مسکن اجتماعی یا اجاره‌داری حرفه‌ای؟
گروه راه و شهرسازی|
در حالی که شرایط اقتصاد ایران تاکنون زمینه‌های راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری توسط بخش خصوصی را فراهم نیاورده است، طی سال‌های اخیر بخش‌هایی از قوه مجریه و به تازگی شهرداری تهران برای اجرای «اجاره‌داری حرفه ای» اعلام آمادگی کرده و به گفته مسوولان این نهادها، در این زمینه نیز برنامه‌ریزی صورت گرفته است. اگرچه وعده‌های سابق وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی برای راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای با پایان دولت دوازدهم کنار گذاشته شده است، اما سخنگوی شهرداری اعلام کرده که این نهاد با اجرای «اجاره‌داری حرفه ای» بنا دارد، «مشکل مسکن مردم» را حل کند.
به گزارش «تعادل»، بیش از 80 درصد از بازار مسکن ایران در اختیار و مالکیت مردم قرار دارد و از همین رو، واحدهای استیجاری نیز تحت مالکیت مردم عادی و اجاره‌داران خرده پا است. در واقع، اجاره‌داری در ایران به شیوه سنتی اجرا می‌شود و از آنجا که زندگی و معیشت مالکان واحدهای استیجاری به‌شدت تابع اجاره‌بها است، هر گونه تورمی در کشور، روی اجاره‌بها اثر می‌گذارد و مالکان انتظار دارند از محل دریافت اجاره، هزینه‌های معیشت خود را جبران کنند. از این رو، اجاره‌بها بیش از اینکه تابع قیمت و موقعیت ملک باشد، تابع هزینه معیشت مالک است.
در خارج از کشور و به ویژه در کشورهای پیشرفته، انواع مسکن برای اقشار و طبقات مختلف از جمله مسکن اجتماعی (که توسط دولت محلی یا همان شهرداری‌ها به قیمت‌های بسیار نازل به متقاضیان اجاره داده می‌شود) و مسکن اجاره‌ای وجود دارد. در این نوع مسکن، (مسکنی توسط شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای ارایه می‌شود) مالک به جای یک شخص حقیقی، یک شخص حقوقی (شرکت) است که دارای واحدهای استیجاری متعددی است. در این شیوه، اجاره‌بها تابعی از تورم عمومی است و دولت مداخله‌ای در این زمینه ندارد.
با این مقدمه، می‌توان گفت، برنامه‌ها و هدفگذاری‌های پیشین و فعلی برای راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران، در واقع نوعی «مسکن اجتماعی» مرسوم در کشورهای اروپایی و امریکای شمالی است که در سطحی بالاتر از گرمخانه‌ها، قرار می‌گیرند. انتظار می‌رود، کسانی که در مسکن اجتماعی با اجاره‌های بسیار اندک دولتی ساکن می‌شوند در یک دوره 5 یا 10 توانمند شده و به بازار واقعی اجاره هدایت شوند یا حتی بتوانند خانه مطلوب خود را بخرند.
به گزارش «تعادل»، اگر چه شرایط اقتصاد ایران اجازه فعالیت شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای را نمی‌دهد، در عین حال، به علت تنگنای مالی شدید حاکم بر دولت و شهرداری‌ها نیز به نظر می‌رسد، امکان ساخت مسکن اجتماعی با هدف اجاره به گروه‌های کم درآمد، وجود ندارد. در واقع، این سنگ بزرگی است که هر دولت یا شهرداری تلاش می‌کند، آن را از مسیر بازار مسکن بردارد.
مانع اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران؟
چرا تاکنون اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران یا دستکم در تهران شکل نگرفته است؟ به باور کارشناسان مسکن، اولین زیر ساخت مورد نیاز اجاره‌داری حرفه‌ای این است که دولت مداخله نکند، اما سیاست‌های دولت کاملا در جهت خلاف اجاره‌داری حرفه‌ای است.
افزون بر این، در شرایطی که بازارهای موازی سالانه سودهای دو رقمی بالایی به سرمایه‌گذاران می‌دهند، سرمایه‌گذاران تمایلی به دریافت سودهای یک رقمی حدود 5 درصد اجاره ندارند. چه آنکه به همین میزان باید هزینه‌های تعمیر و نگهداری و مالیات احتمالی را بپردازد. بنابراین نرخ بازده اجاره، با توجه به بازده بازارهای موازی و تورم‌های بالای 30 درصد، عدد جذابی برای یک سرمایه‌گذار حرفه‌ای نیست که بخواهد به این سمت بیاید. افزون بر این مالکان از سوی افکار عمومی هم تحت فشار هستند. بنابراین انگیزه‌ای برای ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای به وجود نمی‌آید.
به باور کارشناسان مسکن، در کشورهای اروپایی نیز سقف اجاره تعیین نمی‌شود. در کشورهایی که اجاره‌داری حرفه‌ای دارند به این ترتیب است که اگر مستاجری در واحدی سکونت دارد، افزایش اجاره‌ای تقریبا معادل با تورم پرداخت می‌کند. در ایران هم عملا همین طور است و افزایش اجاره چندان با نرخ تورم متفاوت نیست. همین امسال که بحث‌های زیادی درباره بازار اجاره هست، در ایران افزایش نرخ اجاره بالاتر از تورم نبوده است.
