سقوط تعداد معاملات مسکن در پایتخت
گروه راه و شهرسازی|
آمارهای رسمی از تحولات 8 ماهه اخیر بازار مسکن در دسترس نیست. فقط خبرگزاریهای نزدیک به دولت یا حتی برخی از مسوولان دولتی از افت قیمت آپارتمان خبر دادهاند. در عین حال، همین خبرگزاریها رکود در بازار مسکن را نیز گزارش میکنند.
در این آشفته بازار، برخی رسانهها نیز با برجسته کردن این مساله در ذهن مردم که حالا وقت خرید مسکن است، به گسترش این فکر در میان شهروندان دامن میزنند. بیگمان، این فضا و شرایط برای سرمایهگذاران حرفهای بازارها و همچنین کسانی که روند اقتصاد ایران را پی میگیرند، آشنا است و آنها دغدغهای در این حوزه ندارند.
آنها تمایز میان تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایهگذاری یا تقاضای سفتهبازی، روند بازارهای موازی و از همه مهمتر وضعیت اقتصاد ایران و جهان را میدانند و تلاش میکنند با توجه به امکانات و نقدینگیای که در دست دارند، بهترین گزینه را انتخاب کنند. اما مردم عادی گرفتار توصیههای گاه و بیگاه کارشناسان یا رسانههایی هستند که از نظر علمی و تجربی، احتمالا هیچ گونه صلاحیتی برای ارایه هیچ توصیهای ندارند.
به گزارش «تعادل»، در یک حالت کلی، طبیعی است که هر متقاضی مصرفی مسکن به محض دستیابی به نقدینگی مورد نیاز برای خریداری واحد مسکونی مطلوب خود، برای خرید مسکن اقدام کند. در واقع توصیههای اکید کارشناسان خبره نیز این است که خرید مصرفی ملک در ایران را نباید به هیچ عامل درونی یا بیرونی بازار مسکن ربط داد و باید در اولین فرصت ممکن، آن را انجام داد. انتظار میرود، متقاضیان سرمایهگذاری و به ویژه متقاضیان سفته بازی نیز با تسلطی که بر روندبازارها و شرایط اقتصاد ایران و جهان دارند، خود اجتهاد کنند و بهترین زمان ورود و خروج به بازار مسکن یا هر بازار دیگری را تشخیص دهند. البته دریافت مشورت و مشاوره - نه توصیه - در این عرصه نیز رایج است اما در نهایت مسوولیت تشخیص زمان و میزان خرید یا فروش با فرد سرمایهگذار یا سفته باز است.
بهطور مثال، در روزهای آخر تیرماه سال جاری، محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی در جلسهای بهطور کلی از کاهش قیمت مسکن به واسطه سیاستهای اجرا شده توسط این نهاد خبر داد. چند روز بعد، مشاور وزیر راه میزان این افت قیمت را 3.8 درصد اعلام کرد. هفته گذشته نیز در نشست برخی از مسوولان اقتصادی کشور با رییس دولت سیزدهم، افت قیمت مسکن در تیرماه سال جاری نسبت به خردادماه 2.2 درصد به او گزارش شد. این در حالی است که از نظر کارشناسان مسکن، تغییرات ماهانه شاخصهای کلیدی مسکن یک تصویر لحظهای از تحولات این بازار به شمار میروند و معنادار نیستند و به همین علت، دستیابی به تحلیلی دقیق، مستلزم رصد و بررسی آمارهای فصلی یا نقطه به نقطه است.
