تورم 86.3 درصدي مسكن در 12 ماه

مجید اعزازی

روايت دوم از تحولات بازار مسكن پايتخت در آبان سال جاري از سوي مركز آمار ايران منتشر شد. بر اساس اين گزارش، ميانگين وزني هر متر مربع واحدمسكوني در ماه مورد نظر با رشد مثبت 1.5 درصدي به بيش از 80 ميليون تومان رسيده است. به اين ترتيب، تورم مسكن طي 12 ماه منتهي به اول آذر سال جاري، به 86.3 درصد رسيد كه نشان مي‌دهد از آبان سال گذشته تا اول آذر سال جاري، تورم ملك به‌طور متوسط در هر ماه به بيش از 7 درصد بالغ شده است. به گزارش مركز آمار ايران، در آبان ماه ١٤٠٢ شاخص قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ٢٨٢,٥ رسيده كه نسبت به ماه قبل (٢٧٨.٣)، ١.٥ درصد افزايش داشته است. همچنين در آبان ماه ١٤٠٢ تورم ماهانه قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران ١,٥ درصد بوده است كه در مقايسه با همين اطلاع در ماه قبل (٠.٦- درصد)، ٢.١ واحد درصد افزايش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغيير عدد شاخص قيمت ماه جاري، نسبت به ماه قبل است. بر اساس گزارش مركز آمار ايران، در آبان ماه ١٤٠٢ تورم نقطه به نقطه قيمت آپارتمان‌‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ٦٨,٧ درصد رسيده است. تورم نقطه به نقطه اين ماه در مقايسه با ماه قبل (٧٤.٥ درصد) ٥.٨ واحد درصد كاهش داشته است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغيير عدد شاخص قيمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در همين حال، نرخ تورم سالانه آبان ماه ١٤٠٢ آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به عدد ٨٦,٣ درصد رسيده است كه نسبت به همين اطلاع در ماه قبل (٨٥.٦ درصد)، ٠.٧ واحد درصد افزايش داشته است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغيير ميانگين اعداد شاخص قيمت در يك سال منتهي به ماه جاري، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.

قيمت آپارتمان در مناطق پايتخت

در آبان ماه ١٤٠٢ متوسط وزني و حسابي قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني فروش رفته در شهر تهران به ترتيب به 80 ميليون و 680 هزار تومان و 77 ميليون و 582 هزار تومان رسيده است. در اين ماه منطقه يك با متوسط وزني قيمت 156 ميليون و 798 هزار تومان بيشترين و منطقه ٢٠ با متوسط وزني قيمت 40 ميليون و 784 هزار تومان كمترين قيمت را در بين مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند.بر اساس اين گزارش، متوسط قيمت آپارتمان در مناطق 1، 2، 3، 4، 5 و 6 از متوسط قيمت وزني آپارتمان در شهر تهران (يعني متري 80 ميليون و 680 هزار تومان) بالاتر است و ساير مناطق از متوسط قيمت پايتخت پايين‌تر است.گزارش مركز آمار همچنين حاكي است كه تعداد معاملات ملكي انجام شده در پايتخت با رشد 17.2 درصدي نسبت به مهر ماه سال جاري به 3 هزار و 998 فقره افزايش يافته است.

محاسبه با روش هدانيك

بر اساس توضيح مركز آمار ايران، در گزارش آماري اين مركز، شاخص قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتي سامانه املاك و مستغلات كشور و به روش هدانيك محاسبه شده است. شاخص قيمت نسبت به متوسط قيمت، تغييرات قيمت‌ها را بهتر نشان مي‌دهد. زيرا مشخصات و كيفيت واحدهاي فروش رفته در دوره‌هاي مختلف در محاسبه متوسط قيمت قابل شناسايي نيست. به عنوان مثال، تعداد واحدهاي فروش رفته نوساز در يك دوره امكان دارد بسيار بيشتر از دوره قبل باشد كه در اين حالت متوسط قيمت دو دوره متوالي با يكديگر قابل مقايسه نخواهند بود. شاخص قيمت محاسبه شده به روش هدانيك اين مشكل را برطرف مي‌كند و اثر تغييرات كيفيت در طول دوره‌هاي مختلف را از بين مي‌برد، بنابراين با وجود اينكه متوسط قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني نسبت به شاخص قيمت براي عامه جامعه ملموس‌تر است با اين حال به دليل حذف تغييرات كيفيت در محاسبه شاخص قيمت به روش هدانيك؛ تغييرات قيمت در اين روش بسيار دقيق‌تر از تغييرات قيمت در روش متوسط قيمت است. در اين گزارش در كنار شاخص قيمت، متوسط قيمت آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران نيز آورده شده است.

