سرايت آمارسازي به بازار مسكن

گروه راه و شهرسازي 

در حالي كه بر اساس گزارش رسمي‌ترين مرجع آماري كشور در حوزه مسكن، قيمت مسكن در مهرماه سال جاري برخلاف روند تابستان سال جاري، يك درصد افزايش قيمت را تجربه كرده است، مديركل راه و شهرسازي استان تهران اعلام كرد: ميزان ريزش قيمت مسكن در تهران به ٢۵ درصد رسيده است! او همچنين مهم‌ترين عامل ريزش قيمت‌ مسكن در استان تهران را برخورد با مشاوران املاك سوداگر و غيرمجاز و پلمب آنها بوده‌ است. به گزارش «تعادل»، بر اساس گزارش بانك مركزي، متوسط قيمت مسكن شهر تهران در سه ماهه تابستان سال جاري به ترتيب، منفي 2.2 درصد، منفي يك درصد و منفي 0.6 درصد بوده است. اين در حالي است كه از ابتداي آبان سال گذشته تا ابتداي تابستان سال جاري، تورم مسكن همواره مثبت و در اغلب ماه‌ها دو رقمي بوده است. از اين رو، مجموع رشد منفي قيمت مسكن در تابستان كه عددي كمتر از 4 درصد خواهد بود، اساسا قابل قياس با 6 ماهه بهار 1402 و زمستان 1401 نيست. از آنجا كه وزن بازار مسكن شهر تهران نه تنها در استان تهران كه در كشور نيز قابل توجه است و قيمت‌هاي اين بازار به تدريج به ساير بازارها نيز سرايت مي‌كند، نمي‌توان وجود رشد منفي 25 درصدي بازار مسكن استان تهران را پذيرفت. در عين حال، همانطور كه رييس كل بانك مركزي در اواخر خرداد سال جاري اعلام كرد و كارشناسان اقتصادي نيز بر آن تاكيد دارند، كاهش قيمت مسكن در سه ماهه تابستان ناشي از مهار و سركوب قيمت دلار در نيمه نخست سال جاري ارزيابي مي‌شود. همزمان، كارشناسان اقتصاد مسكن بر اين باورند كه جذابيت بازارهاي موازي و نبود قدرت مالي براي خريد مسكن در نزد انواع متقاضيان مسكن منجر به افت معاملات ملكي شده است نه برخورد با بنگاه‌هاي متخلف!  در اين حال، حسين جنتي، مديركل راه و شهرسازي استان تهران در گفت‌وگو با ايلنا درباره ميزان واحد‌هاي مسكن ملي در تهران اظهار كرد: در مجموع ۴٩٧ هزار واحد مسكوني در استان تهران برنامه ساخت داريم كه بخشي از آن واحد‌هاي نهضت ملي هستند و بخشي ديگر مربوط به پروژه‌هاي بازآفريني شهري است كه علميات ساخت ٣۴٠ هزار واحد آغاز شده‌ است. وي ادامه داد: تاكنون ١۶٠ هزار نفر در استان تهران براي پروژه واحد نهضت ملي تاييد نهايي را گرفته‌اند و براي ١٢٠ هزار نفر زمين تامين شده‌ كه ۴٣ هزار واحد آن مربوط به باز آفريني شهري است. همچنين از اين ١۶٠ هزار نفر ۵٠ هزار نفر آورده اوليه را واريز كرده‌اند و متناسب با پيشرفت فيزيكي پروژه پيامك واريز آورده اوليه براي متقاضيان ارسال مي‌شود. مديركل راه و شهرسازي استان تهران درباره قيمت‌ها در بازار مسكن تهران گفت: ريزش قيمت مسكن از شهرهاي حومه به شهر تهران هم رسيده‌ كه مهم‌ترين علت آن برخورد با مشاوران املاك غيرمجاز است و در استان تهران بيش از ١۶٠٠ واحد مشاور املاك غيرمجاز را پلمپ كرديم و از سوداگري مسكن در اين مشاوران املاك جلوگيري كرديم كه اين اقدام در بازار مسكن موثر بود و برخورد با مشاوران املاك غيرمجاز همچنان ادامه دارد و به‌طور ميانگين در هفته ٣٠ واحد مشاور املاك غيرمجاز پلمپ مي‌شود.  جنتي در پاسخ به اين سوال كه كارشناسان براين باور هستند كه علت اصلي ريزش قيمت‌ها ركود مسكن است، ورود مسكن به دوره ركود چه ميزان در افت قيمت‌ها اثر گذار بوده، اظهار كرد: يك بخشي از اين ريزش قيمت‌ها به موضوع عرضه مسكن برمي‌گردد كه در حال انجام است و برخي از پروژه‌ها در حال بهره‌برداري هستند و عامل ديگر در افزايش عرضه مسكن برخورد با مالكان خانه‌هاي خالي بوده‌ است كه به سازمان امور مالياتي معرفي شدند. در نهايت مهم‌ترين عامل ريزش قيمت‌ها برخورد با مشاوران املاك سوداگر و غيرمجاز بوده‌ است. وي با اشاره به ميزان كاهش قيمت مسكن گفت: در تهران ميزان كاهش قيمت‌ مسكن به ٢۵ درصد هم رسيده ‌است.

