«پیش‌فروش بورسی مسکن» بازنده مسابقه با تورم
مجید اعزازی|
آنگونه که مسوولان مدیریت شهری و بورس کالا اعلام کرده‌اند، به زودی طرح موسوم به «فروش متری» مسکن در بازار سرمایه عملیاتی خواهد شد. تازه‌ترین اظهارات معاون بورس کالای ایران درباره این طرح نشان می‌دهد که دست اندرکاران و طراحان تلاش کرده‌اند با به‌کارگیری برخی ابتکارها، انتقادات وارد به این طرح را کاهش دهند یا حتی به صفر برسانند.
روزنامه «تعادل» طی سال‌های اخیر یکی از منتقدین فروش متری مسکن در بورس کالا بوده است و از «ناهمگن» بودن واحدهای مسکونی از نظر موقعیت مکانی، طبقه، شمالی و جنوبی بودن و مواردی از این دست، به عنوان مانعی برای اجرایی شدن این طرح یاد کرده است. اگر چه تاکنون، مسوولان سابق و لاحق بورس کالا این مساله را نادیده می‌گرفتند یا حتی آن را انکار می‌کردند، اما تازه‌ترین اظهارات محمدحسین رحمتی، معاون بورس کالای ایران نشان می‌دهد، مسوولان تلاش کرده‌اند تا با به‌کارگیری ابتکاری این مساله را رفع کنند. در همین حال، پیش از این، روزنامه «تعادل»، «فروش متری مسکن» را عنوان دقیقی ارزیابی نمی‌کرد و در گزارش‌ها و مطالب خود نشان داد که این طرح، «پیش فروش مسکن در بورس» است.
این دیدگاه نیز در صحبت‌های تازه رحمتی تایید شده است و او نیز ازپیش فروش بورسی مسکن استفاده کرده است. بی‌گمان، فروش متری مسکن می‌تواند در «بازار املاک و مستغلات» بورس کالا به سرانجام برسد. بازاری که در اواخر قرن خورشیدی گذشته، راه‌اندازی شد و تاکنون نیز بستر مناسبی برای حراج و معامله برخی از املاک بزرگ دولتی بوده است. در این چهارچوب، مسوولان بورس کالا می‌توانند، شرایطی را فراهم آورند که در بازار املاک و مستغلات، فروش متری واحدهای مسکونی نیز میسر شود و سرمایه‌گذاران به جای مالکیت 100 درصدی یک ملک، بخشی از آن را خریداری کرده و دراختیار بگیرند.
سومین نکته در اظهارات جدید معاون بورس کالای ایران نیز حاکی از این است که علاوه بر شهرداری تهران، تاکنون ۲ شرکت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیز برای مشارکت در «پیش فروش بورسی مسکن» اعلام آمادگی کرده‌اند. با وجود این تغییرات مثبت، اما هنوز انتقاد اساسی به بورسی شدن فروش مسکن وارد است و آن اینکه این طرح نیز مانند سایر طرح‌های درون بخشی، در مسابقه با «مالیات تورمی» بازنده خواهد بود، با این تفاوت که معبر جدیدی در مسیر تشدید شکاف نابرابری مسکن و ثروت در ایران به نفع گروه‌های اندکی از جامعه نیز باز خواهد کرد.
به گزارش «تعادل»، طرح پیش فروش متری مسکن در بورس کالا اگر از زاویه انتقادی رادیکال نهفته در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس که نیمه خرداد سال جاری از سوی این نهاد منتشر شد، بررسی شود؛ هیچ عایدی مشخصی برای متقاضیان مصرفی مسکن (شهروندان معمولی) نخواهد داشت و در صورت اجرا، به شکاف نابرابری مسکن و همچنین فقر مسکن در ایران دامن خواهد زد. چه آنکه پیش فرض این طرح، حفظ ارزش سرمایه متقاضیان مصرفی در کوران جهش‌های تورمی است و درباره گروه‌های کم برخورداری که اساسا سرمایه‌ای برای حفظ و انباشت ندارند، سکوت کرده است. هم‌اینک نیز گروه‌های برخوردار جامعه در مواجهه با تورم از طریق خرید طلا یا دلار تلاش می‌کنند ارزش سرمایه خود را حفظ کنند، اما افرادی که از قدرت مالی لازم برای ورود به این بازی ناتوان هستند، روز به روز به دلیل تورم ایجاد شده از سوی دولت و جا ماندن از این بازی، فقیرتر می‌شوند.
