بحران مالي امريكا در سال 2008 از ناترازي‌هاي مالي سمت تقاضاي مسكن به بانك‌هاي عرضه‌كننده اوراق رهني نفوذ كرد و بزرگ‌ترين اقتصاد جهان و سپس اغلب اقتصادهاي دنيا را با يك بحران گسترده و فراگير تحت تاثير قرار داد. بحران مسكن در امريكا اگر چه با توجه به ماهيت و ساختار بازار مسكن در آن كشور، قابل مقايسه با مختصات و فعل و انفعالات بازار مسكن ايران يا بازار مسكن تهران نيست، اما در سطحي بسيار كلان، مي‌توان گفت، «ناتواني مالي در سمت تقاضا» و «حبابي بودن قيمت ها» بزرگ‌ترين وجه تشابه بازار مسكن امريكا طي سال‌هاي 2006 تا 2008 با وضعيت كنوني بازار مسكن ايران است. در اين ميان، يك تفاوت آشكار نيز وجود دارد و آن اينكه ناتواني خريداران مسكن طي سال‌هاي قبل از 2008 در پرداخت اقساط وام‌هاي خود، بحران مسكن آن دوره را به بانك‌هاي امريكا منتقل كرد اما حالا در ايران رشته و رابطه ميان بازار مسكن و بازار پول و نظام بانكي در ضعيف‌ترين حالت خود قرار دارد و توان انتقال بحران از يكي به ديگري وجود ندارد. در حال حاضر، وام‌هاي خريد مسكن در ايران، هزينه خريد 15 مترمربع واحدمسكوني يا حتي كمتر از اين متراژ را پوشش مي‌دهند و در نتيجه نقشي كليدي و اساسي در تامين مالي خريد مسكن ندارند. در عين حال، اگر چه طي تابستان سال جاري رشد قيمت اسمي مسكن متوقف شد، اما قيمت‌ها در بازار مسكن همچنان حبابي است و دور از دسترس متقاضيان مصرفي قرار دارد. به گزارش «تعادل»، آخرين روند جهشي قيمت مسكن كه از آبان ماه سال گذشته آغاز شد، به خوبي نشان مي‌دهد، «فرود» قيمتي مسكن در نيمه اول سال جاري و به ويژه در فصل تابستان كه رشد قيمت اسمي مسكن به ميزان اندكي منفي شد، به اندازه‌اي نبوده است كه «فراز» قيمت‌ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد. بررسي تطبيقي تورم مسكن و تورم عمومي طي فصول زمستان 1401 و بهار و تابستان سال جاري نيز به خوبي نشان مي‌دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهي، بالاتر از نرخ تورم عمومي پرواز كرده است. در دوره‌هايي، قيمت واقعي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با تورم) رشد مثبتي را تجربه مي‌كند. از آبان 1401 تا تيرماه 1402 آخرين دوره‌اي است كه چنين شرايطي در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در اين دوره قيمت مسكن حبابي يا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومي حركت كرده است. روندهاي آماري و تجربه‌هاي قيمتي طي دهه‌هاي اخير نشان داده است، قيمت اسمي مسكن در اقتصاد ايران كاهش نمي‌يابد و به عبارتي چسبنده است. با اين حال، قيمت واقعي (تعديل شده با تورم) در گذر زمان و متناسب با تورم، دچار كاهش مي‌شود. از اين رو، به باور كارشناسان مسكن، با توجه به تورم ذاتي اقتصاد ايران، ثبات قيمت اسمي مسكن به معناي كاهش قيمت واقعي آن خواهد بود. در اين شرايط، يعني زماني كه قيمت‌هاي اسمي ثابت مي‌شوند، فرصت مناسبي براي خريد خانه براي متقاضيان فراهم مي‌شود. در حاضر كه چنين پديده‌اي در بازار مسكن حاكم است، مي‌تواند گفت، اين شرايط تا حدي فراهم است. اما از آنجا كه قيمت‌هاي مسكن طي 5 سال اخير به‌شدت جهش كرده است، توان متقاضيان مصرفي به‌شدت دچار افت شده و طول مدت دسترسي به مسكن نيز به بالاي يك قرن افزايش يافته است. بديهي است، در چنين شرايطي، صرفا سرمايه‌گذاران و سفته‌بازان در بازار مسكن جولان مي‌دهند. به‌طور نمونه در زمستان سال گذشته كه تحت تاثير انتظارات تورمي، حجم معاملات به بالاي 10 هزار فقره پرواز كرد، برخي از سفته‌بازان، به بازار مسكن آمدند و شرايط رشد معاملات ملكي را فراهم آوردند.
