بیانگر افزایش تقاضای عمومی، ادامه‌دار بودن تلاش فعالان این صنعت برای تکمیل و تحویل پروژه‌های باقی مانده در ماه‌های پایانی سال و نیز به دلیل عدم تناسب ضرایب تعدیل تعیینی قراردادها در سال 1402 با افزایش هزینه‌های مورد انتظار است.

سد بزرگ  در مسیر تامین مصالح و لوازم ساختمانی

بر اساس نتایج حاصل از نظرسنجی از 92 فعال و مدیر شاغل در صنعت ساختمان، مولفه «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» برای چهارمین ماه پیاپی بالاترین رقم را در میان سایر مولفه‌ها به خود اختصاص داده و این افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها سد بزرگی در مسیر تامین مواد اولیه و لوازم مورد نیاز برای فعالان این صنعت و مانعی جدی برای ادامه فعالیت‌ها محسوب می‌شود. مولفه «انتظارات تولید در ماه آینده» نیز با ثبت رقم 32.61 وضعیت رکود ناشی از افزایش مکرر قیمت‌ها و تعطیلات ایام نوروز را برای فروردین ماه پیش بینی می‌کند.

تکاپوی ساخت و ساز در محدوده رکود

بر اساس این گزارش، شامخ کل ساختمان دربهمن 1401، برای هفتمین ماه پیاپی، زیر مرز عدد 50 قرار گرفته و فاز رکودی تولید ساختمان را تداوم بخشیده بود. با این حال، عدد شامخ کل ساختمان در بهمن ماه با حدود 7 واحد افزایش نسبت به دی‌ماه، به عدد 48.98 رسیده بود که نشانه‌ای ضعیف از رونق فصلی صنعت ساختمان در دو ماهه پایانی سال ارزیابی شده بود.

فعالان ساختمانی در بهمن ماه پیش بینی کرده بودند، صنعت ساختمان در اسفند ماه 1401 از مرز (عدد 50) رکود و رونق عبور کرده و با لمس عدد 58.67 به رونق برسد و در واقع رونق فصلی را تکمیل کند. اگر چه این عدد تحقق نیافت اما پیش فعالان ساختمانی درست از آب درآمد.

به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد 1، گزینه بدون تغییر: عدد 0.5 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود.

مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ درآن پرسش است. در نهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و 100 است که به ترتیب به معنای آن است که 100 درصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

وضعیت بازار معاملاتی ملک

اگر چه تاکنون دو مرجع آماری بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، تحولات بازار معاملاتی ملک تهران در بهمن، اسفند 1401 و فروردین 1402 را گزارش نکرده‌اند اما برخی برآوردهای اولیه حاکی از تداوم رشد قیمت ملک در طی ماه‌های مورد اشاره است.

 در اسفند ماه سال گذشته، برآورد یک سایت تخصصی نشان داد، متوسط قیمت مسکن در تهران طی بهمن‌ماه با رشدی در حدود 10 درصد، نسبت به دیماه ۵ میلیون تومان افزایش یافت و به 58 میلیون تومان رسید.

به گزارش «تعادل»، بر اساس آخرین داده‌های رسمی منتشر شده از بازار مسکن تهران، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در دی‌ماه سال 1401 با ثبت رشد ماهانه 10 درصدی 54 میلیون تومان بوده است. از این رو، اگر فرض کنیم همین رشد 10 درصدی در ماه‌های بهمن و اسفند سال گذشته تکرار شده باشد، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در پایتخت در پایان سال 1401 به حدود 66 میلیون تومان بالغ شده است.

این در حالی است که بر اساس آمارهای رسمی بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در پایان اسفند 1400 کمی بیش از 35 میلیون تومان بوده است که نشان می‌دهد، قیمت مسکن در تهران، طی نخستین سال قرن پانزدهم هجری شمسی، بیش از 88 درصد جهش داشته است.

رشد نرخ دلار نفس سازندگان را گرفت

نوسان‌های شدید نرخ دلار در ماه‌های پایانی سال گذشته به بازار ساخت و ساز مسکن نیز سرایت کرد. اگر تا پیش از این، در بررسی‌های میدانی بازار معاملاتی مسکن از زبان مشاوران املاک، نوسان لحظه‌ای قیمت معاملاتی واحدهای مسکونی را در کنار خروج فروشندگان از بازار شب عید را شنیده بودیم، حالا فعالان صنعت ساختمان و انبوه‌سازان از بازتاب اثرات لحظه‌ای نوسان قیمت مصالح ساختمانی تحت تاثیر نوسان شدید نرخ دلار روی بازار ساخت و ساز خبر می‌دهند.

این مساله سرمایه در گردش سازندگان را به‌شدت تحت تاثیر قرار داده و منجر به خروج برخی از سازندگان از بازار ساخت و ساز یا تعطیلی موقت برخی از پروژه‌های ساختمانی شده است. همه این موارد، شرایطی را برای بازار ساخت و ساز ایجاد کرده است که به گفته انبوه‌سازان می‌توان «وضعیت اورژانسی» را بر آن نام نهاد. وضعیتی که بازار مسکن با تنفس مصنوعی زنده است.

از نظر فعالان اقتصادی در صورت ادامه‌دار بودن عدم ثبات نرخ ارز، کاهش تقاضا در بازار مسکن و همچنین محدودیت دسترسی به حامل‌های انرژی، شاهد رکود فزاینده و تشدید روند از بین رفتن پایداری اشتغال و تعطیلی واحدهای تولیدی در ماه‌های آتی خواهیم بود.

پیش از این، فرشید پورحاجت، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان گفته بود، بخش خصوصی فعال در حوزه ساخت و ساز مسکن از افزایش قیمت‌ها خوشحال نیست و با افزایش قیمت دلار در کشور، سازندگان نیز در قیمت‌ها تجدیدنظر می‌کنند و قیمت‌ها را افزایش می‌دهند.

به گفته او، وضعیتی که بازار مسکن کشور در شرایط کنونی دارد هیچ تفاوتی با وضعیت موجود در حوزه اقتصاد کلان کشور ندارد و هر اتفاقی که در اثر نوسانات نرخ ارز در حوزه اقتصاد کلان رخ می‌دهد بر بازار مسکن نیز اثرگذار است. آنچه که بدیهی است در ماه‌های اخیر افزایش قیمت چشمگیری در مصالح ساختمانی رخ داده است. به شکلی که اگر شبانه نرخ دلار بالا رفته، قیمت مصالح ساختمانی نیز مثل فولاد و باقی محصولات در همان زمان بالا رفته است.