نقش «زمین» در آشفتگی بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

معضل مسکن ناشی از چیست؟ آیا زمین گران است یا در ایران زمین برای ساخت مسکن کم است؟ آیا نهاده‌های تولید و مصالح ساختمانی با کمبود یا گرانی مواجه هستند؟ یا اینکه نرخ دستمزد کارگر و مهندس ساختمانی بالا است؟ برخی کارشناسان یا محافل رسانه‌ای طی سال‌های اخیر همواره تلاش کرده‌اند تا با تقلیل معضل مسکن در ایران، این مساله را به کمبود عرضه مسکن و زمین، مصالح ساختمانی و دستمزدها ربط دهند.

این در حالی است که واقعیت معضل یا بحران مسکن در ایران که تهیه و خرید آن برای خانوار ایرانی به رویا تبدیل شده است، در عوامل دیگر و به‌طور مشخص در ساختارهای اقتصادی و سیاست‌های تورم زای دولت‌ها ریشه دارد و تا زمانی که این ساختارها و سیاست‌ها اصلاح نشود، به‌طور طبیعی بحران مسکن نیز وجود خواهد داشت و به‌طور روز افزون بر دامنه و گستره آن اضافه خواهد شد.

بی گمان، وابستگی شهرداری‌های کشور به تراکم فروشی و ارتزاق از ساخت و ساز منجر به دستکاری طبیعی مسکن گزینی از سوی مردم شده و همانطور که مشاهده می‌شود، در پی چند دهه اعمال سیاست‌های مبتنی بر تراکم‌فروشی، هم اینک تمرکز جمعیتی در شهرهای بزرگ که در واقع به معنی افزایش تقاضای مسکن است، منجر به ساخت ساختمان‌های بلند و در پی آن، گران شدن زمین‌های شهری است. بنابراین، گران شدن قیمت زمین یکی از عوامل درونی بازار مسکن به شمار می‌رود و نمی‌توان آن را کتمان کرد.

اما در صورتی که بتوان به این سئوال پاسخ داد که چرا زمین و مسکن بیشترین تورم را به خود جذب کرده و می‌کنند، می‌توان راز بحران مسکن را بهتر فهمید و آن را در بیماری هلندی اقتصاد ایران که با سیاست‌های تورم زا تشدید می‌شود و به قیمت کالاهای غیرقابل تجارت همچون مسکن دامن می‌زند، جست‌وجو کرد. رشد مداوم نقدینگی بدون پشتوانه اقتصادی با هدف پوشش کسری بودجه‌های سالانه دولت، مهم‌ترین عامل و اهرم جهش قیمت‌ها در همه بازارها و از جمله بازار مسکن به شمار می‌رود. با وجود این و در حالی که نباید فراموش کنیم، مشکل اصلی اقتصاد مسکن، اقتصاد کلان کشور است. می‌توان برخی از عوامل درونی این بازار را بررسی کرد.

در این چهارچوب، آنگونه که فارس گزارش کرده است، شیوه حاکمیت در اقتصاد زمین در طول سال‌های پس از انقلاب، به تدریج به سمت سیاست دوگانه‌ای از توزیع و واگذاری اراضی دولتی در سطح محدود انبوه یا عدم توزیع و تشدید نگاه تجارت مآبانه به زمین حرکت کرده است. دوگانه‌ای که به دلیل نبود ایده‌ای برای حکمرانی زمین، شکل گرفت. البته برخی کارشناسان هم دلیل محدود کردن زمین در شهرها و تعریف محدوده شهر و روستا را برای حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی اطراف شهرها و روستاها به عنوان کارگاه تولید غذا برای جامعه عنوان می‌کنند. محدوده شهر مانع جدی از دست اندازی سوداگران به زمین و تغییر کاربری اراضی مرغوب کشاورزی به مسکونی شده است.

