بازتاب ثبات نسبي نرخ ارز در بازار ملك

تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن شهر تهران طي آذرماه سال جاري حاكي از تورم نقطه‌اي 54.1 درصدي و افت 65.1 درصدي حجم معاملات ملكي در آذرماه سال جاري در قياس با آذر سال گذشته است. دور شدن اين دو آماره از هم به خوبي وضعيت بحراني بازار مسكن را نشان مي‌دهد. وضعيتي كه ركود- ابرتورمي نام گرفته است. وضعيتي كه تعداد معاملات ملكي را در ابرشهر تهران با بيش از يك ميليون پلاك، در ماه به 3 هزار و 550 فقره رسانده است و از سوي ديگر، متوسط قيمت هر متر واحد مسكوني را از متري 48 ميليون و 73 هزار تومان به 74 ميليون و 88 هزار تومان بالغ كرده است. به عبارت ديگر، طي 12 ماهه گذشته، متوسط قيمت هر متر مربع ملك بيش از 26 ميليون تومان رشد داشته است. اين عدد براي آبان ماه سال جاري در قياس با آبان سال گذشته 30 ميليون تومان بود، اما از آنجا كه آخرين جهش قيمت مسكن از ابتداي آبان سال گذشته شروع شده بود، از اين پس، هر چه جلوتر برويم، اين تفاضل به‌طور طبيعي و از نظر آماري كاهش خواهد يافت.

جزييات آماري بانك مركزي

بانك مركزي در تفسير داده‌هايي كه منتشر كرده، نوشته است: آرامش ماه‌هاي اخير در بازار مسكن تداوم داشت و روند نزولي قيمت‌ها كه از تيرماه امسال شروع شده بود در آذرماه نيز ادامه داشت. اين روند نزولي قيمت‌ها به دليل برقراري آرامش نسبي در بازار معاملات مسكن شهر تهران و به دنبال برقراري ثبات در بازار ارز و ساير دارايي‌ها در طي ماه‌هاي اخير و نيز به واسطه برنامه‌هاي در دست انجام دولت در خصوص ساخت و عرضه مسكن در سطح كشور است.

آمارهاي بانك مركزي نشان مي‌دهد متوسط قيمت معاملات مسكن شهر تهران در آذرماه امسال ۷۴ ميليون تومان بود كه نسبت به ماه قبل ۲.۲ درصد كاهش داشت. همچنين در آذرماه امسال حجم معاملات مسكن در تهران در مقايسه با ماه قبل ۱.۲ درصد كاهش يافته است.

به گزارش «تعادل»، به باور كارشناسان مسكن آرامش نسبي در بازار مسكن پايتخت يا به‌طور دقيق‌تر، كاهش قيمت اسمي مسكن طي ماه‌هاي آبان و آذر سال جاري به علت برقراري آرامش نسبي در بازار دلار ايجاد شده است. در آذرماه سال جاري، نرخ هر دلار امريكا در كانال 50 هزار تومان نوسان اندكي را تجربه كرده است و از همين رو، تا حد زيادي انتظارات تورمي در جامعه و در ميان فعالان بازارها تعديل شده است. در چنين شرايطي، از آنجا كه طي چند ساله اخير، بازار مسكن تحت سيطره كامل شاخص‌هاي كلان و فضاي اقتصاد كلان كشور بوده، طبيعي است كه با بهبود يا ثبات نسبي نرخ ارز كه اهرم انتظارات تورمي و موجد نوسان در ساير بازارها به شمار مي‌رود، قيمت اسمي مسكن نيز تعديل بسيار اندكي را تجربه كند. از آنجا كه اين افت قيمت با كاهش حجم معاملات ملكي نيز همزمان بوده، مي‌توان گفت كه ركود در اين بازار تعميق شده است. در اين شرايط، نه فروشندگان و نه خريداران حاضر به فعاليت در بازار مسكن نيستند و به نوعي از اين بازار خارج شده‌اند.

