بخش مسکن 10 برابر کمتر از سهم خود مالیات می‌دهد
فردین یزدانی: خلأهای قانونی، اقتصاد را از درآمد مالیات بر زمین محروم کرده است
گروه کلان مرضیه امیری
بخش مسکن از بازیگران نقش اول اقتصاد کلان است و متغیرهای کلیدی نظیر رشد اقتصادی، تورم، اشتغال و توزیع درآمد تاثیر زیادی از آن می‌گیرند اما این بخش در کشور ما چندسالی است که با پدیده سوداگری دست و پنجه نرم می‌کند و گویی توسعه آن راه را گم کرده است؛ به‌طوری که متخصصان و کارشناسان بازار مسکن، علت اصلی پیدایش شوک‌های بازار مسکن را که اثرات مخربی بر اقتصاد ملی می‌گذارد، به‌شدت تحت تاثیر رفتار سوداگری در بازار مسکن می‌دانند. یکی از مهم‌ترین ابزارهایی که دولت‌ها برای جلوگیری از فعالیتهای سوداگرانه بخش مسکن به‌کار می‌گیرند، ابزار مالیاتی است اما در کشور ما سیاست‌های آن یا به‌درستی اجرا نشده یا در برخی موارد دچار خلأ قانونی است و ماحصل آن محرومیت اقتصاد کشور از ارزش افزوده بخش مسکن و در عوض پرشدن جیب سوداگران است. نتایج یک پژوهش منتشر شده در امور اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، نشان می‌دهد در ایران سهم ارزش افزوده مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری از تولید ناخالص داخلی بیش از 10 برابر سهم مالیات مسکن به کل درآمدهای مالیاتی است.
سوداگری عامل کاهش رشد اقتصادی
نوسان‌های ادواری قیمت مسکن ناشی از فعالیتهای سوداگرانه، موجب کاهش یا تاخیر در تقاضای موثر مسکن شده و همچنین کاهش رشد ارزش افزوده بخش مسکن را به دنبال دارد و با توجه به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد ملی، می‌تواند کاهش رشد اقتصادی را به دنبال داشته باشد. بخشی از مهم‌ترین ابزارهای مدیریت بازار مسکن و کنترل فعالیتهای سوداگرانه که توسط دولت به‌کار گرفته می‌شود، در نظام مالیاتی بخش مسکن تعبیه می‌شود و این موضوع در تجارب کشورهای توسعه‌یافته نیز به وضوح قابل مشاهده است. به علاوه کارکردهای توزیع نظام مالیات مسکن نیز از اهمیت ویژه‌یی برخوردار است. مطالعات نشان داده است پیدایش ادوار تجاری و نوسان قیمت مسکن اثرات توزیع درآمدی گسترده‌یی به‌جای می‌گذارد و افزایش قیمت مسکن درآمد اتفاقی را در اختیار مالکان مسکن قرار می‌دهد که میزان آن به ارزش مسکن و درجه سوداگری مسکن در این بازار بستگی دارد و هیچ تناسبی با فعالیتهای افراد ندارد. از این‌رو شوک بازار مسکن منافعی را متوجه برخی از مالکان مسکن می‌کند و مستاجران از آن متضرر می‌شوند. علاوه بر آن گروه خاصی از خانوارهای مالک از آن بهره‌مند می‌شوند به‌طور کلی اثر شوک بازار مسکن بر
وضعیت توزیع درآمد به اندازه گسترده است که در اغلب موارد هیچ سیاستی قادر به خنثی‌سازی آن نخواهد بود. برای پرهیز از اثرات گسترده و زیانبار شوک‌های بازار مسکن، سیاست‌گذاران استفاده از ابزارهای مکملی مالیاتی به ویژه مالیات منفعت سرمایه را در اولویت قرار داده و از شکل‌گیری شوک جلوگیری می‌کنند یا اینکه از شدت آن می‌کاهند.
تجربه مالیاتی کشورهای جهان
عملکرد اجزای درآمدهای مالیاتی مرتبط با املاک و مستغلات در ایران و مقایسه با کشورهای دیگر نشانگر وجود ظرفیت مالیاتی گسترده‌یی است که در ایران مورد استفاده قرار نمی‌گیرد. سهم مالیات بر پایه دارایی و املاک از کل درآمدهای مالیاتی در فرانسه 16درصد، امریکا 14درصد، کانادا و سوئیس 12درصد، اسپانیا 10درصد، ترکیه، کره و مالزی 3درصد و این میزان در ایران 7/1درصد بوده است.
در ایران سهم ارزش افزوده مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری از تولید ناخالص داخلی بیش از 10 برابر سهم مالیات مسکن به کل درآمدهای مالیاتی است. این شاخص‌ها نشان می‌دهند معافیت‌های غیرضروری و عدم استفاده از ظرفیت‌های بالقوه موجود عامل اصلی عدم استفاده از ظرفیت‌های مالیاتی بخش مسکن است که موجب پیدایش شرایط نامطلوب در بازار مسکن نیز بوده است.
جولان زمین‌های بدون مالیات
اخذ مالیات‌های مسکن از سوی دولت‌ها با هدف کسب درآمد، ثبات قیمت و تحقق اهداف بخشی به ویژه کنترل سوداگری و نوسان شدید بازار مسکن صورت می‌گیرد. در این میان زمین و مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تولید در کنار کار و سرمایه همواره یکی از پایه‌های مهم مالیاتی دولت‌ها بوده است اما در کشور ما مالیاتی بر زمین تعلق نمی‌گیرد.
فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن در گفت‌وگو با «تعادل» با انتقاد از نظام مالیاتی در رابطه با زمین و مسکن شهری می‌گوید: «نرخ مالیات کلی در گردش بسیار کمتر از سطح میانگین جهانی است.
ابتدایی‌ترین کار در جهت تغییر و اصلاح سیاست‌های مالیاتی در این بخش، تعریف درست نرخ مالیات است. مالیات مسکن از لحاظ تئوریک باید محلی باشد ولی در کشور ما وزارت امور اقتصادی و دارایی متصدی آن است، بنابراین لازم است، مرجعیت آن مورد بازنگری قرار گیرد. از طرفی برای زمین هیچ نوع مالیاتی تعریف نشده است و همین موضوع باعث به وجود آمدن پدیده گسترده سوداگری شده که جلوگیری از آن نیاز به بازتعریف‌های جدید دارد. اما آنچه این مهم را تعویق می‌اندازد، خلأهای قانونی موجود در نظام مالیاتی است. سوداگری زمین باعث افزایش قابل توجه قیمت مسکن شده است به‌طوری که در سال ٨٤ متوسط سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن حدود ٤٥ تا ٤٦درصد بود اما این رقم در سال‌های اخیر به ٥٦درصد و حتی بیشتر افزایش پیدا کرده است. البته در این زمینه اقدامات مثبتی هم انجام شده، به عنوان مثال مالیات بر اراضی به‌طور کلی حذف شده و اختیار به شوراها داده شده است اما خود شوراها در این زمینه کم‌کاری داشته و حاصل این روند، چرخه معیوب نظام مالیاتی بخش مسکن را رقم زده است».
یزدانی اخذ مالیات از کل مستغلات را به عنوان راهکار پیشنهادی خود عنوان می‌کند و ادامه می‌دهد: « دولت یازدهم تمرکز زیادی براین موضوع داشته و سویه‌های کارشناسی آن به‌خوبی دیده شده است. اما طرح مالیات بر ارزش زمین و ابزارهای کنترل سوداگری با وجودی که در سایر کشورهای دنیا به اجرا درآمده است، در ایران هنوز جایگاهی ندارد و همین بی‌توجهی به این طرح مالیاتی باعث رشد خیره‌کننده قیمت زمین در ایران شده است، به‌طوری که ایران در زمینه تورم قیمت زمین یکی از نمونه‌ها و رکودداران جهان است».
پیشنهادهای یک پژوهش اقتصادی
نتایج یک پژوهش اقتصادی منتشر شده در امور اقتصادی وزارت اقتصاد نیز در این زمینه نشان می‌دهد، عملکرد اجزای درآمدهای مالیاتی مرتبط با املاک و مستغلات در ایران و مقایسه با کشورهای دیگر نشانگر وجود ظرفیت مالیاتی گسترده‌یی است که در ایران مورد استفاده قرار نمی‌گیرد. تاکید ویژه بر وصول مالیات‌هایی است که اثری بر تامین مسکن گروه‌های کم درآمد و اقشار خاص ندارند.
مطالعات و تجربه کشورها نشان داده است، سیاست‌های مالیاتی در کنار عملکرد بازار مسکن ابزارهای قدرتمند رشد با ثبات بلندمدت و کنترل نوسانات به‌شمار می‌رود و هیچ ابزار دیگری نمی‌تواند ایفا‌گر این نقش باشد. این پژوهش جهت تحقق اهداف اساسی دولت و برنامه‌های بخش مسکن چند پیشنهاد مطرح می‌کند. کمک به تامین مسکن اجاره‌یی اقشار کم‌درآمد، قرار گرفتن میزان واحدهای مسکونی خالی در سطح طبیعی، تثبیت بازار مسکن و کنترل نوسان‌های ادواری، مالیات بر منفعت سرمایه و توسعه ظرفیت‌های مالیاتی کشور ازجمله این پیشنهادات است.
براساس نتایج این پژوهش، مالیات بر واحدهای مسکونی گران‌قیمت ضمن افزایش درآمدهای مالیاتی می‌تواند به تحقق اهداف دولت در این بخش و ارائه مشوق‌های یکسان نظام مالیاتی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و سایر بخش‌های تولیدی و خدماتی شده و از حمایت بیش از اندازه نظام مالیاتی به تشویق دارایی مسکن بکاهد.
این مالیات پیشنهادی بر ساختمان‌های (واحدهای مسکونی و غیرمسکونی) نوساز قابل وضع است که می‌تواند در اصلاح مالیات ارزش افزوده لحاظ شده و اموال غیرمنقول گران‌قیمت مشمول مالیات شناخته شود. مالیات یادشده ضمن افزایش قابل‌توجه درآمدهای مالیاتی دولت، رفتار افراد جهت سرمایه‌گذاری، در دارایی‌های غیرمنقول و همچنین سایر بخش‌های تولیدی و خدماتی، توسط بخش خصوصی اصلاح شده و به چارچوب الگوی منطقی و مبتنی بر منافع اجتماعی هدایت می‌شود. برای اخذ مالیات املاک گران‌قیمت چند پیشنهاد قابل ارائه است و بهترین آن اصلاح بند 8 ماده 12 قانون مالیات ارزش افزوده و شمول مالیات ارزش افزوده بر املاک گران‌قیمت نوساز است.
