پشت پرده رشد «دلالی» ملکی

گروه راه و شهرسازی| آنگونه که مسوولان و کارشناسان بازار مسکن اعلام می‌کنند، تعداد بنگاه‌های مشاور املاک مجاز نسبت به جمعیت کشور بسیار بالا است به گونه‌ای که به ازای هر 440 نفر ایرانی یک بنگاه املاک وجود دارد. در این میان، مسوولان دولتی بر این باورند که تعداد بالای مشاوران املاک باعث گرانی ملک و مسکن در کشور شده است! اما به نظر می‌رسد، آنها جای علت و معلول را اشتباه درک می‌کنند، چرا که جذابیت بازار مسکن در ایران منجر به رشد بنگاه‌های املاک شده است نه بر عکس. اقتصاددانان بر این باورند که مسکن به عنوان یک کالای غیرقابل تجارت در کشور تورم زده ایران که دارای اقتصاد نفت سوز است، بهترین ملجا و پناهگاه نقدینگی است.

مکانیزم تورم ساز اقتصاد ایران به ویژه در دوران تشدید تحریم‌های امریکا علیه ایران، منجر به کاهش شدید ارزش ریال در برابر سایر کالاها از جمله دلار شده است. از این رو، همگام با رشد نقدینگی بدون پشتوانه در کشور که با هدف پوشش کسری بودجه‌های سالانه انجام می‌شود، قیمت کالاها از جمله مسکن به‌طور نظام مند افزایش می‌یابد. بدیهی است، در این شرایط که تقاضای کاذب خرید مسکن وجود دارد، و در حالی که کشور فاقد صنایع پایدار و اشتغالزا است، گروه‌هایی از مردم جویای کار، روانه بازار پر سود و منفعت دلالی مسکن می‌روند و شغل واسطه‌گری را پیشه خود قرار می‌دهند. به عبارتی با رشد تقاضای کاذب در بازار مسکن، دلالی و و اسطه‌گری در این بازار نیز رشد داشته است. حال، در صورتی که وضعیت بازار مسکن در تهران و کشور عادی و طبیعی بود و میزان تقاضا نیز متعادل و صرفا مصرفی بود، طبعا تمایل به راه‌اندازی بنگاه مشاور املاک نیز کاهش می‌یافت. در این حال، به نظر می‌رسد، برخی مسوولان و رسانه‌ها تمایل دارند، ماجرا را به صورت وارونه ببینند. 

   مشاوران املاک؛ مجاز و غیرمجاز

آنگونه که ایرنا گزارش کرده است، فعالیت بنگاه‌های املاک امروز در حالت ابهام‌آمیزی قرار گرفته است، در حالی که پیش از این بارها و بارها به موضوع بنگاه‌های غیرمجاز پرداخته و از آسیب‌هایی که این واحدها به بخش مسکن وارد کردند، گزارش‌های زیادی منتشر شد، اما این مساله که حتی بنگاه‌های املاک مجاز نیز در این سال‌ها رشد کمی غیرقابل باوری داشتند به فراموشی سپرده شده است.

این در حالی است که کارشناسان یکی از علل افزایش قیمت مسکن در کشور را نقش مشاوران املاک می‌دانند، مشاوران املاک که چه به صورت مجاز و چه غیرمجاز در حال فعالیت هستند، دلالی و سوداگری در این بازار رها شده با هدف کسب سود را از مهم‌ترین دلایل ایجاد بنگاه‌های املاک می‌توان عنوان کرد که طبق آمار و اخبار مستند در چند ماه اخیر با پلمب تعدادی از واحدهای غیرمجاز، قیمت مسکن در برخی از مناطق بسیار کاهش یافته است؛ این مساله در واقع نشان‌دهنده میزان تاثیرگذاری این بنگاه‌ها در روند معاملات حوزه مسکن است.

