نرخ بهره حقیقی و نوسانات مسکن

پیمان مولوی

«اوضاع مستاجران ایرانی خوب نیست.» این عبارت یکی از تلخ‌ترین جملاتی است که این روزها می‌توان به زبان آورد. عبارتی که هر اندازه بیشتر به زبان آورده می‌شود، کمتر مورد توجه دولتمردان و تصمیم‌سازان قرار می‌گیرد.

واقع آن است که برخی بازارها با امنیت مستقیم شهروندان ایرانی سر و کار دارند و با تار و پود زندگی شهروندان درآمیخته است. این امنیت امروز در کشور ایران از میان رفته است، چرا که شهروندان ایرانی نمی‌توانند مبتنی بر درآمد خود حتی از یک مسکن حداقلی اجاره‌ای بهره‌مند شوند.

انتشار اخباری درباره اجاره یک واحد مسکونی به چند خانواده یا اجاره پشت‌بام و کانکس و... نمادهایی از این وضعیت بحرانی محسوب می‌شوند. موضوع زمانی بحرانی‌تر جلوه می‌کند که بدانیم، حدود 50 درصد خانواده‌های ایرانی را مستاجران تشکیل می‌دهند. در واقع نیمی از ایرانیان با مصائب ناشی از گرانی اجاره مسکن دست به گریبان هستند.

در این میان مسوولان دولتی به جای حمایت از مردم و حل مشکلات بازار اجاره، اقدام به کتمان آمارهای رشد قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر می‌کنند. انگار که کتمان واقعیت منجر به نفی واقعیت می‌شود!

اما چرا شرایط بازار مسکن چنین شده است؟ هر زمان نرخ بهره حقیقی در اقتصادی غیر واقعی شود، مشکلاتی از جنس مشکلات بازارهای ایران در آن بروز می‌کند. نرخ بهره حقیقی در شرایط فعلی در اقتصاد ایران منهای 30 درصد است و این نرخ که تناسبی با سایر شاخص‌های اقتصادی ندارد نظم و نظامات بازارها را دچار نوسان می‌کند. وقتی این وضعیت بروز می‌کند، نتیجه آن غیر از روند حرکت پول به سمت بازارهای موازی نخواهد بود. مسوول ایجاد این روند هم خود دولت است؛ نه سرمایه‌گذاران بازار مسکن و مردم. از دی‌ماه سال 1401 کارشناسان هشدار می‌دادند که بازار مسکن به سمت اتهاب و سونامی قیمت‌ها در حال حرکت است. خود من در روزنامه «تعادل» بارها در این خصوص هشدار دادم.

در آن زمان هشدار دادم تا خردادماه در یک بازه 6 ماهه حداقل با رشد 30 درصدی مواجه خواهیم شد. یعنی وقتی درباره یک بازار املاک و مستغلات صحبت می‌کنیم حداکثر رشد قیمت یک ساله بسیار محدودتر از این رقم‌هاست. متاسفانه بانک مرکزی از زمان روی کار آمدن آقای فرزین با مشکلی عجیب مواجه شده که آن کتمان آمارهاست. از زمان حضور فرزین، گزارش تحولات بازار مسکن منتشر نشده است؛ این روند نه تنها کمکی به بهبود وضعیت نمی‌کند، بلکه باعث می‌شود بر حجم مشکلات هم افزوده شود.

مانند بستن وب‌سایت‌های قیمت دلار و  خودرو - زمانی که نرخ‌ها صعودی هستند - این نوع تصمیمات هم کمکی به حل مشکلات نمی‌کند. در واقع بانک مرکزی سنجه را از اقتصاد ایران برداشته و تصور می‌کند با برداشتن سنجه، مشکلات کاهش پیدا می‌کند. مانند اینکه سازمان هواشناسی دمای هوا را اعلام نکند با این تصور که عدم اعلام دمای هوا باعث کاهش و تعادل در دما شود! تنها راهکار حل این مشکل در حوزه داخلی آن است که بانک مرکزی سیاست‌های پولی خود را تغییر داده از سیاست‌های پولی انبساطی فعلی به سمت سیاست‌های پولی انقباضی برود. دولت باید کمک کند تا رشد اقتصادی ایجاد شود. مجموعه این گزاره‌ها هم بدون برداشته شدن تحریم‌ها امکان‌پذیر نیست و باید تحریم‌ها برداشته شوند تا بتوان نسبت به بهبود وضعیت اقتصادی امید داشت.

اما حرکت در مسیر سیاست‌های انقباضی یعنی افزایش نرخ بهره بر اساس مدل بازار باز به گونه‌ای که بازار اقدام به کشف قیمت واقعی کند. این کشف قیمت نه به صورت دستوری و بخشنامه‌ای بلکه به صورت واقعی باید تعیین شود. فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران هم بر اساس این نرخ واقعی اقدام به برنامه‌ریزی در خصوص چشم‌انداز آینده کنند. مجموعه این گزاره‌ها هم بدون حل مشکل تحریم‌ها و احیای برجام به ثمر نمی‌رسد.