زمین‌های دولتی چگونه مولدسازی می‌شوند؟
پروژه مولدسازی طرحی است که طی آن دولت با هدف استفاده مجدد از اموال کم‌بازده یا بی‌بازده، اقدام به فروش یا واگذاری دارای‌های خود می‌کند. در پی شکست برخی پروژه‌های خصوصی‌سازی و بحران‌هایی که دولت در پی خصوصی سازی با آن مواجه شد و مجبور به بازپس‌گیری برخی از کارخانجات و موسسات دولتی شد، دولت با تشکیل هیأت عالی مولدسازی دارایی‌های خود اقدام به رفع کسری بودجه با فروش و واگذاری برخی اموال دولتی کرد.
به گزارش اکوایران، به طور کلی مولدسازی زمین با هدف کسب درآمد یا یک منفعتی از جنس پول یا یک زیرساخت جدید انجام می‌شود. نحوه آن نیز با استفاده از معاملات زمین یا اخذ ارزش افزوده ناشی از فعالیت‌های عمومی یا خصوصی انجام می‌شود.
چرا کشورها به تامین مالی زمین‌محور روی می‌آورند؟
در وهله اول تامین زیرساخت‌های توسعه و خدمات عمومی هزینه‌های بالایی دارد و با استفاده از بودجه جاری نمی‌توان تمام آن هزینه‌ها را پوشش داد و به مشکل کسری بودجه هم برخورد نکرد. همچنین با استفاده از زمین‌هایی که کارایی زیادی ندارند، می‌توان از آنها جهت افزایش عرضه زمین و کاهش قیمت آن استفاده کرد و یا از افزایش ارزش ناشی از آن بهره برد.
کل فرآیند مولدسازی دارای دو مرحله و در نتیجه دو پرسش است؛ نخست چگونه و از چه طریقی مولدسازی انجام می‌شود؟ در نهایت ارزش افزوده ناشی از آن چگونه توزیع و مصرف می‌شود؟
روش‌های مختلف مولدسازی در قالب تئوری
به لحاظ تئوری مولدسازی می‌تواند از روش‌های مختلف انجام شود:
1. فروش زمین‌های دولتی: در این شرایط باید فهرستی از زمین‌ها تهیه شود، کاربری هرکدام مشخص و هرکدام از آنها ارزش‌گذاری شوند. در نهایت این زمین‌ها به حراج گذاشته می‌شوند. این روش دارای پیچیدگی‌های زیادی است و اشتباهات در برآورد ارزش زمین‌ها و عدم منفعت صاحب جدید زمین می‌تواند به پیچیدگی‌های طرح بیافزاید.
2. اجاره دادن زمین‌های دولتی: در روش اجاره‌دهی زمین‌ها نیز می‌توان شرایط متفاوتی شامل زمان‌های دریافت اجاره یا سررسید اجاره اعمال کرد. یک مزیت اجاره دادن زمین این است که مالکیت دولت بر روی زمین حفظ می‌شود و با گذشت زمان نیز ارزش زمین بالا می‌رود. مشکل موجود در این طرح نیز مسأله امنیت بخش خصوصی بر روی زمین عمومی است.
3. فراهم کردن شرایط سرمایه‌گذاری در زمین‌های عمومی و اخذ ارزش افزوده: این فرآیند از چند طریق قابل انجام است:
الف) دولت در قبال مجوز یک طرح توسعه‌ای که به سرمایه‌گذار و مجری اعطا می‌کند، شرط می‌کند که زیرساخت‌های عمومی مورد نیاز توسط آنها ایجاد شود. بنابراین مجریان و سرمایه‌گذاران طرح توسعه‌ای را اجرا می‌کنند. در این شرایط مالکیت دولت بر زمین حفظ می‌شود.
ب) هزینه‌های ساخت یک پروژه محاسبه شود و در جهت اجرای آن عوارض نوسازی اخذ شود. این روش در عمل با پیچیدگی‌های زیادی همراه است.
ج) پیش از شروع یک طرح، با ذی‌نفعان اصلی طرح چانه‌زنی شود و بر سر تامین مالی بخشی از طرح توافق شود. بنابراین برای مثال یک شرکت ذی‌نفع اصلی در اجرای طرح مشارکت می‌کند.
د) دولت قبل از اجرای یک پروژه زمین‌های اطراف را خریداری کرده و پس از اجرای طرح و افزایش ارزش زمین‌ها آنها را به فروش می‌رساند.
4. مشارکت عمومی - خصوصی: در این حالت دولت تعهد می‌دهد که در صورت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی یا عمومی، در قبال فراهم کردن یک پروژه عام‌المنفعه زمین عمومی را در اختیار سرمایه‌گذاران بگذارد.
