ساخت و ساز زير سايه ركود

مجید اعزازی

همانطور كه فعالان صنعت ساختمان در مهر ماه پيش بيني كرده بودند، ميزان فعاليت‌هاي ساختماني در آبان ماه به زير مرز رونق و ركود، فروغلتيد و كاملا ركودي شد. به اين ترتيب، در ماه قبل، تحت تاثير كاهش اندك نرخ دلار، موجودي انبارها پس ازطي 10 ماه روند نزولي، افزايش يافت. از سوي ديگر اما چند مولفه همزمان روندي كاهشي در پيش گرفتند از جمله ميزان استخدام نيروي كار و سرعت انجام و تحويل كارها. به گزارش «تعادل»، اگر چه طي حدود 7 ماه گذشته شامخ كل ساختمان در محدوده رونق نسبي و بالاي عدد 50 قرار داشته است، اما اغلب فعالان صنعت ساختمان به اين نكته معترفند كه اين رونق نسبي و لب مرزي نمايانگر واقعيت بازار ساخت و ساز مسكن نيست و اين بازار از چندين سال قبل، در پي تشديد تحريم‌ها و جهش‌هاي تورمي و تزريق بي‌ثباتي به بازارها، با كاهش فعاليت شديد مواجه شده است و حالا نيز اگر رونقي مشاهده مي‌شود به معني رسيدن به شرايط سال‌هاي گذشته نيست، بلكه بهبود اندك شرايط، نسبت به ماه قبل است. بر اين اساس مي‌توان گفت كه بازار ساخت و ساز همگام با بازار معاملات ملكي بوده است. بازار معاملات مسكن نيز اگرچه از آبان سال گذشته تا اول تابستان سال جاري جهش قيمت‌هاي اسمي را تجربه كرد اما اين جهش قيمت منجر به رونق معاملات نشد. از اين رو، بازار مسكن طي سال‌هاي اخير در دوره ركود تورمي گير افتاده و از اين فاز خارج نشده است. بر اساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن تهران در آبان ماه سال جاري، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 75 ميليون و 770 هزار تومان بوده است كه حاكي از كاهش 0.4 درصدي نسبت به ماه قبل و افزايش 62.2 درصدي نسبت به آبان ماه سال پيش است. در آبان‌ماه سال 1402 همچنين تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به 3.6 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 14.7 درصد افزايش و 55.1 درصد كاهش نشان مي‌دهد. همانطور كه آمارها ی رسمي حكايت مي‌كنند، از سويي متوسط قيمت مسكن در يك سال گذشته بيش از 30 ميليون تومان در هر متر مربع - به‌طور متوسط در هر ماه بيش از 5 درصد- افزايش داشته است. و از سوي ديگر، تعداد معاملات ملكي حتي در سطوح ركودي خود، دچار افت بيشتر شده و 55 درصد كاهش يافته است. اين واگرايي قيمت و تعداد معاملات بر روند 7 سال گذشته بازار مسكن تهران حاكم بوده است و نشان مي‌دهد، با رشد قيمت‌ها، تعداد متقاضيان خريد ملك كم و كمتر شده است. انجام حدود 3.5 هزار معامله ملكي در شهر بزرگي مانند تهران نشانه‌اي از انجام حداقل معاملات ضروري ملك مانند تقسيم ارث، مهاجرت به خارج يا نياز شديد به پول است. چه آنكه هيچ مالكي حاضر نيست در شرايط تورمي حاد كشور، دارايي خود را كه طي ساليان دراز از طريق پس انداز و قسط و قرض تهيه كرده است، حالا بفروشد و پس از مدت كوتاهي قدرت خريد همان ملك را نداشته باشد. همزمان، متقاضيان مصرفي نيز از توان مالي لازم براي خريد ملك بهره مند نيستند. انواع تسهيلات مسكن نيز به‌طور مناسبي هزينه‌هاي خريد يك واحد مسكوني را پوشش نمي‌دهند و در نهايت متقاضي حدود 20 متر از يك آپارتمان را مي‌تواند از طريق وام خريداري كند. البته سقف‌هاي بلندتر وام نيز قابل دستيابي نيستند؛ هم از اين جهت كه رانت وام‌هاي كلان در دست گروه‌هاي خاص است و هم از اين جهت كه در صورت دستيابي به اين وام‌ها نيز قدرت پرداخت اقساط آن براي خانوار امكان پذير نيست.