تفاوت آمارهاي دو مرجع

پيش از اين بانك مركزي نيز تحولات بازار مسكن در آبان ماه سال جاري را گزارش كرده بود. بر اساس گزارش بانك مركزي، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران در آبان ماه سال جاري 75 ميليون و 770 هزار تومان بود كه حاكي از كاهش 0.4 درصدي نسبت به ماه قبل است. در آبان‌ماه سال 1402 همچنين تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به 3.6 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 14.7 درصد افزايش و 55.1 درصد كاهش نشان مي‌دهد.اين در حالي است كه در مهرماه سال، ۱۴۰۲ متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 76 ميليون و 60 هزار تومان ثبت شد كه از افزايش يك درصدي نسبت به شهريور ماه حكايت مي‌كرد. تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران نيزدر مهرماه سال جاري به ۳۱۳۳ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به شهريور ماه ۲۰ درصد افزايش يافته بود.به گزارش «تعادل»، تازه‌ترين روند جهشي قيمت مسكن كه از آبان ماه سال گذشته آغاز شد، به خوبي نشان مي‌دهد، «فرود» قيمتي مسكن طي 8 ماهه اخير و به ويژه در فصل تابستان، به اندازه‌اي نبوده است كه «فراز» قيمت‌ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد. افزون بر اين، بررسي تطبيقي تورم مسكن و تورم عمومي طي فصول زمستان 1401 و بهار و تابستان سال جاري به خوبي نشان مي‌دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهي، بالاتر از نرخ تورم عمومي پرواز كرده است. در دوره‌هايي، قيمت واقعي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با تورم) رشد مثبتي را تجربه مي‌كند. از آبان 1401 تا تيرماه 1402 آخرين دوره‌اي است كه چنين شرايطي در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در اين دوره قيمت مسكن حبابي يا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومي حركت كرده است. در تابستان اما قيمت اسمي مسكن منفي شد كه اثر قابل توجهي در كاهش حباب قيمتي مسكن نداشت.بر اساس اين گزارش، در آذرماه سال گذشته، نرخ هر دلار در اقتصاد ايران نوسان شديدي را تجربه كرد به گونه‌اي كه در مدت كوتاهي از حدود 30 هزار تومان به بالاي 50 هزار تومان رسيد. در ارديبهشت ماه سال گذشته، تحت تاثير برخي اخبار مثبت از مذاكرات ايران و امريكا و همچنين اتخاذ سياست مهار نرخ ارز از سوي مجموعه دولت، نرخ ارز يك ثبات نسبي را تجربه كرد و در نتيجه آن، آرامش تا حدي به بازار دارايي‌ها و از جمله مسكن بازگشت به گونه‌اي که رشد قيمت اسمي مسكن در تابستان منفي شد. اين روند در مهرماه تحت تاثير جنگ در غزه و احتمال سرايت آن به منطقه خاورميانه معكوس شد به‌طوري كه قيمت مسكن رشد مثبت يك درصد را در مهرماه تجربه كرد. در پي چنين شرايطي بود كه در آبان ماه سال جاري، اغلب بازار دارايي‌ها نوسان اندكي را تجربه كردند و به نوعي آرامش نسبي دست يافتند. در اين ميان، صرفا دلار و سكه طلا بازدهي مثبتي را از خود برجاي گذاشتند كه رقم اندكي به ميزان ۰.۲درصد بود. در آن سوي مرز صفر، اما هر گرم طلاي 18 عيار حدود منفي 0.61 درصد و هر قطعه ربع سكه منفي 3 درصد رشد را ثبت كرده‌اند. شاخص كل بازار سهام نيز حدود 0.6 درصد افت داشته است.