  وضعيت بازار معاملاتي تهران؟
تازه‌ترين آمارهاي بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت طي مهر ماه سال جاري نشان مي‌دهد كه هم قيمت و هم تعداد معاملات ملكي در تهران نسبت به شهريور ماه (به عبارتي نسبت به تابستان سال جاري) با نوسان مثبت همراه شده‌اند.  بر اين اساس، در مهرماه سال، ۱۴۰۲ تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به ۳۱۳۳ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به شهريور ماه ۲۰ درصد افزايش يافته است. متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران نيز 76 ميليون و 60 هزار تومان ثبت شده كه حاكي از افزايش يك درصدي نسبت به شهريور ماه است. هفته گذشته، مركز آمار ايران نيز در گزارشي اعلام كرد، ميانگين قيمت هر متر مسكن در پايتخت طي شهريور ماه سال جاري به 80 ميليون و 838 هزار تومان بالغ شده است. حجم معاملات ملكي در شهريورماه نيز 3 هزار و 8 فقره از سوي اين مركز گزارش شده بود. بر اساس اين گزارش، آخرين روند جهشي قيمت مسكن كه از آبان ماه سال گذشته آغاز شد، به خوبي نشان مي‌دهد، «فرود» قيمتي مسكن طي 6 ماهه اخير و به ويژه در فصل تابستان، به اندازه‌اي نبوده است كه «فراز» قيمت‌ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد. بررسي تطبيقي تورم مسكن و تورم عمومي طي فصول زمستان 1401، و بهار و تابستان سال جاري نيز به خوبي نشان مي‌دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهي، بالاتر از نرخ تورم عمومي پرواز كرده است. در دوره‌هايي، قيمت واقعي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با تورم) رشد مثبتي را تجربه مي‌كند. از آبان 1401 تا تيرماه 1402 آخرين دوره‌اي است كه چنين شرايطي در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در اين دوره قيمت مسكن حبابي يا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومي حركت كرده است.
   چسبندگي قيمت‌ها در بازار مسكن
روندهاي آماري و تجربه‌هاي قيمتي طي دهه‌هاي اخير نشان داده است كه قيمت اسمي مسكن در اقتصاد ايران كاهش نمي‌يابد و به عبارت چسبنده است. با اين حال، قيمت واقعي (تعديل شده با تورم) در گذر زمان و متناسب با تورم، دچار كاهش مي‌شود. از اين رو، به باور كارشناسان مسكن، با توجه به تورم ذاتي اقتصاد ايران، ثبات قيمت اسمي مسكن به معناي كاهش قيمت واقعي آن خواهد بود. در اين شرايط، يعني زماني كه قيمت‌هاي اسمي ثابت مي‌شوند، فرصت مناسبي براي خريد خانه براي متقاضيان فراهم مي‌شود. در حاضر كه چنين پديده‌اي در بازار مسكن حاكم است، مي‌تواند گفت كه اين شرايط تا حدي فراهم است. اما از آنجا كه قيمت‌هاي مسكن طي 5 ساله اخير به‌شدت جهش كرده است، توان متقاضيان مصرفي به‌شدت دچار افت شده و طول مدت دسترسي به مسكن نيز به بالاي يك قرن افزايش يافته است. بديهي است، در چنين شرايطي، صرفا سرمايه‌گذاران و سفته بازان در بازار مسكن جولان مي‌دهند. به‌طور نمونه در زمستان سال گذشته كه تحت تاثير انتظارات تورمي، حجم معاملات به بالاي 10 هزار فقره پرواز كرد، برخي از سفته‌بازان، به بازار مسكن آمدند و شرايط رشد معاملات ملكي را فراهم آوردند.