حذف سراسری بنگاه‌های املاک کلید خورد

گروه راه و شهرسازی|

 یک تیر و دو نشان! اگر چه به استناد اظهارات مسوولان دولتی در هفته‌های اخیر، به نظر نمی‌رسد، به دلیل عدم همکاری برخی دستگاه‌ها و سازمان‌های مسوول، سامانه ملی املاک و اسکان کشور تکمیل شده باشد، اما آنگونه که دیروز اعلام شد، با هدف امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت شده و کاهش هزینه‌ها، در این سامانه امکان ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری بدون مراجعه به بنگاه معاملات املاک، به صورت رایگان فراهم شده است.

پیش از این، وزارت راه و شهرسازی در 29 فروردین سال 1402 سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره مسکن را به‌صورت آزمایشی در «یزد» راه‌اندازی و نخستین گام در جهت حذف مشاوران املاک از مناسبات بازار مسکن را برداشته بود. دیروز اما این سامانه در سراسر کشور فعال شد. اگر چه می‌توان این تحول را به فال نیک گرفت اما همین تحول نشان می‌دهد که مسوولان وزارت راه و شهرسازی در همراه کردن دستگاه‌ها و سازمان‌های متعهد به تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان، موفق نبوده‌اند و از همین رو، تلاش دارند با اعمال برخی محدودیت‌ها یا ایجاد برخی مشوق‌ها، مردم را متقاعد کنند تا اطلاعات خود را در این سامانه بارگذاری کنند. از آنجا که معمولا مدت قراردادهای اجاره یک ساله است وبه ندرت تمدید اجاره نامه‌ها از سه سال فراتر می‌رود، پیش بینی می‌شود که در یک دوره سه سال، اطلاعات ملکی موجران و مستاجران در این سامانه مدون و از این رهگذر، اطلس آنلاین بازار مسکن کشور تکمیل شود و نور شفافیت بر این بازار بتابد.

البته نباید فراموش کرد که بزرگ مالکان که در زمره اشخاص حقوقی و بعضا دولتی هستند، به احتمال زیاد همچنان از این دایره بیرون خواهند ماند، چه آنکه املاک مسکونی آنها، بدون انعقاد هیچ گونه قرارداد مرسوم اجاره، در اختیار مدیران و کارکنان ارشدشان قرار دارد و به این ترتیب، به نظر نمی‌رسد که ایجاد محدودیت‌ها یا ارایه مشوق‌ها، اثری در مناسبات میان این دستگاه هاو استفاده‌کنندگان از املاکشان ایجاد کند. آنگونه که ایرنا گزارش کرده است، با راه‌اندازی این سامانه، مالک و مستاجر بدون مراجعه به بنگاه و در یک روند کاملاً شفاف و قانونی و تنها با درج اطلاعات خود در سامانه می‌توانند نسبت به ثبت قراردادهای خود و دریافت کد رهگیری به صورت قانونی و رایگان اقدام کنند. در اولین مرحله شروع به‌کار سامانه معاملات املاک و اسکان کشور، امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت‌شده برای قرارداد اجاره‌ مسکن در حالت یک به یک (یک مالک شش دانگ به یک مستاجر)، به‌صورت برخط فراهم شده و هر دو می‌توانند قرارداد اجاره‌ واحد مسکونی مورد معامله خود را بدون نیاز مراجعه به بنگاه در این سامانه  (https: //amlak.mrud.ir/) انجام داده و کد رهگیری و نسخه‌ الکترونیکی آن را رایگان دریافت کنند.

این سامانه با هدف اجرایی کردن ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن که در آن رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت همه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش‌خرید، پیش‌فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاه‌های مشاوران املاک توسط بنگاه‌ها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاه‌های مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و ثبت قرارداد، اخذ شناسه (کد) رهگیری بدون اخذ هزینه الزامی است، آورده شده ابتدا در استان یزد به صورت آزمایشی اجرایی شده بود. قراردادهای ثبت شده در این سامانه قانونی بوده و امکان استعلام کد رهگیری قراردادهای اجاره مسکن و پیگیری در مراجع قضایی را دارد.

    سامانه‌ها تأثیری در اجاره‌بها ندارد

شقاقی شهری، کارشناس اقتصادی در خصوص اینکه این سامانه می‌تواند تأثیری بر اجاره‌بها داشته باشد به مهر گفت: این سامانه و راه‌اندازی آن بر قیمت اجاره‌بها تأثیری ندراد چرا که اجاره‌بها تحت تاثیر قیمت مسکن تعیین می‌شود وقتی خانه که ۵ سال پیش متری ۵ الی ۱۰ میلیون تومان بوده امروزه به حدوده ۷۰ میلیون تومان رسیده است نمی‌توان توقع داشت که قیمت اجاره‌بها افزایش پیدا نکند.

