نبض بازار مسكن مناطق 22 گانه پايتخت

مجید اعزازی

آخرين آمارهاي رسمي از تحولات بازار مسكن شهر تهران حاكي از تعميق ركود-تورمي در اين بازار است. تازه‌ترين آمار رسمي ارايه شده از بازار مسكن پايتخت به شهريور سال جاري اختصاص دارد. مركز آمار ايران اما آخرين بار در ديماه سال 1401 تحولات بازار مسكن تهران طي آذرماه همان سال را گزارش كرده بود. طي 9 ماهي كه آمارهاي رسمي مسكن از سوي اين مركز حبس شدند، در مناطق تهران چه پديده‌هاي مهمي روي داد؟ در اين مدت، توزيع پديده ركود-تورمي در مناطق 22گانه تهران چگونه بوده است؟ كدام مناطق از نظر تورم مسكن، گوي سبقت را از ساير مناطق ربوده اند؟ و كدام مناطق با نوسان قيمتي كمتري مواجه شده اند؟ وضعيت توزيع معاملات ملكي كه طي دوره مورد اشاره به‌شدت افت كرده است، در مناطق به چه شكلي بوده است؟ در اين گزارش، تلاش شده تا روايت دقيق‌تري از تحولات در بازار مسكن مناطق تهران ارايه شود. به گزارش «تعادل»، آنگونه كه مركز آمار ايران گزارش كرده است، متوسط قيمت مسكن از 50 ميليون و 447 هزار تومان در پايان آذر ماه سال 1401 به 80 ميليون و 838 هزار تومان در پايان شهريور 1402رسيده و رشدي معادل 60.2 درصد را تجربه كرده است.  در اين حال، طي اين مدت، معاملات ملكي با افتي معادل منفي 68.36 درصد از 9 هزار و 508 فقره به 3 هزار و 8 فقره كاهش يافته است.

متورم‌ترين مناطق در 3 فصل

بررسي‌هاي «تعادل» نشان مي‌دهد، متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در منطقه 12 در آذر سال گذشته 30 ميليون و 842 هزار تومان بوده كه در پايان تابستان سال جاري با 83.77 درصد رشد به 56 ميليون و 681 هزار تومان رسيده است. اين شاخص در منطقه 19 نيز از 27 ميليون و 832 هزار تومان با 78 درصد رشد به 49 ميليون و 545 هزار تومان جهش كرده است. در رتبه سوم متورم‌ترين مناطق تهران طي دوره مورد بررسي، منطقه 11 قرار گرفته است. متوسط قيمت هرمتر مسكن در اين منطقه از 34 ميليون و 122 هزار تومان با 76.23 درصد رشد به 60 ميليون و 137 هزار تومان رسيده است. همانطور كه مشاهده مي‌شود، اين مناطق هم در آذر سال گذشته و هم در شهريور ماه سال جاري از جمله ارزانترين مناطق پايتخت به شمار مي‌روند، اما جهش‌هاي قيمتي در اين مناطق به گونه‌اي بوده است كه مرز ميانگين قيمت مسكن در تهران طي آذر سال گذشته را نيز پشت سر گذاشته‌اند.

مناطق داراي تورم كمتر طي دوره 9 ماهه

بررسي‌هاي «تعادل» نشان مي‌دهد، مناطق 13، 21 و يك به ترتيب، تورم كمتري را نسبت به ساير مناطق پايتخت طي دوره 9 ماهه زمستان، بهار و تابستان اخير تجربه كرده‌اند. تورم در اين مناطق به ترتيب 34، 43 و 47.5 درصد بوده است. منطقه يك در حالي در زمره مناطق داراي كمترين تورم طي دوره مورد بررسي است كه از نظر ريالي، برترين منطقه پايتخت به شمار مي‌رود. متوسط قيمت مسكن در منطقه يك تهران در آخر پاييز سال گذشته به بيش از 107 ميليون تومان افزايش يافت، اين در حالي است كه در پايان تابستان سال جاري اين شاخص در اين منطقه به حدود 158 ميليون تومان رسيده است. به عبارتي، افزايش 50 ميليون توماني هر متر مربع مسكن در منطقه طي دوره مورد بررسي، تقريبا برابر با متوسط قيمت يك متر مربع در منطقه 19 است. 

