تغيير مركز ثقل معاملات ملكي پايتخت

مجید اعزازی

بررسي جزييات تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن شهر تهران در آبان ماه سال جاري حاكي از اين است كه در پي جهش‌هاي قيمتي سال‌هاي اخير آپارتمان، خريدهاي ملكي نيز به سمت مركز و جنوب پايتخت گرايش پيدا كرده است. همچنين براي نخستين‌بار طي دستكم دو دهه اخير، منطقه يك تهران جايگاه قيمتي خود را واگذار كرد.

بررسي داده‌هاي آماري نشان مي‌دهد كه از بيش از 3500 فقره معامله ملكي انجام شده در آبان ماه سال جاري، كمتر از 600 فقره در مناطق شمالي تهران (يك، دو و سه) و حدود 3 هزار فقره در ساير مناطق صورت گرفته است. در اين ميان، اگر سه منطقه 19، 20 و 21 را نيز به دليل داشتن كمترين معامله ملكي در ماه گذشته از اين معادله حذف كنيم، مي‌توان گفت كه بخش عمده معاملات در 16 منطقه ديگر تهران انجام شده است.

روند كلان بازار مسكن

به گزارش «تعادل»، آنگونه كه بانك مركزي گزارش كرده است، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 75 ميليون و 770 هزار تومان بود كه حاكي از كاهش 0.4 درصدي نسبت به ماه قبل است. در آبان‌ماه سال 1402 همچنين تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به 3.6 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 14.7 درصد افزايش و 55.1 درصد كاهش نشان مي‌دهد. اين در حالي است كه در مهرماه سال، ۱۴۰۲ متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 76 ميليون و 60 هزار تومان ثبت شد كه از افزايش يك درصدي نسبت به شهريور ماه حكايت مي‌كرد. تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران نيزدر مهرماه سال جاري به ۳۱۳۳ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به شهريور ماه ۲۰ درصد افزايش يافته بود. در عين حال، آنگونه كه بانك مركزي گزارش كرده است، تورم نقطه به نقطه مسكن (تغيير عدد شاخص قيمت نسبت به ماه مشابه سال قبل) از تورم عمومي كشور به ميزان 23 درصد جلوتر است كه حاكي از حبابي بودن قيمت مسكن است. بر اساس اين گزارش، متوسط قيمت هر متر مربع واحدمسكوني در آبان ماه سال گذشته 46 ميليون و 700 هزار تومان بوده است كه با رشد 62.2 درصدي (30 ميليون تومان در هر متر مربع!!) در پايان آبان سال جاري به 76 ميليون و 60 هزار تومان افزايش يافته است.

همزمان با اين افزايش قيمت، بازار مسكن تهران افت تقريبا شديد معاملات ملكي را شاهد بوده است به گونه‌اي كه تعداد معاملات مسكن در آبان سال گذشته 8 هزار و 5 فقره بوده (در حالت عادي، در بازار مسكن تهران ماهانه بيش از 10 هزار فقره معاملات ملكي ثبت مي‌شد) است اما با يك افت 55.1 درصدي به 3 هزار و 593 فقره نزول كرده است. واگرايي شاخص قيمت و حجم معاملات ملكي حاكي از تعميق ركود-تورمي در بازار مسكن است. به عبارت روشن‌تر، برآيند تحولات 8 ماه گذشته بازار مسكن نه تنها منجر به رونق اين بازار نشده كه تغييري جدي در وضعيت حبابي اين بازار نيز ايجاد نكرده است.

جنس معاملات ملكي در ميانه پاييز

بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در آبان ماه سال 1402 حاكي از آن است كه از مجموع 3 هزار و 593 واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 28.6 درصد، بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذكور در مقايسه با آبان ماه سال قبل حدود 0.2 واحد درصد افزايش يافته است. توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه سال 1402 حاكي از آن است كه از ميان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.7 درصدي از كل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 10، 2 و 4 به ترتيب با سهم‌هاي 9.2، 8.2 و 7.5 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند.

در همين حال، مناطق 20، 19 و 21 به ترتيب كمترين معاملات ملكي را در ماه پيش به خود اختصاص داده‌اند به گونه‌اي كه در مناطق يادشده به ترتيب 33، 36 و 63 معامله ملكي ثبت شده است.

متوسط قيمت در مناطق 22گانه پايتخت

در آبان ماه سال 1402، متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 75 ميليون و 770 هزار تومان بود كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 0.4 درصد كاهش و 62.2 درصد افزايش نشان مي‌دهد. در ميان مناطق 22گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله شده معادل 135 ميليون و 740 هزار تومان به منطقه 3 و كمترين آن به 35 ميليون و 100 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. متوسط قيمت مسكن در منطقه 3 طي مهرماه امسال 128 ميليون و 390 هزار تومان بود. متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در منطقه يك در آبان ماه 134 ميليون و 930 هزار تومان بود. در مهرماه امسال متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين منطقه 148 ميليون و 960 هزار تومان بود كه در مقايسه با متوسط قيمت آبان‌ماه بيش از 11 درصد (14 ميليون تومان) كاهش يافته است. متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در منطقه با اختلافي 10 ميليون توماني از منطقه يك در رتبه سوم قرار گرفته است به گونه‌اي كه اين شاخص در آبانماه در منطقه 2 به 124 ميليون و 420 هزار تومان رسيده است. نكته جالب اما در مقايسه قيمت مسكن در مناطق يك، دو و سه اين است كه با كمتر شدن قيمت در مناطق يك و دو نسبت به منطقه 3، تعداد معاملات ملكي رويه‌اي معكوس داشته است و منطقه دو با 294 فقره معامله در رتبه اول (در ميان اين سه منطقه شمالي شهر تهران)، منطقه يك با 205 فقره معامله در رتبه دوم و منطقه 3 با 158 فقره معامله در جايگاه سوم قرار گرفته است.

«بيشترين ها» ي ملكي در آبان

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده شهر تهران در آبان ماه سال 1402 نشان مي‌دهد كه به لحاظ مساحت، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از 80 متر مربع، سهمي معادل 55.8 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنين 54.8 درصد واحدهاي مسكوني با قيمتي كمتر از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در اين ماه (يعني كمتر از 75 ميليون و 770 هزار تومان) معامله شده و 57.7 درصد از معاملات نيز به واحدهاي مسكوني با ارزش هر واحد كمتر از 6 ميليارد تومان اختصاص داشته است.

آپارتمان ۵۰ تا ۶۰ متري در صدر معاملات

آپارتمان‌هاي ۵۰ تا ۶۰ متري بالاترين حجم معاملات مسكن در شهر تهران طي آبان ماه امسال را داشته‌اند.

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده شهر تهران در آبان ماه سال 1402 نشان مي‌دهد، به لحاظ مساحت، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از 80 متر مربع سهمي معادل 55.8 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند و بالاترين حجم معاملات مسكن مربوط به آپارتمان‌هاي 50 تا 60 متري به ميزان 15.5 درصد بوده است.