اگر ثابت ماندن درآمد مردم، همزمان با رشد جدی قیمت‌ها و تورم افسار گسیخته باعث شده که معیشت بخش مهمی از جامعه ایران با اما و اگر مواجه شود، در بازارهای بزرگ‌تر شرایط بسیار عجیب‌تر است.
نگاهی به بازار مسکن نشان می‌دهد که در کلان‌شهر تهران، قیمت یک خانه زیر 100 متر در منطقه‌ای معمولی به بیش از پنج میلیارد تومان رسیده و در بازار اجاره نیز گرفتن اجاره ماهیانه 10 میلیون تومان، کف قیمتی در بسیاری از محله‌های پایتخت به شمار می‌رود. کار تا جایی پیش رفته که در شهر جدید پردیس نیز بسیاری از واحدها با قیمتی بالاتر از سه میلیارد تومان به فروش می‌رسند. در بازار خودرو نیز شرایط چندان تفاوتی ندارد. قیمت پراید و تیبا به عنوان ارزان‌ترین خودروهای موجود در بازار به بیش از 250 میلیون تومان نیز رسیده و خرید یک خودرو معمولی ایرانی به‌طور میانگین هزینه‌ای بیش از 500 میلیون تومان خواهد داشت.
تمام این قیمت‌ها در حالی به دست آمده که کف حقوق ماهانه همچنان زیر 10 میلیون تومان است و حتی در شهری مانند تهران نیز بخش مهمی از جامعه حقوقی کمتر از ماهی 20 میلیون تومان می‌گیرند. با یک محاسبه ساده مشخص می‌شود که اگر فردی ماهی 10 میلیون تومان درآمد داشته باشد و تمام این درآمد را پس انداز کند و بر فرض محال قیمت خانه در ایران ثابت شود، پس از حدود هشت سال می‌تواند یک میلیارد تومان و پس از حدود 25 سال می‌تواند سه میلیارد تومان پول ذخیره کند که این پول حتی کفاف بودجه لازم برای خرید خانه در شهر جدید پردیس را نیز نخواهد داد. این در حالی است که قیمت خانه به شکل روزانه در این سال‌ها افزایش یافته و مستاجران در بازه زمانی یک ساله حتی توان ذخیره پول لازم برای تمدید واحدهای مسکونی که در حال حاضر ساکن آن هستند را نیز ندارند.
از طرف دیگر اما دولت به درآمد ثابتی نیاز دارد تا هم بتواند میزان وابستگی خود به درآمدهای نفتی را کم کند و هم از محل رشد اقتصادی درآمد جدید کسب کند و در چنین بستری، مالیات بهترین گزینه‌ای است که بالاترین کارامدی را خواهد داشت. در رابطه با این بازارها دو مدل مالیات به شکل همزمان دنبال می‌شوند، نخست مالیات بر عایدی سرمایه است که نمایندگان مجلس پس از چند سال گمانه زنی سرانجام چند روز قبل آن را تصویب کردند، مالیاتی که با هدف مقابله با سوداگری در بازارهایی مانند مسکن و خودرو تصویب شده است. تمام افرادی که در زمینه‌های ملک، خودرو، طلا و جواهرات و انواع ارز و رمزارز فعالیت و معامله می‌کنند، باید مالیات سود حاصل از تجارت خود را پرداخت کنند.
گفته می‌شود هدف اصلی این طرح مقابله با سوداگری و سفته بازی است و فعالیت دلالان که تأثیر زیادی در افزایش قیمت‌ها در بازار دارند را نشانه گرفته است تا از معاملات غیرضروری جلوگیری کند. درواقع، استدلال دولت برای ارایه این طرح این بود که مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند جلوی رشد غیرمنطقی قیمت‌ها در بازارهای مذکور را گرفته و مانع از ورود پول‌های سرگردان به بازار کالاهای سرمایه‌ای شود. اما باید توجه شود که منشأ تورم را باید در کسری بودجه و ناترازی بانک‌ها جست‌وجو کرد و دولت و مجلس نباید با چنین استدلال‌هایی به مردم آدرس غلط بدهند.
البته ماده ۱۳ این طرح که به عنوان ماده ۵ به قانون مالیات‌های مستقیم الحاق می‌شود به سرمایه‌هایی اشاره دارد که مشمول مالیات موضوع این قانون نمی‌شوند. به عنوان مثال، اگر ملک مسکونی یا وسیله نقلیه متعلق به فرد غیر تجاری بالای ۱۸ سال باشد، به شرط اینکه دوره تملک آنها از ۲ سال گذشته باشد و تعداد آنها از یک دستگاه تجاوز نکند مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌شوند. همچنین افراد برای انتقال املاک به صورت ارث، یا املاک در منطقه نظامی یا مرافق عامه، اراضی با کاربری کشاورزی اعم از باغ‌ها و زمین‌های زراعی خارج از حریم شهری به استثنای باغ ویلاها، معامله املاک پس از اخذ پروانه ساختمانی تا قبل از دریافت گواهی اتمام عملیات ساختمانی (به شرط اینکه بیش از چهار سال از تاریخ اخذ «اولین پروانه ساختمانی» نگذشته باشد) و همچنین اولین انتقال املاک پس از دریافت گواهی اتمام عملیات ساختمانی از پرداخت مالیات معاف هستند.
