بازار مسکن سوت و کور شد

گروه راه و شهرسازی|

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد، با افت شدید عرضه واحدهای مسکونی به بازار معاملات شهر تهران، معاملات ملک نیز دچار کاهش شده است. در این میان، به واسطه تعدیل انتظارات تورمی طی 3 ماهه اخیر، قیمت‌های پیشنهادی نیز تا حدی از مواضع پیشین خود عقب‌نشینی کرده‌اند. مسوولان دولتی پیش از این، بدون اشاره به قیمت‌های پیشنهادی و نه قیمت‌های معامله شده، میزان عقب‌نشینی قیمت‌ها را 20 تا 30 درصد اعلام کرده بودند. با وجود این، گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که بخش قابل توجهی از فروشندگان آپارتمان، اساسا از این بازار بیرون رفته‌اند و صرفا مالکان پول لازم همچنان در بازار حضور دارند.

معنی و مفهوم این شرایط این است که به باور فروشندگان ملک، و البته بر اساس ماهیت چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن، نباید انتظار کاهش معنادار قیمت‌ها در عمل و به هنگام معامله را داشت چه آنکه سایر شاخص‌های کلان از جمله نرخ ارز، رشد نقدینگی و تورم، دچار تغییر عمده و معنادار نشده‌اند. آنگونه که کارشناسان برجسته و نامدار بازار مسکن همواره گفته‌اند، کاهش قیمت‌های واقعی و نه اسمی مسکن، همگام با کاهش تورم و در طول زمان صورت می‌گیرد.

در این میان، یکی دو مساله دیگر را نباید فراموش کرد. اول اینکه تجربه نشان داده است که بازار مسکن در نیمه دوم سال، تحرک قیمتی بیشتری را ثبت می‌کند و دیگر اینکه سرنوشت مسائل سیاست خارجی ایران از جمله تحریم‌ها، اف.‌ای .تی اف، پالرمو و... همچنان نامشخص است و از همین رو، دارندگان و فروشندگان احتمالی ملک هنوز چشم‌انداز مثبت و روشنی را در این حوزه شناسایی نکرده‌اند و به همین دلیل، تمایلی به حضور فعال و تمام قد در بازار معاملاتی ملک ندارند. اینچنین است که رکود فراگیری بر سر بازار مسکن سایه انداخته است. به عبارت روشن‌تر، وضعیت فعلی بازار مسکن به معنی کاهش قیمت مسکن یا اثرگذاری آن روی تورم نیست، بلکه به معنی تعمیق رکود در این بازار است.

   نشانه‌های میدانی رکود در بازار ملک

مشاوران املاک که به عنوان واسطه ملک، همواره در بازار مسکن حضور دارند و نبض این بازار را روزانه می‌گیرند، طی هفته‌های اخیر اعلام کرده‌اند که تعداد معاملات ملک کاهشی است و قابل قیاس با دوره مشابه سال قبل یا سال‌های قبل نیست. در غیاب آمارهای رسمی از معاملات ملک، وجود برخی آمارهای به دست آمده از پلتفرم‌های آگهی‌دهنده واحدهای مسکونی، می‌تواند گفته مشاوران املاک را تایید کند. بررسی‌های «تعادل» از بازار آنلاین مسکن نشان می‌دهد، که تعداد عرضه آپارتمان در این بازار به‌شدت دچار افت شده است. طبعا با افت عرضه، معاملات نیز نزولی شده‌اند.

بررسی یکی از پلتفرم‌های تخصصی و عمده بازار مسکن نشان می‌دهد، از روزهای نخست اسفند سال گذشته تا انتهای روز 2 شهریور سال جاری، صرفا 16 هزار 599 واحد مسکونی به این پلتفرم عرضه شده است که برای شهر پرجمعیت و دارای دستکم یک میلیون پلاک تهران، بسیار ناچیز است. نتایج بررسی‌های «تعادل»، همچنین حاکی از این است که در پلتفرم یادشده، طی روزهای اول و دوم شهریور ماه سال جاری صرفا 68 واحد مسکونی-روزی 34 واحد- به این بازار آنلاین عرضه شده که بسیار کمتر از میانگین روزانه مردادماه – دستکم روزی 100 واحد مسکونی- ارزیابی می‌شود. 

در همین حال، نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد، طی دو روز اول شهریور سال جاری حدود 500 واحد مسکونی - از مجموعه 13 هزار و 884 واحد - به بازار رهن و اجاره عرضه شده است که نشانه پویاتر بودن بازار اجاره طی فصل تابستان سال جاری است. بی‌گمان، همواره بازار اجاره پویا‌تر از بازار معاملاتی است، چرا که نقل و انتقال در این بازار، برخلاف بازار معاملاتی، تا حدی دستخوش تصمیم‌گیری‌های اجباری مستاجران و موجران است وفضایی متفاوت دارد. با وجود این، مقایسه آمار دو روز نخست شهریور ماه، نشان می‌دهد که بازار اجاره در فرکانس بسیار متفاوتی از بازار معاملاتی در حال سیر است.