مشکل اصلی ما در تورم است. در طول دو- سه دهه گذشته افزایش اجاره کمابیش با نرخ تورم معادل بوده است. اگر تورم را کنترل کنیم، این بحث‌ها هم منتفی می‌شود و زیاد ضرورت پیدا نمی‌کند. مادامی که تورم بالای 20 و 30 درصدی داریم، نه تنها نرخ رشد اجاره‌بها که نرخ رشد هر کالای دیگری افزایش دارد و هزینه تامین آن بار مالی زیادی را بر دوش متقاضی قرار می‌دهد. در بخش‌های خودرو، ارز، در خوراک و پوشاک و ... این مشکلات وجود دارد. بنابراین وقتی تورم وجود داشته باشد، خواه نا خواه دستمزدها را به سمت بالا می‌برد، قیمت‌های تمام شده کالاها افزایش می‌یابد و به همین ترتیب، هزینه خانوار و هزینه اجاره هم از این قاعده مستثنی نیست.
خیز دولت برای اجاره‌داری حرفه ای!
در خرداد سال 1399، وزارت راه و شهرسازی طرحی برای اجاره‌داری حرفه‌ای را تدوین کرد و روی میز دولت گذاشت. اما انگار که طرح یادشده به مذاق دولت خوش نیامد و وزارت راه پس از چند ماه، در اقدامی دیگر، پیشنهاد اصلاح آیین نامه قانون ساماندهی مسکن در بخش اجاره‌داری را به دولت تقدیم کرد. بر اساس این طرح قرار بود اراضی دولتی، ۹۹ ساله به سازنده و به نفع مستأجر، واگذار شود. اما این طرح نیز در دولت دوازدهم عملیاتی نشد.
البته در میان این دو تلاش، وزارت کشور نیز در تیرماه سال 1399 طرح مسکن «کوچک اندازه» را به دولت ارایه کرد. طرح مفصلی که به ساخت واحدهای مسکونی ریزمتراژ در اطراف پایانه‌های اتوبوس و ایستگاه‌های مترو رای داده و قرار بود که واحدهای ساخته شده به افراد واجد شرایط فروخته یا اجاره داده شود. بر اساس طرح وزارت کشور، قرار بود خانه‌های کوچک اندازه اجاره‌ای حداکثر تا ۵ سال به خانوارهای مشمول اجاره داده شود. همچنین مقرر شده بود، خانه‌های کوچک اندزه اجاره‌ای با وساطت موسسات اجاره‌داری حرفه‌ای به خانوارهای مشمول واگذار شود و مجوز مربوطه برای تأسیس این موسسات، مشترکا از سوی ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها و سازمان همیاری شهرداری‌ها و دهیاری‌های هر استان صادر شود. پرونده این طرح نیز با پایان دولت دوازدهم بسته شد.
انتقاد از رسانه‌ها!
در این شرایط، عبدالمطهر محمدخانی، سخنگوی شهرداری تهران به جای واکاوی ریشه معضل مسکن و تشریح اقدامات احتمالی برای رفع نگرانی‌ها و دغدغه‌های اصحاب رسانه، با بیان اینکه اتاق عملیات یا مجموعه‌ای، فعالیت علیه شهرداری تهران با تاکید بر حوزه مسکن را آغاز کرده است، اظهار کرد: برخی از رسانه‌ها که متعلق به طیفی است که در دوره پنجم متولی مدیریت شهری بودند و کارنامه بسیار غیرقبولی را دارند، تمرکز خود را بر مسکن در سطح شهر تهران قرار داده‌اند.
رییس مرکز ارتباطات و امور بین‌الملل شهرداری تهران با اعلام اینکه متاسفانه این اقدامات کاملا ضد منافع و خواست مردم است، افزود: بنای شهرداری در قرارگاه مسکن بر این است که به دولت کمک کند تا وعده رییس‌جمهور مبنی بر تامین مسکن برای شهروندان محقق شود و در این رابطه از هیچ تلاشی فروگذار نخواهد کرد.
وی تصریح کرد: تفاهم‌نامه‌های متعددی با بخش‌های مختلف برای ساخت مسکن در تهران در حال شکل‌گیری است و در کنار آن، شهرداری نیز در ساخت مسکن وارد شده و بنا دارد که در اجاره‌داری حرفه‌ای نیز ورود کند.
محمدخانی با بیان اینکه با اجاره‌داری حرفه‌ای کمک خواهیم کرد، مشکل مسکن مردم برطرف شود، اظهار کرد: در نظرسنجی‌های صورت گرفته بدمسکنی و اجاره بالای مسکن یکی از مشکلات شهروندان عنوان شده است و سعی می‌کنیم با افزایش عرضه مسکن در تهران قیمت‌ها را بشکنیم؛ ما حتماً در این حوزه فعالیت خواهیم کرد.
رییس مرکز ارتباطات و امور بین‌الملل شهرداری تهران تاکید کرد: برخی رسانه‌ها به اشتباه می‌گویند که شهرداری تهران در این زمینه وظیفه‌ای ندارد اما چنین نیست و بر اساس قوانین بالادستی و ابلاغ‌های انجام شده و همچنین تاکیدات مقام معظم رهبری مبنی بر تلاش تمام دستگاه‌ها برای برداشتن بار از روی دوش مردم، مدیریت شهری باید در این زمینه ورود کند که قطعاً با قدرت انجام خواهد شد.
سخنگوی شهرداری تهران با بیان اینکه طرح‌های موضعی و موضوعی در کمیسیون ماده 5 با دقت پیگیری می‌شود، گفت: موضوعاتی با قدمت چند دهه در محلات در این کمیسیون بررسی می‌شود.