فرشید ایلاتی در گفت‌وگوی با ایرنا در خصوص بنگاه‌های املاک با اشاره به اینکه تعداد این بنگاه‌ها حدود ۲۰۰ هزار تا است گفت: این آمار را در صورتی که بخواهیم با سایر بخش‌ها مقایسه کنیم، به ارقام غیرقابل باوری خواهیم رسید که نشان می‌دهد در این حوزه کم کاری‌های زیادی صورت گرفته وگرنه اخذ مجوز توسط این تعداد بنگاه بر اساس کدام دلیل قانونی و حتی منطقی بوده است؟

وی با مقایسه تعداد بنگاه‌های املاک با سایر بخش‌ها تصریح کرد: وجود ۲۰۰ هزار بنگاه املاک مجاز که البته این آمار جدا از بنگاه‌های املاک غیرمجاز است ۱.۸ برابر بیشتر از مدارس کشور است. ایلاتی گفت: همچنین با یک حساب سرانگشتی می‌توان به این نتیجه رسید که تعداد بنگاه‌های مجاز ۲.۶ برابر بیشتر از تعداد نانوایی‌ها، ۲ برابر تعداد کل پزشک‌های کشور، ۱۴.۲ برابر تعداد داروخانه‌ها و ۲۲ برابر تعداد شعب کل فروشگاه‌های زنجیره‌ای در سراسر کشور است. وی با اشاره به تاثیرگذاری بنگاه‌های املاک مجاز و غیرمجاز در بازار مسکن گفت: سود بسیار بالایی در این بخش وجود دارد. از سوی دیگر وقتی قوانین بازدارنده نیست، سبب شده تا ورود به این بخش بسیار راحت باشد و همه به این سمت بیایند.

   افزایش تعجب‌آور بنگاه‌های املاک

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در مصاحبه‌ای که ِپیش از این با ایرنا داشت، با اشاره به تعداد قابل توجه بنگاه‌ها گفت: این مساله سبب تعجب خود ما نیز شده است. این در حالی است که برخی نهادهای دیگر مانند دفترخانه‌ها که خدمات ملکی ارایه می‌دهند، به ازای هر ۱۵ هزار نفر یک دفترخانه وجود دارد و این قانون همچنان پابرجاست و تعدادشان نیز افزوده نشده است.

نائب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: در ۲۰ منطقه از تهران ۱۱ هزار مشاور املاک وجود دارد که به صورت مجاز فعالیت می‌کنند. این صنف رها شده و ابزاری نیز برای کنترل آن نداریم. در این وضعیت شناسایی بنگاه‌های املاک غیرمجاز با این ظرفیت کم اتحادیه، امکانپذیر نیست.

   به ازای هر ۴۴٠ ایرانی یک مشاور املاک وجود دارد

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه حدود ١٨۵ هزار مشاور املاک دارای پروانه کسب و مجاز در سطح کشور فعال هستند، گفت: اگر این عدد را به جمعیت کل کشور تقسیم کنیم به عبارتی به ازای هر ۴۴٠ نفر یک مشاور املاک وجود دارد، حال اینکه مگر هر ۴۴٠نفر نیاز به معامله مسکن دارند؟ در واقع در ارتباط با مشاوران املاک یک فاجعه در حال رخ دادن است.

داود بیگی‌نژاد در گفت‌وگو با ایلنا با اشاره به ضرورت ساماندهی بازار مسکن و کنترل مشاور املاک اظهار کرد: تنها در منطقه تهران و منطقه شمیرانات حدود ١٢ هزار واحد صنفی مشاور دارای پروانه کسب فعال هستند و با احتساب فعالیت افراد بدون جواز در این حوزه به‌طور قطع حداقل باید ٢٠ الی ٣٠ درصد به این عدد اضافه کنیم. بنابراین کنترل این تعداد مشاور املاک غیر قابل انجام است. 

وی تاکید کرد: اگر به صورت میانگین در هر یک از این واحد‌های صنفی ۵ نفر هم مشغول به کار باشند تنها در ٢٠ منطقه تهران همراه با شمیرانات ۶٠ هزار نفر در این مشاوران املاک فعال هستند و این افراد باید در سطح شهر برای خود کار ایجاد کنند، در این شرایط به‌طور قطع بازار مسکن دچار خلل می‌شود چراکه احتمال دارد عده‌ای از این افراد به ویژه کسانی که فاقد پروانه هستند به صورت سیستمی و پارتیزانی وارد محلات می‌شوند و قیمت محلات را تغییر می‌دهند.