در این حال، برخی از کارشناسان بر این باورند که طرح فروش متری مسکن می‌تواند به تامین مالی پروژه‌های کوچک (تقویت سمت عرضه) کمک کند. اگر این مساله را بپذیریم، باید اعتراف کرد که طرح فروش متری، نسبت به تقویت توان مالی سمت تقاضا (مردم) بی‌اعتنا است و صرفا به حفظ دارایی‌های آنان نظر دارد. در این شرایط، بی‌گمان، یگانه راه سامان یافتن بازارها از جمله بازار مسکن، مهار تورم توسط دولت است. در این حالت است که خود به خود معضلات اقتصادی و حتی اجتماعی حل می‌شوند و توان مالی متقاضیان مصرفی تقویت می‌شود. به گزارش «تعادل»، اگر چه طرح «پیش‌فروش» متری مسکن تا قبل از سال 1397 و پیش از آغاز نوسان‌های شدید قیمت مسکن و تورم می‌توانست برای مستاجران و به ویژه برای زوج‌های جوان راهگشا باشد، اما با توجه به شرایط فعلی اقتصاد به نظر نمی‌رسد، جمعیت قابل توجهی از شهروندان عادی به اندازه‌ای تمکن مالی داشته باشند تا در این طرح مشارکت کنند. از این رو، بیم آن می‌رود که همچون پروژه مسکن مهر شهر پردیس، گروهی از دلالان روی این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کنند.
در این شرایط، این پروژه اگر نفعی برای شهروندان عادی نداشته باشد، برای دلالان و شهرداری تهران سودآفرین است. چه آنکه شهرداری تهران می‌تواند با دستیابی به منابع پولی جدید، بخشی از مشکلات مالی خود را حل کند و همچنین از محل ساخت و ساز، سودی نیز به دست آورد. چه آنکه تا سه سال آینده (البته استاندارد تحویل واحدهای مسکونی 18 تا 24 ماه است نه36 ماه) به اندازه‌ای، تورم به قیمت این واحدها خواهد خورد که سودهای کلانی را قسمت شهرداری بکند. شهرداری پروژه‌های خود برای پیش فروش متری مسکن را 3 ساله تعریف کرده است.
طرح‌های پوچ و ناموفق
کارشناسان اقتصادی نیز پیش از این درباره علل عدم موفقیت طرح پیش فروش متری مسکن در گفت‌وگو با رسانه‌ها اظهارنظر کرده‌اند. مرتضی افقه، کارشناس اقتصادی در خصوص فروش متری خانه گفته است: طرح‌هایی که مطرح می‌شود تا وقتی که سرمایه‌گذار نداشته باشد قابلیت اجرایی ندارد و مردم را خانه‌دار نمی‌کند به‌طور مثال مسکن مهر یا مسکن ملی با مشکل زمین و سرمایه‌گذار روبرو است اگر قرار بود مشکل مسکن با طرح حل شود با طرح ساخت و سازها حل می‌شد.
وی بیان کرده است: این طرح‌ها برای این است که تنش‌های بازار مسکن کاهش پیدا کند اما قطعاً این طرح فروش متری خانه مردم را خانه‌دار نخواهد کرد. حسن محتشم، انبوه ساز و کارشناس مسکن نیز درخصوص فروش متری خانه در بورس گفته است: فروش متری مسکن در اواخر دهه ۷۰ تجربه شد اما به دلایل نامعلومی متوقف شده است و اما این فروش متری تأثیری روی تولید نخواهد گذاشت.