بازارهاي موازي چه روندي داشتند؟

به گزارش «تعادل»، در آذرماه سال گذشته، نرخ هر دلار در اقتصاد ايران نوسان شديدي را تجربه كرد به گونه‌اي كه در مدت كوتاهي از حدود 30 هزار تومان به بالاي 50 هزار تومان رسيد. در ارديبهشت ماه سال گذشته، تحت تاثير برخي اخبار مثبت از مذاكرات ايران و امريكا و همچنين اتخاذ سياست مهار نرخ ارز از سوي مجموعه دولت، نرخ ارز يك ثبات نسبي را تجربه كرد و در نتيجه آن، آرامش تا حدي به بازار دارايي‌ها و از جمله مسكن بازگشت به گونه‌اي رشد قيمت اسمي مسكن در تابستان منفي شد. اين روند، در مهرماه تحت تاثير جنگ در غزه و احتمال سرايت آن به منطقه خاورميانه معكوس شد به‌طوري كه قيمت مسكن رشد مثبت يك درصد را در مهرماه تجربه كرد. در پي چنين شرايطي بود كه در آبان ماه سال جاري، اغلب بازار دارايي‌ها نوسان اندكي را تجربه كردند و به نوعي آرامش نسبي دست يافتند. در اين ميان، صرفا دلار و سكه طلا بازدهي مثبتي را از خود برجاي گذاشتند كه رقم اندكي به ميزان ۰.۲درصد بود. در آن سوي مرز صفر، اما هر گرم طلاي 18 عيار حدود منفي 0.61 درصد و هر قطعه ربع سكه منفي 3 درصد رشد را ثبت كرده‌اند. شاخص كل بازار سهام نيز حدود 0.6 درصد افت داشته است.

ساخت وساز در وضعيت ركود

اتاق تعاون ايران با استناد به مجموع اظهارات فعالان ساختماني 91 شركت بزرگ در گروه‌هاي ساخت بنا، مهندسي عمران و فعاليت‌هاي ساخت و ساز تخصصي ساختمان گزارش كرده است كه شاخص كل ساختمان در آبان ماه با رقم 48.35 با كاهش نسبي در مقايسه با مهرماه (51.69)، پس از شش دوره متوالي ثبات رونق اقتصادي، فعاليت‌هاي ساختمان و ساخت و ساز در آبان ماه، در وضعيت ركود قرار گرفت. به به عبارتي اين عدد زير 50 قرار گرفت. افزايش مولفه «موجودي مواد اوليه يا لوازم خريداري شده» متاثر از كاهش مولفه «قيمت خريد مواد اوليه يا لوازم مورد نياز»، در نتيجه كاهش نسبي نرخ ارز طي ماه جاري است. لازم به ذكر است كه اين مولفه از ديماه سال 1401 در تمام دوره‌ها (به استثناي مهر 1402) روند نزولي داشته است. از مهم‌ترين اثرات ركود صنعت ساختمان در آبان ماه مي‌توان به كاهش مولفه‌هاي «ميزان استخدام و به‌كارگيري نيروي انساني»، «سرعت انجام و تحويل سفارش يا فرآيند كار» و «ميزان فروش كالاها و خدمات» و در نتيجه افزايش «موجودي محصول نهايي انبار يا كارهاي معوق و ناتمام» اشاره كرد. طبق نظر فعالان اقتصادي پيش بيني مي‌شود، علي رغم افزايش حدود دو واحد مولفه «انتظارات توليد در ماه آينده» 46.7 نسبت به ماه قبل (44.94) صنعت ساختمان در آذرماه همچنان در وضعيت ركود قرار خواهد داشت. به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته مي‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معيار وضعيت نسبت به ماه پيش (بهتر شده، بدتر شده يا تغييري نكرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزينه بيشتر از ماه قبل: عدد 1، گزينه بدون تغيير: عدد 0.5 و گزينه كمتر از ماه قبل: عدد صفر براي آن پرسش ثبت مي‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگويان به هر يك از گزينه‌هاي در عدد همان گزينه، مبين عدد شامخ درآن پرسش است. در نهايت، معيار سنجش اين شاخص عددي بين صفر و 100 است كه به ترتيب به معناي آن است كه 100 درصد پاسخگويان گزينه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب كرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغيير وضعيت نسبت به ماه قبل، بالاي 50 نشانه بهبود وضعيت نسبت به ماه قبل و زير 50 به معناي بدتر شدن وضعيت نسبت به ماه قبل است.