وی افزود: وقتی سرمایه رو به افزایش باشد نمی‌توان مقابل اجاره سرمایه را کنترل کرد با حذف کمیسیون یعنی دو الی سه میلیون تومان تاثیری در اجاره‌بها نخواهد داشت به‌طور مثال اجاره خانه ۶۰ متری که متری ۱۰ میلیون تومان است ۶۰۰ میلیون تومان رهن آن است و در این ۶۰۰ میلیون دو الی سه میلیون کمیسیون به چشم نمی‌آید که با حذف آن تاثیری در اجاره‌بها داشته باشد. این کارشناس اقتصادی گفت: همه این گرانی‌ها تابع تورم است و تا وقتی که تورم کنترل نشود این روند افزایش اجاره‌بها و افزایش قیمت‌ها ادامه خواهد داشت و با راه‌اندازی سامانه‌ها هیچ اتفاقی رخ نخواهد داد همچنین فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن در خصوص تاثیر این سامانه بر اجاره‌بها به مهر گفت: این سامانه فقط مشوق برای ثبت قراردادها و مشخص شدن تعداد مستاجران و تعداد خانوارها است.

وی بیان کرد: در صورت حذف مشاورین املاک اپراتورهای‌ای تی بیس وارد بازار می‌شود که خود به معنی واسطه‌گری است و این راهکاری برای کنترل اجاره‌بها نیست و فقط بازار اجاره‌بها را شفاف می‌کند. بر اساس این گزارش، سامانه قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری نمی‌تواند قیمت اجاره‌بها را کنترل کند اما این امر برخی از مشاورین املاک را حذف می‌کند و به جای آن واسطه‌گری‌های جدید ایجاد می‌شود این اپراتور می‌تواند خانه‌های خالی را مشخص کند و برای مالیات ستانی کمکی باشد یا برای اینکه تعداد مستاجران مشخص شود اما نمی‌تواند راهکاری برای کنترل اجاره‌بها باشد.

   نقش بنگاه‌های املاک در گرانی مسکن؟

 در این حال، فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن درباره چرایی اثر منفی بنگاه‌های ملکی روی قیمت‌ها، با بیان اینکه مشاوران املاک به عنوان واسطه در بازار مسکن فعالیت دارند، گفت: بنگاه‌ها از فرایند معامله ذی‌نفع می‌شوند، پس به نفعشان است که معاملات را با ارقام بالاتری بر روی کاغذ آورده تا درصدی نیز که نصیبشان می‌شود، بیشتر باشد و بر همین اساس از این موضع همیشه در معرض اتهام هستند.

وی با بیان اینکه با این وجود، نقش بنگاه‌ها در قیمت‌سازی را نمی‌توان تعمیم داد، افزود: در برخی از مناطق یک سری از دفاتر املاک تحرکاتی دارند، به این صورت که در این دفاتر یک تعداد سرمایه‌گذار وجود دارند که با مسوول املاک زد و بند و تبانی داشته که املاک خوش قیمت را سریع به سرمایه‌گذاران معرفی می‌کنند، در واقع وجود درآمدهایی در این بین به دلیل نوسانات بازار یا وجود املاک خوش قیمت سبب شده تا شاهد ایجاد شبکه و زنجیره‌ای فاسد باشیم. این کارشناس مسکن در گفت‌وگو با ایرنا با بیان اینکه نبود نظام مالیاتی درست سبب شده تا شاهد رانت‌ها و سودهای بزرگی در این بخش باشیم، اظهار داشت: وجود این رانت‌ها و زد و بندها باعث شده تا امروز شغل بنگاه‌داری جذاب‌تر شود، به این معنی که دفتر مشاور املاک شاید به ظاهر از معاملات خود درصد می‌گیرد؛ اما در واقع درآمد اصلی آنها از زد و بند و معاملات تو در تو است.

ایلاتی افزود: اینکه پردیس حدود ۴۰۰ هزار نفر جمعیت دارد و بیش از ۲ هزار و ۶۰۰ بنگاه املاک غیرمجاز شناسایی می‌شود، نشان از جذابیت بنگاه‌داری به دلیل همین رانت‌ها و زد و بندهایی است که به خاطر نبود نظام مالیاتی درست و کنترل این نقل‌وانتقال‌ها صورت می‌گیرد. وی زدوبند مشاوران املاک با مالکان، ورود بنگاه‌ها به ساخت ساز و خرید خانه‌های خوش قیمت و عرضه آن با قیمت بالاتر را از دیگر جذابیت‌های ایجاد بنگاه املاک عنوان و تصریح کرد: در کشوری مانند امریکا یک مشاور برای خرید و مشاور دیگری برای فروش معرفی می‌شود که البته نیاز به زیرساخت دارد، اما در کشور ما همیشه این تبانی بین مالکین و دفاتر وجود داشته و املاک‌ها باتوجه‌به اینکه مستأجران همیشه ثابت نیستند هوای مالک را داشته و سعی کرده تا قیمت‌ها را به نفع مالک اعلام کنند.