كارنامه مسكني مناطق 22 گانه پايتخت

بيشترين رشد معامله مسكن در دوره مذكور مربوط به منطقه ۲۰ است و در اين منطقه تعداد معاملات ۶۶.۷ درصد نسبت به آبان ماه رشد داشت. در مقابل تعداد معاملات در منطقه ۲۱ كاهش قابل توجه ۲۱.۹ درصدي داشته است. نكته قابل توجه ديگر در آمار بانك مركزي اين است كه تعداد معاملات در آذرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته كاهش يافته و در مجموع تعداد معاملات ۶۵.۱ درصد كم شده است. آمار بانك مركزي بيانگر اين است كه از ميان ۲۲ منطقه شهر تهران، ۱۴ منطقه رشد قيمتي ماهانه منفي را تجربه كرده‌اند و منطقه ۲۲ بيشترين افت قيمت را داشت. متوسط قيمت مسكن در منطقه ۲۲ در آذرماه نسبت به ماه قبل ۱۲.۲ درصد افت داشت و از ۶۲ ميليون و ۲۵۴ هزار تومان به ۵۴ ميليون و ۶۴۹ هزار تومان رسيد. بيشترين رشد قيمت مربوط به منطقه ۱۲ است. در اين منطقه متوسط قيمت مسكن در آذرماه برابر ۵۱ ميليون و ۲۰۸ هزار تومان بود كه نسبت به ماه قبل ۹.۱ درصد رشد داشت. قيمت هر مترمربع مسكن منطقه ۱۲ در آبان ماه معادل ۴۶ ميليون و ۹۴۴ هزار تومان بود.

فراز و فرود يك ساله مسكن

به گزارش «تعادل»، تازه‌ترين روند جهشي قيمت مسكن كه از آبان ماه سال گذشته آغاز شد، به خوبي نشان مي‌دهد، «فرود» قيمتي مسكن طي 9 ماهه اخير و به ويژه در فصل تابستان، به اندازه‌اي نبوده است كه «فراز» قيمت‌ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد. افزون بر اين، بررسي تطبيقي تورم مسكن و تورم عمومي طي فصول زمستان 1401، و بهار و تابستان سال جاري به خوبي نشان مي‌دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهي، بالاتر از نرخ تورم عمومي پرواز كرده است. در دوره‌هايي، قيمت واقعي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با تورم) رشد مثبتي را تجربه مي‌كند. از آبان 1401 تا تيرماه 1402 آخرين دوره‌اي است كه چنين شرايطي در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در اين دوره قيمت مسكن حبابي يا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومي حركت كرده است. در تابستان اما قيمت اسمي مسكن منفي شد كه اثر قابل توجهي در كاهش حباب قيمتي مسكن نداشت.

بر اساس اين گزارش، در آذرماه سال گذشته، نرخ هر دلار در اقتصاد ايران نوسان شديدي را تجربه كرد به گونه‌اي كه در مدت كوتاهي از حدود 30 هزار تومان به بالاي 50 هزار تومان رسيد. در ارديبهشت ماه سال گذشته، تحت تاثير برخي اخبار مثبت از مذاكرات ايران و امريكا و همچنين اتخاذ سياست مهار نرخ ارز از سوي مجموعه دولت، نرخ ارز يك ثبات نسبي را تجربه كرد و در نتيجه آن، آرامش تا حدي به بازار دارايي‌ها و از جمله مسكن بازگشت به گونه‌اي رشد قيمت اسمي مسكن در تابستان منفي شد. اين روند، در مهرماه تحت تاثير جنگ در غزه و احتمال سرايت آن به منطقه خاورميانه معكوس شد به‌طوري كه قيمت مسكن رشد مثبت يك درصد را در مهرماه تجربه كرد.

چسبندگي قيمت‌ها در بازار مسكن

روندهاي آماري و تجربه‌هاي قيمتي طي دهه‌هاي اخير نشان داده است كه قيمت اسمي مسكن در اقتصاد ايران كاهش نمي‌يابد و به عبارت چسبنده است. با اين حال، قيمت واقعي (تعديل شده با تورم) در گذر زمان و متناسب با تورم، دچار كاهش مي‌شود. از اين رو، به باور كارشناسان مسكن، با توجه به تورم ذاتي اقتصاد ايران، ثبات قيمت اسمي مسكن به معناي كاهش قيمت واقعي آن خواهد بود. در اين شرايط، يعني زماني كه قيمت‌هاي اسمي ثابت مي‌شوند يا كاهش اندكي را تجربه مي‌كنند، فرصت مناسبي براي خريد خانه براي متقاضيان فراهم مي‌شود. در حاضر كه چنين پديده‌اي در بازار مسكن حاكم است، مي‌توان گفت شرايط تا حدي فراهم است. اما از آنجا كه قيمت‌هاي مسكن طي 5 سال اخير به‌شدت جهش كرده است، توان متقاضيان مصرفي به‌شدت دچار افت شده و طول مدت دسترسي به مسكن نيز به بالاي يك قرن افزايش يافته است.