همین دوگانه ریشه التهابات بازار مسکن و به عبارت بهتر وخامت حال حاضر این حوزه است. قیمت بالای مسکن، کمبود مسکن برای عرضه در بازار، فشردگی جمعیت شهرها، تراکم خارج از استاندارد شهرها و توزیع نامناسب جمعیت در پهنه کشور، ناشی از سیاست‌های اشتباه دولت‌های گذشته در مورد اقتصاد زمین و نگاه تجارت‌مآبانه به زمین است. به دلیل همین سیاست‌ها، اراضی تحت مالکیت دولت که باید در قامت ابزار توسعه مطلوب شهرها ایفای نقش می‌کردند؛ خاصیت خود را از دست داد و به ابزار توزیع رانت بین گروه‌های خاص تبدیل شده و فضایی هموار برای سوداگری زمین فراهم کرد. منظور از هموار شدن مسیر برای سوداگری زمین، فراگیری بهره‌برداری سرمایه‌ای از زمین است.

وقتی شرایط به گونه‌ای باشد که مردم پول خود را به جای سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد و ارزش‌زا، مستقیما در بازار ملک صرف خرید زمین می‌کنند و از طریق سوداگری زمین به دنبال ایجاد ثروت بیشتر باشند؛ زمین تبدیل به بستری برای سوداگری می‌شود. این مسیر سیاستی در حالی طی شده که از همان ابتدای انقلاب، دغدغه اصلی حاکمیت تامین مسکن برای مردم بوده است. به عنوان مثال می‌توان از فرمان 100 امام خمینی برای دغدغه‌مندی نظام در قبال تامین مسکن مردم، نام برد. از همان ابتدا پاسخ برای حل ابرچالش مسکن، زمین بوده است. اما متاسفانه برون‌داد اجرایی دولت‌ها نشان‌دهنده آن است که‌ تأمین مسکن اقشار کم درآمد عملکرد مطلوبی نداشته است.

   سهم زمین در قیمت مسکن

بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، با عنوان «تحلیل سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج‌‌‌ساله توسعه اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه»، بالا بودن سهم قیمت زمین در هزینه تمام شده املاک، یکی از مهم‌ترین دلایل آشفتگی و التهاب در این بازار است. به این معنا که بازیگر تعیین‌کننده و اصلی در مختصات کلی سیاست‌گذاری مسکن، زمین بوده و در نتیجه هرگونه اشتباه سیاستی در آن تاثیر مستقیمی بر ایجاد التهاب در این حوزه دارد.

در همین رابطه، مریم طیبی نظری، کارشناس مسکن با اشاره به جزییات سیاست‌گذاری مسکن و زمین پس از انقلاب اسلامی به فارس گفت: در تمام این دهه‌ها دغدغه و سوال دولت بر محور عرضه کردن زمین یا عرضه نکردن شکل گرفته است، زمین‌های دولتی علی‌القاعده باید در خدمت برنامه‌های کلان تامین مسکن و توسعه فیزیکی شهرها باشد. وی افزود: با همین منطق، بخش زیادی از این اراضی در سال‌های اخیر و در دولت‌های مختلف، با هدف ساخت مسکن در مقیاس‌های متفاوت، به سازنده‌ها یا اشخاص حقیقی واگذار شده که نتیجه مثبتی را در بر نداشته است.

این کارشناس مسکن گفت: می‌توان مدعی شد تمامی این سیاست‌ها علی‌رغم تلاش در حل مساله به دلیل خوانش نادرست از زمین و غفلت از نقش اهرم تنظیم‌کننده آن در نظام شهرسازی و اقتصاد مسکن‌، مسیر اشتباهی را طی کرده‌اند.

   سبقت زمین از بازارهای موازی

مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی‌ها و بازارهای مالی طی سال‌های 1370 تا 1400 نشان می‌دهد، طی 30 سال اخیر قیمت زمین درحالی در 20 شهر منتخب (برخی از آنها کلان‌شهر هستند) به‌طور میانگین 300برابر شده که این میزان در شهر تهران بیش از 1100 برابر شده است. رشد 1100 برابری قیمت زمین در تهران درحالی است که در همین مدت دلار در بازار آزاد 143 برابر و سکه نیز 727 برابر شده است.