 بيشترين افت معاملات ملكي؟

بررسي‌هاي «تعادل»، نشان مي‌دهد، بيشترين درصد تغيير حجم معاملات ملكي طي دوره 9 ماهه حد فاصل آذر 1401 تا شهريور 1402، به ترتيب در مناطق 13 با منفي 77.92 درصد، 12 با منفي 76.1 درصد و در منطقه 11 با منفي 75.21 درصدبوده است. در اين حال، از نظر تعداد معاملات واحدهاي مسكوني در دوره مورد نظر، مناطق 5، 10 و 2 بيشترين افت حجمي را تجربه كرده‌اند به گونه‌اي كه معاملات ملكي در منطقه 5 از 1454 فقره به 390 فقره برابر با منفي 73.17 درصد، در منطقه 10 از 943 فقره به 238 فقره برابر با منفي 74.76 درصد، و در منطقه 2 از 848 فقره به 280 فقره برابر با منفي 66.98 درصد دچار افت شده است.

 گران‌ترين و ارزان‌ترين مناطق تهران

به گزارش «تعادل»، در شهريور ماه ١٤٠٢ متوسط وزني و حسابي قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني فروش رفته در شهر تهران به ترتيب به 80 ميليون و 838 هزار تومان و 77 ميليون و 480 هزار تومان رسيده است. در اين ماه منطقه ١ با متوسط وزني قيمت 157 ميليون و 952 هزار تومان بيشترين و منطقه ١٨ با متوسط وزني قيمت 41 ميليون و 501 هزار تومان كمترين قيمت را در بين مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند. بر اساس اين گزارش، متوسط قيمت مسكن در مناطق يك، سه، دو، شش، پنج، چهار و هفت به ترتيب بالاتر از ميانگين قيمت شهر تهران (80 ميليون و 838 هزار تومان) بوده و ساير مناطق نيز كمتر از اين ميانگين قرار داشته‌اند.

روند كلي تحولات بازار مسكن طي 9 ماه

بررسي‌هاي «تعادل» نشان مي‌دهد، روند صعودي قيمت مسكن از آبان سال گذشته آغاز شده است به گونه‌اي كه تورم ماهانه مسكن در آبان سال 1401 به 5 درصد، در آذرماه به 4.1 درصد، در ديماه به 9.8 درصد، در بهمن به 11.6 درصد و در اسفند به اوج 13.8 درصد رسيده است. در فروردين و ارديبهشت ماه سال جاري، كمابيش تب تند قيمت مسكن وجود داشته است به گونه‌اي كه در نخستين ماه سال به 10.1 درصد و در دومين ماه سال به 8.7 درصد رسيده است. با سركوب نرخ ارز از ارديبهشت ماه اما نوسان بازارها از جمله بازار مسكن به نوعي مهار شد. اين مساله در تورم مسكن نيز نمايان شد به گونه‌اي كه در خرداد، اين شاخص به يك باره به 1.6 درصد افت كرده و در سه ماهه تابستان به ترتيب ركوردهاي منفي 2.8، منفي 0.7 و منفي 1.7 درصد را برجاي گذاشته است. اگر چه نقطه اوج تورم ماهانه مسكن در اين اپيزود 9 ماهه در اسفند سال گذشته بروز يافته است اما اوج تورم نقطه به نقطه مسكن با 121.8 درصد در ارديبهشت ماه سال جاري تجلي يافته و پس از آن در ماه‌هاي بعدي به تدريج از آن كاسته شده و در شهريورماه سال جاري به 75.2 درصد رسيده است. به عبارت ديگر، قيمت مسكن در آخرين ماه تابستان 1402 نسبت به دوره مشابه سال قبل، بيش از 75 درصد رشد داشته است! تورم سالانه مسكن در يك ساله منتهي به اول مهر 1402 اما 83.9 درصد ثبت شده است كه رقم قابل توجهي است. به عبارت روشن‌تر، همه اين شاخص‌ها نشان مي‌دهد، اگر چه مسكن از «تب» قيمت در زمستان سال گذشته رهايي يافته است اما همچنان با «لرز» آن دست به گريبان است و نمي‌توان صرفا به واسطه ثبت تورمي منفي طي سه ماهه تابستان، وضعيت قيمت‌ها در بازار مسكن را مثبت و حتي رو به بهبود معرفي كرد. همانطور كه گفته شد، افت قيمت و تورم مسكن طي ماه‌هاي اخير به واسطه مهار مصنوعي نرخ ارز بوده است و در نتيجه به محض، از كف در رفتن كنترل نرخ ارز، احتمال رشد مجدد قيمت‌هاي اسمي در بازار مسكن وجود خواهد داشت.