دارایی‌های بند ۳ و ۴، یعنی انواع طلا و جواهرات و ارز، درصورتی که متعلق به شخص حقیقی بالای ۱۸ سال باشند، به میزان فروش معادل ۲۰۰ گرم طلای ۱۸ عیار مشمول مالیات بر عایدی نمی‌شوند، البته شرط برخورداری از این معافیت عدم استفاده از این امکان در ۵ سال اخیر است. به گفته برخی مسوولان، با توجه به تبصره‌های بیان شده، اکثر افراد مشمول این طرح نمی‌شوند. به عنوان مثال یک خانواده ۴ نفره که تمام فرزندان بالای ۱۸ سال باشند، به تعداد اعضا می‌تواند خودرو و ملک داشته باشد و از پرداخت مالیات معاف باشد.
این قانون از سوی بسیاری از کارشناسان بارها مورد تاکید قرار گرفته و راهی برای جلوگیری از افزایش غیرطبیعی قیمت‌ها عنوان شده است، موضوعی که البته باید دید که در عرصه اجرا به چه نقطه‌ای خواهد رسید. از سوی دیگر دولت مالیات بر خانه‌های خالی را نیز دنبال می‌کند، طرحی که هرچند بیش از یک سال از تصویب نهایی آن گذشته اما هنوز در مرحله اجرا با اما و اگرهای فراوانی مواجه است. بر اساس ماده ۵۴ مکرر اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۹ مجلس شورای اسلامی برای اینکه ملکی مشمول این قانون شود باید شرایط زیر را داشته باشد:
۱- واحد خالی مسکونی باشد، بنابراین واحدهای تجاری و اداری مشمول این مالیات نیستند.
۲- واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت قرار داشته باشد.
نکته- واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که مالک و بهره‌بردار آنها هر یک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و صرفاً مشمول جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول (شش برابر اجاره ماهیانه) موضوع قانون مالیات بر خانه‌های خالی خواهد شد؛ بنابراین واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور هم موظف به ثبت در سامانه ملی املاک و اسکان هستند.
۳- واحد مسکونی در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد.
۴- واحد مسکونی توسط سامانه املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده باشد.
بر این اساس، فرایند اخذ مالیات از این خانه‌ها که حدودا از اواسط سال ۱۴۰۰ آغاز شد از همان ابتدا با چالش‌هایی همراه بود. درواقع قانون وظیفه شناسایی خانه‌های خالی را برعهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته بود و بدین منظور، سامانه املاک و اسکان در مردادماه سال ۱۳۹۹ آغاز به کار و مردم را ملزم کرد که اطلاعات سکونت خود را در این سامانه اعلام کنند. فرآیندی که چندان موفق نبود، چراکه یا مالکان از خود اظهاری امتناع کردند یا اینکه برخی خانه‌ها به اشتباه خالی شناسایی شدند.
در هر حال، این چالش‌ها باعث شد درآمد چشم‌گیری از این محل نصیب دولت نشود؛ به‌طوری‌که در ۱۱ ماه سال گذشته فقط حدود یک میلیارد و ۵۳۵ میلیون تومان مالیات از خانه‌های خالی اخذ شد. با تمام این اوصاف، آخرین اظهارات مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران حاکی از آن است که قرار است از ۱۵ شهریور قانون مالیات بر خانه‌های خالی با قدرت عملیاتی شود. بنا به گفته خلیل محبت‌خواه، تعداد ۶۵ هزار خانه خالی در پردیس، ۴۵ هزار خانه خالی و در حال ساخت در منطقه ۲۲ تهران و ۱۰ هزار خانه خالی در املاک ادارات و ارگان‌ها در سطح شهر تهران و شهرهای استان وجود دارد.
با توجه به احداث ۸۲ هزار واحد مسکن مهر در شهر جدید پردیس، بخش قابل توجهی از آپارتمان‌های ساخته شده در این شهر خالی از سکنه است. بعضی افراد در پردیس ۱۰۰ و حتی ۲۰۰ واحد مسکونی دارند. بخر و بفروش‌ها در شرق، شمال و غرب پایتخت با احتکار املاک از خلأ مالیات در بخش مسکن سود می‌برند و در این شرایط عدم برنامه‌ریزی سازندگان در جهت ایجاد تناسب عرضه و تقاضا و پایین بودن توان تقاضای مصرفی، سرمایه‌های سازندگان را به چاله رکود کشانده است. آنطور که دولت در بودجه سال جاری پیش‌بینی کرده، قرار است از خانه‌های مسکونی خالی از سکنه ۲۰۰۰ میلیارد تومان مالیات اخذ کند. رقم چشم‌گیری که به نظر نمی‌رسد با ادامه روش فعلی محقق شود.
پیش‌بینی درآمد قابل توجه از مالیات بر خانه‌های خالی در حالی صورت گرفته که بسیاری از برآوردها از این می‌گویند که بخش مهمی از این خانه‌ها در اختیار بانک‌ها یا شرکت‌های دولتی و شبه دولتی است و بعضا این نهادها خود از محل تغییر قیمت‌ها سودی قابل توجه می‌کنند. باید دید در شرایطی که ورود به بازارهایی مانند مسکن و حتی خودرو برای بخش قابل توجهی از جامعه به آرزویی دست‌نیافتنی تبدیل شده، آیا دولت می‌تواند راهی برای کنترل قیمت‌ها و خروج از این بن بست پیدا کند یا معضلات انباشته شده از سال‌های قبل حتی راه را بر به دست آوردن درآمدهای مالیاتی از این مسیر نیز می‌بندد.