در این مدت نرخ دلار آزاد از 180 تومان در سال 1372 به 25 هزار و 700 تومان در زمستان 1400 رسیده و قیمت سکه نیز در این مدت از 16 هزار و 500 تومان در سال 1372 به حدود 12 میلیون تومان در زمستان 1400 رسیده است. این بازدهی عجیب‌وغریب زمین در تهران ناشی از سیاست‌گذاری اشتباه دولت‌ها در حوزه زمین است که خود باعث فراهم‌سازی بستر سوداگری در بازار مسکن شده است. از یکسو نبود رویکرد صحیح در قبال زمین و از سوی دیگر جولان سوداگران در حوزه زمین و مسکن اثرات خود را در این چند ساله اخیر به تلخی نشان می‌دهد. تورم و جهش قیمتی زمین که ثمره سیاست‌های اشتباه اخد شده است؛ اکنون صاحب خانه شدن را تبدیل به آرزویی دور کرده است.

   دولت‌ها سیاستی  برای حکمرانی زمین نداشتند

صالح شکوهی عضو هیات علمی دانشگاه علم و صنعت در مورد علت ناکامی دولت‌ها طی این چهل سال و در گفت‌وگو با فارس بیان کرد: مساله اصلی این است که دولت‌ها سیاست‌هایی برای حکمرانی زمین نداشتند. برای مثال دولت برنامه نظارتی برای زمین‌هایی که در محدوده شهری بدون ساخت رها شده‌اند دارد؟ آیا از این زمین‌ها مالیات گرفته می‌شود؟ دولت‌ها نسبت به این موضوع ورودی دارند؟ اگر نهاد دولتی زمینی را تملک کرد و نساخت آیا دولت برای عرضه آنها به بازار مسکن سیاستی دارد؟ جواب تمام سوالات بالا خیر است. زمانی هم که زمین عرضه کردیم نتوانستیم مدیریت کنیم و اجازه ندهیم زمین در بازار سوداگری قرار گیرد. یعنی شهرها توسعه پیدا کرده‌اند، اما با این حال افرادی که نیاز واقعی داشتند، نتوانستند به نیازشان جواب بدهند.

شکوهی با ذکر چند نکته، راه برون رفت از این شرایط را اینگونه تشریح کرد: دولت باید مجموعه‌ای از سیاست‌ها را در دستور کار خود قرار دهد. اول آنکه تعریفش از واگذاری زمین نباید واگذاری ملکیت زمین باشد. با حفظ ملکیت زمین برای دولت، انتفاع زمین به مردم منتقل شود. دولت باید مالکیت اراضی را برای خود حفظ کند تا بتواند ابزار حکمرانی را داشته باشد. وی افزود: نکته دوم، واگذاری زمین باید همراه با سیاست‌های مالیاتی برای زمین‌های شهری و بایر باشد. انواع مالیات‌هایی که در ادبیات حوزه حکمرانی مسکن وجود داشته، باید تحقق یابد. نظیر مالیات‌ بر ارزش افزوده زمین و خانه، دارایی و خانه‌های لوکس و سایر تا با استفاده از ابزار نظارتی و مالیات، زمین به گروه‌های هدف واقعی برسد. این استاد دانشگاه گفت: نکته سوم، زمین باید همراه با زیرساخت باشد. در دوره‌هایی زمین را واگذار کردیم، اما بدون زیر ساخت این مساله برای ما ایجاد دردسر کرد. مسوولیت دولت ساخت خانه برای مردم نیست، بلکه باید زیر ساخت‌ها را ایجاد کند و پس از آن برای ساخت از مردم در یک فرآیندی کمک بگیرد.

شکوهی تاکید کرد: نکته چهارم اینکه ما در حوزه مسکن نیاز به سامانه‌هایی داریم تا داده‌ها هم ثبت شوند و هم شفاف باشند. آمار موجودی زمین کشور باید دقیق باشد. سال‌ها است که قرار بر راه‌اندازی سامانه کاداکس بوده اما این اتفاق نیفتاده است. سامانه املاک ظرفیت دارد، زمین را هم شامل بشود که متاسفانه اینچنین نشد. مساله اصلی این است که ما داده‌های صحیح و درستی حتی در اراضی دولتی هم نداریم؛ به همین دلیل با مشکل حکمرانی زمین مواجه‌ایم.