وی بیان کرده است: تنها تأثیر، این است که سرمایه‌های جزء و کوچک وارد خرید خانه شود با توجه به اینکه ارزش پول هر روز با توجه به تورم کاهش پیدا می‌کند طرح فروش متری خانه مقابل کاهش سرمایه‌ها را می‌گیرد. این کارشناس مسکن در ادامه درخصوص ساخت مسکن در طرح فروش متری مسکن گفته است: این طرح باعث ساخت و ساز نمی‌شود و حتی تقاضا را نیز کاهش نمی‌دهد فقط باعث می‌شود حداقل ارزش پول مردم با خرید یک یا 10 متر خانه حفظ شود اما باعث تسریع در ساخت و ساز نخواهد شد. حسن محتشم بیان کرده است: انتظارات جامعه از طرح فروش متری کنترل بازار مسکن و همچنین خانه‌دار کردن مردم است اما با توجه به اینکه خانه در پایتخت متری ۵۰ میلیون است و خرید 10 متر خانه مردم را خانه‌دار نمی‌کند فقط ارزش سرمایه مردم را حفظ می‌کند.
پیش‌فروش متری مسکن با اوراق سلف موازی
سازندگان مسکن می‌توانند برای ساخت یا تکمیل یک پروژه ساختمانی با انتشار اوراق سلف موازی در بورس کالا، بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را برای اتمام پروژه و تحویل به مردم تأمین کنند. رحمتی با اعلام این مطلب گفت: بر این اساس، مردم با خرید اوراق سلف مسکن اقدام به پیش‌خرید واحدهای آن پروژه می‌کنند و می‌توانند اوراق را تا زمان سررسید و تحویل ملک نگه دارند یا در بازار ثانویه اقدام به فروش اوراق خود به قیمت روز کنند.
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالا در گفت‌وگو با ایلنا ادامه داد: در ساده‌ترین شکل سرمایه‌گذاری در بازار پیش‌فروش متری مسکن، برای مثال خریدار اقدام به خرید یک متر مسکن می‌کند که در زمان عرضه، تاریخ تحویل آن ملک، ۲ ساله و کوچک‌ترین متراژ هر واحد ۵۰ متر عنوان شده است. وی اظهار کرد: آن خریدار اگر قصد خانه‌دار شدن داشته باشد باید تا زمان سررسید ۲ ساله مقدار اوراق خود را به عدد ۵۰ ورقه یک متری برساند، اما اگر قصد تحویل گرفتن خانه را نداشته باشد و صرفاً با نیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وارد این معاملات شده باشد، در هر زمانی طی این ۲ سال، امکان فروش اوراق و تسویه نقدی را دارد. به گفته رحمتی، شرط خانه‌دار شدن مردم در این ابزار مالی، رساندن تعداد اوراق سلف مسکن به اندازه حداقل متراژ واحدهای ساخته شده است.
راهکار ابتکاری برای عبور از ناهمگنی مسکن
او گفت: طبیعتاً در یک پروژه، متراژ و شرایط همه واحدها یکسان نیست؛ برای مثال واحدهایی که در طبقات بالاتر یک ساختمان قرار دارند، قیمت بیشتری نسبت به واحدهای طبقات پایین دارند و حتی شرایط دیگری نیز می‌تواند در قیمت واحدها اثرگذار باشد؛ به همین منظور برای مثال واحد طبقه اول به عنوان اوراق پایه در نظر گرفته می‌شود و در امیدنامه ذکر می‌شود که واحد طبقه ۱۵، یک و نیم برابر اوراق پایه ارزش دارد. وی تاکید کرد: طبق اطلاعات درج شده در امیدنامه آن پروژه، مشتری برای تحویل گرفتن یک واحد ۱۰۰ متری در طبقه ۱۵ باید به جای ۱۰۰ عدد اوراق سلف، ۱۵۰ عدد اوراق سلف پایه داشته باشد و بر همین اساس نیز تفاوت‌ها در طبقات مختلف با میزان اوراق پوشش داده می‌شود. وی خبر داد که اصلاح دستورالعمل معاملات اوراق سلف مسکن در مرحله نهایی قرار دارد و بزودی با مصوبه سازمان بورس شرایط برای آغاز این معاملات فراهم می‌شود؛ همچنین تاکنون ۲ شرکت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن مدارک خود را برای انتشار اوراق تحویل داده‌اند و به نظر می‌رسد بزودی باید از ابزار جذاب پیش‌فروش متری مسکن در تالار بورس کالا رونمایی کرد.