باید دید شهر تهران به این تعداد مشاور املاک نیاز دارد؟  نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه حدود ١٨۵ هزار مشاور املاک دارای پروانه کسب و مجاز در سطح کشور فعال هستند، گفت: اگر این عدد را به جمعیت کل کشور تقسیم کنیم به عبارتی به ازای هر ۴۴٠ نفر یک مشاور املاک وجود دارد، حال اینکه مگر هر ۴۴٠نفر نیاز به معامله مسکن دارند؟ در واقع در ارتباط با مشاوران املاک یک فاجعه در حال رخ دادن است. 

بیگی‌نژاد ادامه داد: یک بستر رها برای فعالیت مشاوران املاک ایجاد شده و می‌خواهیم افرادی در این بستر رها فعالیت می‌کنند، تابع قانون هم باشند و تنها راهکار اجرای این اقدام این است که ورودی‌های این شغل کنترل شود. 

وی درباره ارتقای سواد و مدرک تحصیلی مشاوران املاک از سیکل به دیپلم اظهار کرد: حداقل سواد برای مشاوران املاک در حال حاضر دیپلم است و قبل از آن تابع از قانون نظام صنفی سواد خواندن و نوشتن برای این افراد کفایت می‌کرد. نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه اگر می‌خواهیم بازار مسکن را ساماندهی کنیم باید به افرادی اجازه ورود به این شغل بدهیم که یک مسیر صحیحی را طی کرده باشند، گفت: در حال حاضر اسیر یک تعداد مشاوران املاک هستیم که تعداد عمده آنها مشاوران املاک غیر مجاز هستند و البته در مشاوران املاک مجاز هم از این افراد وجود دارد به صورت سازمان یافته در حال تخلف هستند.

   پلمب حدود ۲ هزار دفتر مشاور املاک غیرمجاز در کشور 

در این حال، نماینده وزیر راه و شهرسازی در کارگروه تنظیم وکنترل بازار املاک و مستغلات گفت: یک هزار و ۹۱۰ واحد صنفی مشاور املاک غیر مجاز از اردیبهشت ماه امسال تاکنون در کشور پلمب شدند.

به گزارش ایرنا، علیرضا مهلی تاکید کرد: از ۱۵ اردیبهشت ماه گشت‌های مشترک این وزارتخانه توسط ادارات راه و شهرسازی در تهران و تمامی استان‌های کشور با همکاری سازمان تعزیرات حکومتی، اماکن، اداره کل صمت، مقام قضایی و انتظامی استان آغاز به‌کار کرد که نتیجه آن بازید از ۲۱ هزار و ۲۶۸ مشاور املاک بود. وی افزود: با بازرسی‌های انجام شده یک‌هزار و ۹۱۰ دفتر بنگاه غیر مجاز در کشور پلمب شد و برای بنگاه‌های متخلف معرفی شده به تعزیرات حکومتی نیز ۱۳۴ میلیارد و ۹۳۱ میلیون تومان جریمه صادر شد.

مهلی وی ادامه داد: با اقدامات مطلوب صورت گرفته شاهد کاهش قابل توجه مسکن در استان‌های مختلف نظیر تهران، خراسان رضوی، خوزستان و فارس هستیم. وی اظهار کرد: نداشتن پروانه کسب، نرخنامه، نداشتن کد رهگیری و عدم صدور فیش رسید کمیسیون وجوه دریافتی و گرانفروشی در بحث اخذ کمیسیون‌های مصوب استان‌ها عمده تخلفات محرز در بنگاه‌های املاک است. نماینده وزیر راه و شهرسازی در کارگروه تنظیم وکنترل بازار املاک و مستغلات گفت: چنانچه مردم املاک خود را در سامانه ملی املاک و مستغلات ثبت کنند این امر سبب می‌شود بنگاه‌های املاک در تمدید قراردادها سوءاستفاده نکنند. وی افزود: مردم باید به سمت ثبت خانه‌ها و املاک خود در سامانه ملی املاک و اسکان حرکت کنند چراکه به این ترتیب مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شوند، همچنین با این شیوه موضوع گران‌فروشی در حوزه املاک نیز از بین خواهد رفت.