    سهم ۳۰ درصدی مسکن در کاهش تورم

در این حال، مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی بدون استناد به آمارهای رسمی و قابل اتکا، از سهم ۳۰ درصدی تولید مسکن در کاهش تورم خبر داده است. اما به نظر می‌رسد، احتمالا منظور او، کاهش 30 درصدی هزینه مسکن در سبد خانوار است. این در حالی است که در محاسبات مربوط به اندازه‌گیری نرخ تورم، هزینه مسکن اعم از اجاره و هزینه‌های تعمیر و نگهداری مسکن است و به عبارت دیگر، در شرایطی که در سال جاری، حداقل دستمزد (27 درصد) بسیار کمتر از نرخ تورم تعیین شد و به همین دلیل، هزینه‌های تعمیر و نگهداری مسکن که به‌طور عمده وابسته به دستمزد کارگر است، دچار کاهش شد.

به گزارش تسنیم، بذرپاش با اشاره به سهم 30 درصد تولید مسکن در کاهش تورم، گفت: بانک‌ها با پای کار بودن در تامین منابع لازم برای پیشبرد پروژه‌های نهضت ملی مسکن در واقع در راستای کاهش نرخ تورم حرکت می‌کنند .

وزیر راه و شهرسازی همچنین با استناد به گزارش‌های مراجع رسمی در خصوص روند کاهشی نرخ تورم مسکن بیان کرد: مشارکت و همراهی دستگاه‌های مختلف در تولید مسکن، نقش موثری در کاهش کلی نرخ تورم خواهد داشت.

    ۸  میلیون خانوار ایرانی مستاجرند

در همین حال، نماینده وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به آغاز روند کاهش قیمت مسکن در کشور گفت: از ۱۵ اردیبهشت ماه سال جاری در راستای عملیات میدانی ساماندهی مشاوران املاک، شناسایی خانه‌های خالی از سکنه و وام‌های ودیعه، قیمت مسکن در تهران و دیگر استان‌ها کاهش یافت. علیرضا مُهِلی در حاشیه بازدید از صنف مشاوران املاک بندرعباس اظهار کرد: طبق مصوبه هفتمین نشست شورای عالی مسکن و تاکید رییس‌جمهور و وزیر راه و شهرسازی، ساماندهی بازار مسکن توسط کارگروه تنظیم بازار مسکن کلید خورد و این کار ابتدا از شهرهای جدید پردیس، پرند و هشتگرد آغاز شده است.

نماینده وزارت راه و شهرسازی افزود: در یک ماه گذشته از 32 هزار مشاور املاک کشور بازدید شد که از این شمار دو هزار و 986 واحد صنفی متخلف پلمب و بیش از 134 میلیارد و نهصد میلیون تومان جریمه شدند.

این مقام مسوول اشاره کرد: بیشترین تخلف‌ها شامل نداشتن پروانه کسب، درج نکردن نرخ‌نامه، گران فروشی و سوداگری در اخذ کمیسیون اجاره‌بها یا مبایعه نامه‌ها است.

مُهِلی اشاره کرد: سامانه ملی املاک و اِسکان راه‌اندازی شده است که صدور کد رهگیری در این سامانه برای تمام مستاجران رایگان شده است و با نام نویسی مستاجران در قسمت اجاره نامه، سوداگران نمی‌توانند در سال‌های آینده دخل و تصرفی در اجاره‌بهای فرد داشته باشند.

وی با بیان اینکه 8 میلیون مستاجر در کشور وجود دارد، گفت: تاکنون افزون بر 64 هزار قرارداد اجاره در سامانه املاک ثبت شده که 23 هزار و 139 قرارداد نهایی و منعقد شده است. مُهِلی گفت: مالکان هم با نام نویسی و ثبت ملک‌هایشان در سامانه ملی اسناد و املاک، مشمول مالیات خانه‌های خالی نمی‌شوند. با نام نویسی مستاجران در سامانه ملی اسناد و املاک در قسمت اجاره نامه، سوداگران نمی‌توانند در سال‌های آینده دخل و تصرفی در اجاره‌بهای فرد داشته باشند.

نماینده وزیر راه و شهرسازی در کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات تصریح کرد: سامانه «بنگاه امین» نیز طراحی شده تا مردم بنگاه‌های خوب را معرفی کنند و مورد تقدیر قرار گیرند و بدون شک با کسانی که گران‌فروشی و تخلف کنند، برخورد می‌کنیم.