پايان تابستانِ سرد مسكن؟
تازه‌ترين آمارهاي بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت طي مهر ماه سال جاري نشان مي‌دهد كه هم قيمت و هم تعداد معاملات ملكي در تهران نسبت به شهريور ماه (به عبارتي نسبت به تابستان سال جاري) با نوسان مثبت همراه شده‌اند.
تازه‌ترين آمارهاي بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت طي مهر ماه سال جاري نشان مي‌دهد كه هم قيمت و هم تعداد معاملات ملكي در تهران نسبت به شهريور ماه (به عبارتي نسبت به تابستان سال جاري) با نوسان مثبت همراه شده‌اند. بر اين اساس، در مهرماه سال ۱۴۰۲ تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به ۳۱۳۳ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به شهريور ماه ۲۰ درصد افزايش يافته است. متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران نيز 76 ميليون و 60 هزار تومان ثبت شده كه حاكي از افزايش يك درصدي نسبت به شهريور ماه است. هفته گذشته، مركز آمار ايران، در گزارشي اعلام كرد، ميانگين قيمت هر متر مسكن در پايتخت طي شهريور ماه سال جاري به 80 ميليون و 838 هزار تومان بالغ شده است. حجم معاملات ملكي در شهريورماه نيز 3 هزار و 8 فقره از سوي اين مركز گزارش شده بود. در اين حال، ديروز بانك مركزي سرانجام همچون مركز آمار ايران، به آزادسازي داده‌هاي مربوط به تحولات بازار مسكن تن داد و به وظيفه قانوني خود عمل كرد. گزارش دهي درباره تحولات بازار مسكن طي فصل زمستان 1401 و دو فصل نخست سال جاري اگر چه ديرهنگام بود اما به‌طور كامل از سوي اين مرجع آماري صورت گرفته است. البته بانك مركزي در يك گزارش كلي و مختصر نيز تلاش كرده است كه روند ماه‌هاي اخير بازار مسكن به ويژه روند بهار و تابستان سال جاري را تشريح و به نوعي برجسته كند و نتيجه بگيرد كه از «فشار تورمي» بازار مسكن طي اين دوره كاسته شده است. با اين حال، اين نتيجه‌گيري، «واقعي» به نظر نمي‌رسد. چه آنكه از سويي، آخرين روند جهشي قيمت مسكن كه از آبان ماه سال گذشته آغاز شد، به خوبي نشان مي‌دهد، «فرود» قيمتي مسكن طي 6 ماهه اخير و به ويژه در فصل تابستان، به اندازه‌اي نبوده است كه «فراز» قيمت‌ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد. افزون بر اين، بررسي تطبيقي تورم مسكن و تورم عمومي طي فصول زمستان 1401، و بهار و تابستان سال جاري به خوبي نشان مي‌دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهي، بالاتر از نرخ تورم عمومي پرواز كرده است. در دوره‌هايي، قيمت واقعي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با تورم) رشد مثبتي را تجربه مي‌كند. از آبان 1401 تا تيرماه 1402 آخرين دوره‌اي است كه چنين شرايطي در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در اين دوره قيمت مسكن حبابي يا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومي حركت كرده است.
رشد 20 درصدي معاملات ملكي در مهر
بر اساس گزارش بانك مركزي، در مهرماه سال، ۱۴۰۲ تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به ۳۱۳۳ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به شهريور ماه ۲۰ درصد افزايش و نسبت به مهر ماه سال ۱۴۰۱ حدود ۴۲.۲ درصد كاهش را نشان مي‌دهد. در اين ماه، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران نيز 76 ميليون و 60 هزار تومان بود كه حاكي از افزايش يك درصدي نسبت به ماه قبل است. بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در مهرماه سال ۱۴۰۲ حاكي از آن است كه از مجموع ۳۱۳۳ واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا ۵ سال ساخت با سالي 27.4 درصد، بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذكور در مقايسه با مهرماه سال قبل حدود 1.2 واحد درصد كاهش يافته است. توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مهرماه سال ۱۴۰۲ حاكي از آن است كاه از ميان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سه 12.9 درصد از كل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق، ۱۰.۴.۲ به ترتيب با سهم‌هاي 9.4، 8.6 و 8.1 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند.
