دخالت دولت در بازار اجاره دایمی شد

گروه راه و شهرسازی|

با تصویب نمایندگان مجلس، مداخله دولت در بازار اجاره از طریق تعیین سقف برای اجاره‌بها که در دوران کرونا آغاز شد و طی چند ساله اخیر تداوم یافت، «رسمی» و «دایمی» شد. این در حالی است که تجربه کسب شده در کشور نه در سال‌های دور که در همین سال‌های نزدیک نشان می‌دهد، با دخالت دولت در بازار «کالاها و خدمات خصوصی» از جمله بازار اجاره، نه تنها رفاه مصرف‌کننده افزایش نیافته که در میان مدت و بلندمدت نیز دچار افت شده است. با وجود این، نمایندگان مجلس به جای حل مشکلات اقتصادی کشور که در مناسبات حاکم بر بودجه‌های سنواتی دولت و در پی آن رشد نقدینگی و حجم پول و جهش‌های تورمی ریشه دارد، بار دیگر، با این تصمیم، دامنه حکمرانی معیوب اقتصادی را گسترده‌تر کرده‌اند.

اگر از تبعات شرعی مداخله در اموال خصوصی افراد و همچنین مغایرت‌های قانونی این مصوبه بگذریم، از ناکارآمدی تعیین سقف اجاره‌بها در کنترل قیمت‌ها نمی‌توان گذشت. این ناکارآمدی در آمار مربوط به تمدید قراردادهای اجاره طی سال‌های 1399 تا 1401 منعکس شده است. آمارهای رسمی مرکز آمار ایران در طی سال‌های یادشده نشان می‌دهد که میانگین اجاره‌بها در اجاره نامه‌های تمدید شده در تهران و سایر شهرها بسیار بالاتر از سقف 25 و 15 درصدی مصوب برای پایتخت و سایر شهرها بوده است.

البته در مصوبه دیروز مجلس، به مستاجران اختیار داده شده که از موجر خود، در صورت دریافت یا مطالبه اجاره‌ای بیشتر از سقف مشخص شده، شکایت کنند. پیش از این نیز، شکایت‌های متعددی از موجران به شورای حل اختلاف مستقر در اتحادیه املاک ارجاع شده بود، اما از آنجا که در مصوبات دولتی، مستاجران برخی از شروط از جمله تاخیر چندین ماهه در پرداخت اجاره به موجر را نقض کرده بودند، رای به نفع موجر منعقد می‌شد و عملا اینگونه شکایت‌ها راه به جایی نمی‌برد، از این رو، در آینده نیز چنین رای‌هایی تکرار خواهد شد و احتمالا شاهد افزایش حجم پرونده‌ها در شوراهای حل اختلاف و سایر مراجع قضایی خواهیم بود.

   تعیین سقف اجاره دایمی شد

طبق مصوبه مجلس شورای اسلامی، شورای عالی مسکن مکلف شد هر ساله نسبت به تعیین سقف یا میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن اقدام کند و در صورت دریافت اجاره بیشتر، مستاجر می‌تواند از مالک شکایت کند.

نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی دوشنبه ۲۲ خرداد ماه مجلس، گزارش کمیسیون عمران در مورد طرح دو فوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی را بررسی کرده و ماده ۸ این طرح را به تصویب رساندند.

بر اساس ماده ۸ این طرح، شورای عالی مسکن مکلف است هر ساله نسبت به تعیین سقف یا میزان افزایش اجاره‌بها و قرض موضوع شرط آن اقدام کند. شورای مذکور مکلف است تعیین سقف و میزان افزایش یاد شده این ماده را تا قبل از پایان اردیبهشت هر سال اعلام کند.

جواد سادات فیرزنی مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی درخصوص طرح ساماندهی زمین و مسکن و اجاره‌بها به مهر گفت: طبق مصوبه مجلس دولت مجاز شده است که سقف اجاره‌بها در شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر را تعیین کند. وی افزود: طبق ماده ۸ این مصوبه در صورتی که مالکین از مستأجران اجاره بیشتری دریافت کنند مستأجر می‌تواند از مالک شکایت و اجاره را طبق قانون پرداخت کند و از سوی دیگر مالک نیز برای دریافت اجاره‌بهای بیشتر جریمه خواهد شد.

مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی در خصوص اینکه این قانون از چه زمانی اجرایی خواهد شد گفت: به محض ابلاغ از سوی شورای نگهبان این قانون توسط وزارت راه و شهرسازی اجرایی خواهد شد. مستأجران می‌توانند از این قانون استفاده کنند.

    جزییات جریمه موجران

در ماده 8 این طرح آمده است: شورای عالی مسکن مکلف است هر ساله نسبت به تعیین سقف یا میزان افزایش اجاره‌بها و قرض موضوع شرط آن اقدام کند و شورای مذکور تعیین سقف و میزان افزایش یاد شده در این ماده را تا قبل از پایان اردیبهشت ماه هر سال اعلام می‌کند.

تبصره 1- در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر علاوه بر کاهش مال‌الاجاره به میزان تاییدی از سوی شورای عالی مسکن، موجر مشمول جریمه‌ای تا حداکثر 40 درصد مبلغ اجاره سالانه می‌شود. جریمه مأخوذه در اجرای قانون جهش تولید مسکن مصوب 17 مرداد 1400 در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. همچنین موجر مشمول معافیت مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات مستقیم نمی‌شود. بانک مرکزی مکلف است بنا به اعلام محاکم قضایی، مبلغ جریمه موضوع این ماده را از حساب محکوم علیه کسر کرده و در صورتی که موجودی حساب کمتر از مبلغ جریمه باشد، محکوم علیه مشمول مجازات مقرر در مواد 5 و 5 مکرر قانون صدور چک می‌شود.

تبصره 2-‌ بنگاه‌های مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در امضای قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد عادی و رسمی ملک مورد اجاره از جمله مبایعه‌نامه 2 سال گذشته هستند. در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارایه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاه‌های مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی هستند.

متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه دوم محکوم به محرومیت به مدت شش ماه و جریمه نقدی معادل 4 برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یکسال و جریمه نقدی معادل شش برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دایم از اشتغال به شغل در آن صنف محکوم می‌شوند.

در ادامه این نشست نمایندگان با یک تبصره الحاقی به این ماده موافقت کردند. در این تبصره الحاقی آمده است: شعب تعزیرات حکومتی مجازند در صورت احراز تخلفات موضوع ماده (17) قانون نظام صنفی در واحدهای صنفی بنگاه‌های مشاورین املاک، علاوه بر افزایش 10 برابری جریمه نسبت به صدور دستور پلمب واحد صنفی و نصب تابلو با درج نوع تخلفات به مدت یک ماه اقدام کنند. درآمدهای حاصله به خزانه واریز می‌شود و 50 درصد از آن جهت ساماندهی بنگاه‌های مشاورین املاک اختصاص یافته و 50 درصد نیز در اختیار سازمان تعزیرات حکومتی قرار می‌گیرد.

در ادامه نمایندگان با یک تبصره الحاقی دیگر برای جلوگیری از سفته‌بازی در طرح‌های حمایتی تأمین مسکن موافقت کردند.

در این تبصره الحاقی نیز آمده است: در راستای کاهش التهابات مسکن و به منظور جلوگیری از معاملات سفته‌بازی، خانه‌ واحدهای احداثی در طرح‌های حمایتی تأمین مسکن مانند اقدام ملی یا نهضت ملی مسکن، ثبت تمام معاملات مربوط به انتقال حق انتفاع اراضی یا اعیان یا امتیاز ثبت‌نام در این طرح‌ها باید از طریق سامانه طرح‌های حمایتی تأمین مسکن، بخش معاملات ثانویه و با تأیید وزارت راه و شهرسازی برای متقاضیان واجد شرایط صورت پذیرد. معاملات وکالتنامه‌هایی که بدون تأیید وزارت راه و شهرسازی و ثبت در سامانه تنظیم گردد باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. دستورالعمل معاملات ثانویه طرح‌های حمایتی توسط وزارت راه و شهرسازی حداکثر یک ماه بعد از ابلاغ این قانون تدوین و ابلاغ می‌شود.