بازار مسكن در ثبات نسبي يا ركود ابرتورمي؟

گروه راه و شهرسازي|

چندي است مسوولان دولتي و غيردولتي در تبيين شرايط بازار مسكن تهران و كشور با ارايه آمارهاي غير واقعي يا با تبيين و تفسير نادرست از وضعيت بازار مسكن تلاش دارند تا اوضاع اين بازار را مثبت نشان دهند. حال آنكه واقعيت اين نيست. از سويي آمارهاي رسمي منتشره از سوي بانك مركزي و مركز آمار ايران – در عين حالي كه با هم اختلاف نيز دارند- با آمارهاي برخي از مسوولان استاني متفاوت است و از سوي ديگر، تعبير و تفسير اين آمارها از سوي كارشناسان مستقل با مسوولان دولتي و غير دولتي متضاد است.

به‌طور نمونه، مهرداد بذرپاش، وزير راه و شهرسازي در حاشيه افتتاح و آغاز عمليات اجرايي پروژه‌هاي متعدد بندري، جاده‌اي و مسكن در استان گلستان گفته است، «آمارها در 6 ماه گذشته نشان‌دهنده تورم منفي در بخش ساختمان در كلان‌شهرها است. بررسي‌ها و آمار حاكي از رشد توليد و كاهش قيمت در بخش مسكن است.» در حالي كه در واقع اينگونه نيست. چرا كه قيمت اسمي مسكن صرفا در سه ماهه تابستان سال جاري رشد منفي اندكي را تجربه كرد و در سه ماهه پاييز بار ديگر به مدار صعودي بازگشت.

بذرپاش همچنين اظهار كرده، «در 6 ماهه ابتداي امسال به گواه آمار بانك مركزي 3.1 درصد رشد كرد و همچنين رشد سرمايه‌گذاري در اين بخش نيز مناسب بود، اين در حالي است كه در سال‌هاي 1398 و 1399 رشدهاي بخش مسكن و ساختمان منفي 13 و منفي 15 ثبت شده بود.» اين در حالي است كه فرايند توليد مسكن حدود 24 ماه است و نمي‌توان صرفا 6 ماه را آن هم در شرايطي كه كلا طي 10 ساله اخير، روند توليد مسكن كاهشي بوده است، ملاك رشد توليد قلمداد كرد. در همين آمار اعلامي از سوي وزير، رشد 3.1 درصدي توليد مسكن در يك نيمه سال با رشد منفي 13 و 15 درصدي با 4 نيمه سال (سال‌هاي 98 و99) مقايسه شده كه هم از نظر كمي و هم از نظر قياس درستي نيست و اين 3 درصد رشد، هيچگاه نمي‌تواند پيامدهاي منفي آن رشد‌هاي منفي 5 برابر خود آن هم در زماني طولاني‌تر را از ميان بر دارد.

در رويدادي ديگر، داوود بيگي نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك اظهار كرده، «بازار مسكن در ثبات نسبي قرار گرفته است.»

اين در حالي است كه بازار مسكن از ارديبهشت سال 1397 تاكنون در فاز ركود- ابرتورمي قرار دارد.يعني در طول اين دوره، برآيند روند قيمت مسكن صعودي بوده است و همزمان به دليل ناتواني مالي متقاضيان مصرفي، همواره حجم معاملات ملكي (به جز در برخي ماه‌هاي استثنايي) در روندي نزولي سير كرده و برآيند اين شاخص در دوره مورد اشاره به‌طور قطع با شيب زياد منفي بوده است. بي‌گمان اعداد اين شيب را بهتر نشان مي‌دهند. بر اين اساس، متوسط قيمت يك متر مربع مسكن در تهران در ابتداي سال 1397 حدود 5 ميليون بوده است، اما هم اينك اين شاخص حدود 80 ميليون تومان است. فاصله ريالي اين شاخص در ابتدا و انتهاي دوره مورد اشاره با رشد 1500 درصدي، بسيار زياد است. همچنين حجم معاملات ملكي كه در هر ماه بالاي 15 هزار فقره بود، هم اينك- طي چند ساله اخير- به زير 5 هزار فقره رسيده است. اين واگرايي بزرگ ميان قيمت و حجم معاملات ملك به خوبي حال و روز و به عبارتي «فاز» بازار مسكن را نشان مي‌دهد و حكايت مي‌كند كه اين بازار، اگر چه طي ساله اخير شاهد رشد شديد قيمت‌ها بوده اما تقريبا با همان سرعت، تعداد معاملات خود را از دست داده و دچار ركود شده است. از همين رو است كه كارشناسان خبره بازار مسكن تكيه بر آمارهاي ماهانه و حتي فصلي را گمراه‌كننده مي‌دادند و بر بررسي روندها تكيه دارند. به عبارت ساده‌تر، در حالي كه طي يك دوره چند ساله قيمت مسكن 1500 درصد رشد يافته است، نمي‌توان به رشد‌هاي منفي اندك 2 و نهايتا 3 درصدي دلخوش كرد. در عين حال، نباشد فراموش كرد كه مسكن، مهم‌ترين و بزرگ‌ترين كالايي است كه يك خانوار يك يا دو بار آن هم پس از سال‌ها كار، تلاش، استقراض، دريافت تسهيلات و پس انداز خريداري مي‌كند. قيمت مسكن فارغ از اينكه طي دهه‌هاي اخير، رشدهاي پرشتاب‌تر از رشدهاي حقوق و دستمزدها را تجربه كرده است، تابع قانون اعداد بزرگ نيز است به اين معني كه 10 درصد افزايش در قيمت ملك (براي يك آپارتمان متوسط بين 100 تا 300 ميليون تومان)، مي‌تواند چندين سال يك خانوار را از دستيابي به منزل مطلوب خود دور كند.حال آنكه صرفا طي كمتر از 6 سال، 1500 درصد قيمت ملك دچار جهش شده است!