در این شرایط که در بهترین حالت، قیمت ماهانه مسکن 3.8 درصد نسبت به خرداد کاهش یافته است، برخی بدون توجه به بازارهای موازی (بورس، طلا، خودرو و غیره) توصیه میکنند که الان وقت خرید مسکن است! حبس آمارهای رسمی نیز در این شرایط، مزید بر علت شده است و مردم نمیدانند که طی 8 ماهه گذشته به ویژه در سه ماهه زمستان گذشته، رشد قیمت مسکن چقدر بوده است؟ رشدی که به باور برخی از کارشناسان حتی تا 100 درصد نیز رسیده است. در این حال، بنا به گزارش برخی از کارشناسان خبره بورسی، آخرین وضعیت تکنیکالی شاخص کل نشان میدهد، اکثریت سهام شرکتهای بورسی بین 30 تا 60 درصد از سقف اردیبهشت ماه خود ریزش داشتهاند. به زعم این کارشناسان، در این زمان، باید سهام خرید نه اینکه به صورت گلهای از بازار سهام خارج شد. صرفا مقایسه آماری همین دو بازار طی ماههای اخیر، نشان میدهد، به احتمال زیاد بازار بورس از جذابیت بیشتری برای سفته بازان برخوردار است. اما همین مساله نیز قطعی و قابل توصیه به دیگران نیست و هزار اما و اگر دارد.
تداوم رکود بازار مسکن در کشور
آنگونه که تسنیم گزارش کرده است، درحالی بازار مسکن پنجمین ماه رکود را پشت سر میگذارد که معاملات این بخش به کمترین میزان خود رسیده و ارایه تخفیف تا ۲۵ درصدی نیز تاثیر در آن نداشته است. بر خلاف این گزارش، در نیمه مردادماه سال جاری یکی از کارشناسان و فعالان عرصه ساخت وساز با اشاره به افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، از تغییر فاز مسکن در آینده خبر داده بود. اما شاهدیم که همچنان این تغییر رخ نداده است و احتمالا نیز به زودی رخ نخواهد داد. چون افزایش سقف تسهیلات، بهطور معناداری قدرت خرید متقاضیان مصرفی را افزایش نمیدهد و مساله تامین نقدینگی همچنان برای این قشر پا بر جا است.
بر اساس گزارش خبرگزاری یاد شده، بازار مسکن کشور همچنان در یک رکود با شیب ملایم به سر میبرد؛ در مناطق 22گانه پایتخت گرچه آمار رسمی برای تعداد معاملات وجود ندارد اما به گفته فعالان این بخش، سقوط تعداد قراردادهای مسکن چشمگیر بوده است.
خروجی رکود 5 ماه اخیر ارایه تخفیف از سوی فروشندگان بوده است. تخفیفی که در برخی موارد تا 20 درصد هم اعلام میشود، اما به واسطه کاهش قدرت خرید مردم این آفرها نیز تاثیر چندانی در ترغیب خریداران برای ورود به بازار مسکن نداشته است.
در شهرهای اطراف تهران نیز وضعیت همین گونه است و با وجود کاهش بیشتر قیمتها نسبت به اواخر سال گذشته و اوایل امسال، معاملات همچنان در رکود است. به عنوان مثال در شهر جدید پرند که پایتخت صنعتیسازی کشور را یدک میکشد واحدهای مسکن مهر از اردیبهشت امسال تاکنون حدود 25 درصد افت قیمت داشتهاند.
واحدهای مسکن مهر این شهر تا اواخر سال گذشته بهطور میانگین حدود 1.6 میلیارد تومان خرید و فروش میشد، اما امروز همان واحدها 1.2 تا یک میلیارد و 250 میلیون تومان برای فروش عرضه شده که البته مشتری هم ندارد.
یک واحد مسکن مهر با مساحت 75 متر مربع در شهر جدید پرند با قیمت 1.6 میلیارد تومان در فایل فروش قرار گرفته است. این آپارتمان دارای انباری و پارکینگ است.
آپارتمان 78 متری دارای پارکینگ، انباری و آسانسور روشن یک میلیارد و 350 میلیون تومان یعنی هر مترمربع حدود 17 میلیون تومان قیمتگذاری شده است.
واحد مسکن مهر 70 متری نیز با پارکینگ، انباری و آسانسور روشن یک میلیارد تومان قیمتگذاری شده، یعنی هر مترمربع حدود 14 میلیون تومان. همچنین قیمت یک دستگاه آپارتمان 76 متری 1.3 میلیارد تومان اعلام شده، این واحد دارای پارکینگ، انباری و آسانسور بوده و در طبقه دوم قرار دارد.