چسبندگي قيمت‌ها در بازار مسكن
روندهاي آماري و تجربه‌هاي قيمتي طي دهه‌هاي اخير نشان داده است كه قيمت اسمي مسكن در اقتصاد ايران كاهش نمي‌يابد و به عبارت چسبنده است. با اين حال، قيمت واقعي (تعديل شده با تورم) در گذر زمان و متناسب با تورم، دچار كاهش مي‌شود. از اين رو، به باور كارشناسان مسكن، با توجه به تورم ذاتي اقتصاد ايران، ثبات قيمت اسمي مسكن به معناي كاهش قيمت واقعي آن خواهد بود. در اين شرايط، يعني زماني كه قيمت‌هاي اسمي ثابت مي‌شوند، فرصت مناسبي براي خريد خانه براي متقاضيان فراهم مي‌شود. در حاضر كه چنين پديده‌اي در بازار مسكن حاكم است، مي‌توان گفت كه اين شرايط تا حدي فراهم است. اما از آنجا كه قيمت‌هاي مسكن طي 5 ساله اخير به‌شدت جهش كرده است، توان متقاضيان مصرفي به‌شدت دچار افت شده و طول مدت دسترسي به مسكن نيز به بالاي يك قرن افزايش يافته است. بديهي است، در چنين شرايطي، صرفا سرمايه‌گذاران و سفته بازان در بازار مسكن جولان مي‌دهند. به‌طور نمونه در زمستان سال گذشته كه تحت تاثير انتظارات تورمي، حجم معاملات به بالاي 10 هزار فقره پرواز كرد، برخي از سفته بازان، به بازار مسكن آمدند و شرايط رشد معاملات ملكي را فراهم آوردند.
بهترين زمان خريد خانه است؟
در اين حال، فرشيد پورحاجت، كارشناس بازار مسكن با اشاره به ثبات نسبي و ركود تورمي بازار مسكن گفت: اكنون بهترين زمان خريد خانه است. پورحاجت در گفت‌وگو با ايسنا، در خصوص آخرين وضعيت بازار مسكن در كشور اظهار كرد: با توجه به اينكه بازار مسكن در شرايط ركود تورمي قرار دارد اكنون بهترين فرصت و زمان خوبي براي خريد خانه از سوي مردم است.
وي افزود: شرايط ركود تورمي موجود در بازار مسكن، يك فرصت تاريخي است كه مردم در بازار مسكن ورود كرده و با خيال راحت خانه بخرند. اين كارشناس بازار مسكن گفت: با توجه به اينكه در بازار تورم وجود دارد. پيش بيني وقوع تورم بالاتر براي سال آينده يا در پايان امسال نيز وجود دارد و از اين رو اكنون كه هنوز تورم بيشتري رخ نداده، شرايط خريد و فروش مسكن براي مردم راحت‌تر است. پورحاجت عنوان كرد: در شرايط فعلي بازار مسكن مردم هرچه سريعتر خريد كنند، كمتر مشمول خسارت ناشي از تورم مي‌شوند و از اين رو بايد گفت بهترين شرايط براي خريد خانه براي مردم وجود دارد تا در صورت توانايي مالي مسكن مورد نياز خود را خريداري كنند.
وي افزود: شرايط ركود تورمي باعث شده بازار به يك ثبات نسبي برسد و به نوعي بي‌ثباتي وجود نداشته باشد و از اين رو سازنده نيز با خيال راحت‌تري واحدهاي خود را به فروش مي‌رساند زيرا وضعيت بازار در ثبات قرار دارد.
رييس انجمن انبوه‌سازان مسكن خوزستان با اشاره به بحث كمبود نقدينگي مردم براي خريد مسكن گفت: در شرايطي كه بازار داراي ثبات و ركود است، سازندگان نيز با شرايط بهتري و نه با قيمت كمتر حاضر به فروش واحدهاي خود هستند و در نحوه خريد و پرداخت‌ها و... با مردم همكاري بيشتري خواهند داشت.