افت حجم معاملات ملكي

در اين حال، داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك با اشاره به گزارش بانك مركزي از بازار مسكن، اظهار كرد: حدود 3400 قرارداد مسكن در مناطق 22گانه در شهر تهران به ثبت رسيده است.

وي در گفت‌وگو با تسنيم افزود: روند آماري رو به رشد بوده و حدود 17 درصد افزايش را در تعداد شاهد هستيم. اما بايد بدانيم در شهر تهران حداقل بايد ماهانه حدود 10 هزار قرارداد خريد و فروش مسكن داشته باشيم تا بگوييم اين بخش در يك تعادل نسبي كه مرز بين رونق و ركود است، قرار بگيرد. وي تصريح كرد: به‌عبارت ديگر تعادل بازار مسكن با معامله 10 هزار فقره برقرار مي‌شود، بنابراين در آذرماه حدود 6000 فقره معامله از تعدادي كه يك بازار صحيح دارد، فاصله داريم.

نايب‌رييس اول اتحاديه مشاور املاك در پاسخ به اين پرسش كه اين فاصله چه تبعاتي را به‌دنبال دارد، گفت: اين مساله يك هشدار را مي‌دهد و همان بحث هميشگي است كه قيمت مسكن با قدرت خريد مردم تطابقي ندارد.

بيگي‌نژاد بيان كرد: در اين صورت با انباشت تقاضا در بازار مسكن مواجه خواهيم شد. هميشه در بحث مسكن تقاضا وجود دارد. اتفاقي كه مي‌افتد اين است كه با اين آمار به مستاجران كشور افزوده مي‌شود و خروجي به سمت مالكيتي نداريم. امكان دارد كه خيلي از افرادي كه مالك بودند در خريد و فروش‌هايي كه انجام مي‌دهند جا بمانند و به آمار جمعيتي مستاجران اضافه شوند.

ناتواني مالي متقاضيان مسكن

وي اضافه كرد: هميشه تمايل به خريد ملك در مردم وجود دارد، اما وقتي ميانگين وزني هر مترمربع مسكن افزايش مي‌يابد تعدادي از كساني كه به خريد تمايل دارند متاسفانه نمي‌توانند به هدف خودشان برسند.

وي تصريح كرد: بيشترين انرژي را بخش مسكن از دولت گرفته است؛ انصافا هم بايد قبول كنيم كه بيشترين توان دولت در اين است كه به وعده‌هاي اين حوزه عمل كند. اما موضوع اين است كه شايد يك مقداري شيطنت‌هايي در حال انجام است تا دولت از وعده داده شده جا بماند!

نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك با بيان اينكه بيشترين پيگيري و انرژي براي بخش مسكن را وزير راه وشهرسازي صرف مي‌كند، اظهار كرد: نبايد از اين موضوع غافل شويم كه سال 1400 بانك‌ها يك آمار عجيب متراژي بسيار زيادي را از سبد فروش خارج كردند. سبد فروشي كه مي‌توانست در جامعه اقتصاد مسكن را به ثبات برساند. بانك‌ها الان بيشترين تملك را به‌صورت سازماندهي شده در تهران دارند.

بيگي‌نژاد گفت: اميدواريم مردم بتوانند نيازهاي مصرفي خود را از بازار مسكن تامين كنند، چراكه بازار مسكن در ثبات نسبي قرار گرفته است.