جديدترين آمارها چه مي‌گويند؟
به گزارش «تعادل»، علي رغم ثبت رشد منفي قيمت اسمي مسكن در تابستان سال جاري، تازه‌ترين آمارهاي بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت طي مهر ماه سال 1402 نشان مي‌دهد، هم قيمت و هم تعداد معاملات ملكي در تهران نسبت به شهريور ماه (به عبارتي نسبت به تابستان سال جاري) با نوسان مثبت همراه شده‌اند. بر اين اساس، در مهرماه سال، ۱۴۰۲ تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به ۳۱۳۳ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به شهريور ماه ۲۰ درصد افزايش يافته است. متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران نيز 76 ميليون و 60 هزار تومان ثبت شده كه حاكي از افزايش يك درصدي نسبت به شهريور ماه است.
كسي توان خريد ندارد
در همين حال، فردين يزداني، كارشناس بازار مسكن اظهار كرده كه اگر قيمت‌ها به‌طور دنباله‌دار افزايش پيدا نمي‌كند به اين دليل است كه قيمت‌ها آنقدر افزايش يافته كه كسي توان خريد ندارد. تعداد معاملات مسكن در تهران در شهريورماه به 3 هزار معامله رسيده در حالي كه در مقطعي تعداد معاملات به 20 هزار فقره معامله هم مي‌رسيد.
يزداني در گفت‌وگو با ايلنا با اشاره به ابهامات و تناقض‌ها در اعداد و ارقام اعلامي شده درباره كاهش قيمت مسكن در بازار اظهار كرد: آماري كه از سوي مسوولان اعلام مي‌شود سنديت ندارد و هرچند كه مركز آمار و بانك مركزي بخشي از دولت هستند اما مي‌توان گفت كه تا حدي آمار مستند ارايه مي‌دهند.
وي ادامه داد: طبق همين آمارهاي رسمي در بازار مسكن تا تيرماه شاهد افزايش قيمت‌ها بوديم و از سال گذشته تا تيرماه افزايش قيمت در بازار مسكن ادامه‌دار بود و در تيرماه درصد بسيار كمي قيمت‌ها كاهش پيدا كرد كه به اين ميزان كاهش، نمي‌توان ريزش قيمت‌ها گفت.
اين كارشناس اقتصاد مسكن با بيان اينكه در اين بازار شاهد ركود شديد هستيم و قيمت‌ها هم از سال گذشته تا تيرماه آنقدر افزايش داشتند كه ديگر خريداري وجود ندارد، گفت: افزايش قيمت مسكن در بازار متوقف شده كه اين به معناي ريزش يا افت قيمت‌ها نيست و اساسا كاهش 2 درصدي قيمت‌ها مفهومي از ريزش ندارد كما اينكه در گزارش مهرماه بانك مركزي هم كاهشي در قيمت‌ها اعلام نشد.
يزداني درباره دليل توقف افزايش قيمت مسكن در طول چند ماه گذشته، افزود: وقتي دولت اين شرايط بازار مسكن را دستاورد مي‌داند و آن را ناشي از برخورد با مشاوران املاك متخلف اعلام مي‌كند بايد به اين نكته توجه داشته باشد كه آن چيزي كه بانك مركزي در گزارش‌ها اعلام مي‌كند، حاصل از معاملات انجام شده است. اما معمولا هم قيمت پيشنهادي بالاتر از قيمت معاملاتي است و قيمت‌ها در بازار بيشتر از اين اعداد اعلام مي‌شود.
وي با تاكيد بر اينكه دولت براي توقف افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن كاري انجام نداده است، گفت: اگر قيمت‌ها به‌طور دنباله‌دار افزايش پيدا نمي‌كند به اين دليل است كه قيمت‌ها آنقدر افزايش يافته كه كسي توان خريد ندارد. تعداد معاملات مسكن در تهران در شهريورماه به 3 هزار معامله رسيده در حالي كه در مقطعي تعداد معاملات به 20 هزار فقره معامله هم مي‌رسيد. بنابراين معاملات به حداقل و كف رسيده و بازار راكد است.
