پيش‌بيني رشد ۳،۴ درصدي ساخت مسكن

گروه راه و شهرسازي|

نشريه اقتصادي ميد با اشاره به خروج صنعت ساخت‌وساز ايران از ركود در سال ۲۰۲۳ رشد سالانه ۳.۴ درصدي را براي اين صنعت تا سال ۲۰۲۷ پيش‌بيني كرد.

به گزارش «تعادل»، پيش از اين نيز مركز آمار ايران رشد بخش ساختمان در فصل بهار و تابستان سال 1402 (برابر با فصل دوم و سوم سال 2023) را به ترتيب 4.7 درصد و 2.9 درصد گزارش كرده بود. اينك اما سوال اين است كه آيا صنعت ساخت و ساز از ركود خارج شده است و اين روند تداوم مي‌يابد؟ آيا صرف افزايش فعاليت‌هاي مرتبط با ساختمان‌سازي به معني خروج اين صنعت از ركود است؟ آيا اين مساله لوازم ديگري نمي‌طلبد؟

در پاسخ به اين سوالات بايد به ركود شديد صنعت ساختمان به‌طور خاص و اقتصاد ايران به‌طور عام طي دهه 1390 توجه داشت. اقتصاد ايران و تمامي اجزاي آن از جمله بخش ساخت و ساز و حتي بازار معاملاتي مسكن در دوازده سال اخير كوچك شده است و روند نزولي شديدي را طي كرده است. از اين رو، هم اينك با اندك افزايش فعاليت‌هاي ساخت و ساز، نرخ رشد اين شاخص به عددهاي قابل قبولي مي‌رسند اما در واقع، بايد دقت داشت كه ميزان افزايش اين فعاليت‌ها نسبت به بازار بزرگ ايران بسيار اندك است و همچنان با شرايط مطلوب و حتي با شرايط موجود در اوايل دهه 1390 فاصله بسياري دارد. به‌طور مثال، در اسناد بالادستي نياز ايران به ساخت سالانه يك ميليون مسكن پيش بيني شده است. اما از اوايل دهه مورد اشاره تاكنون، در هر سال نه تنها اين رقم تحقق نيافته است، بلكه كمتر از يك سوم آن محقق شده كه نشان‌دهنده عقب ماندگي زيادي در اين زمينه است. آمارهاي رسمي همچنين حاكي از اين است كه رشد ساخت و ساز از رشد جمعيت و خانوار كشور نيز عقب مانده است. در عين حال، كارشناسان مسكن بر اين باورند كه ميان بازار ساخت و ساز مسكن و بازار معاملاتي مسكن پيوند وجود دارد و رشد يكي بدون ديگري ممكن نيست. با اين تحليل، اين سووال در ذهن نقش مي‌بندد كه چگونه رشد ساخت و ساز حاصل آمده اما تعداد معاملات ملكي (به ويژه براي خانه اولي ها) طي چند ساله اخير همواره رو به كاهش بوده است؟ افزون بر اين، آمارهاي رسمي سال‌هاي اخير، حاكي از ساخت حدود 300 هزار مسكن در هر سال بوده است، اين رقم حتي با تدوين قانون جهش توليد مسكن در مجلس و اجراي طرح نهضت مسكن در دولت هنوز افزايش نيافته است. شامخ كل ساختمان كه شاخصي برآمده از نظر فعالان ساختماني در هر ماه است، نيز نشان مي‌دهد كه فعاليت‌هاي ساختماني و عمراني، دستكم از مهر سال 1398 تاكنون دستخوش تحول بزرگي نشده است. از همه اين موارد گذشته، افزايش فعاليت‌هاي ساختماني الزاما به معني ساخت وساز واحدهاي مسكوني جديد نيست و ساير فعاليت‌ها از جمله بازسازي واحدهاي موجود را نيز در بر مي‌گيرد. از اين رو، به‌طور خلاصه مي‌توان گفت، كه آمارهاي نشريه اقتصادي «ميد» به معني بزرگ شدن و بازگشت فعاليت‌هاي ساختمان به ميزان سال‌هاي اوليه دهه 1390 نيست، بلكه به اين معني است كه اين صنعت در تكاپوي آغاز تحرك جديد است و همچنان از اوج خود فاصله بسيار دارد.ضمن اينكه متقاضيان مصرفي يعني خانه اولي‌ها درپي جهش‌هاي متوالي قيمت مسكن همچنان خارج از اين بازار هستند و بنا بر برخي پيش بيني‌ها فاصله‌اي دستكم 100 ساله ميان آنها و خانه مطلوبشان وجود دارد. به عبارت روشن‌تر، ميزان رشد گزارش شده به جهش در عرضه مسكن و كاهش قيمت‌ها منجر نشده است.

خروج ساخت و ساز از ركود

نشريه اقتصادي ميد طي گزارشي نوشت: صنعت ساخت‌وساز ايران كه در سال 2022 رشد منفي 2.5درصدي را تجربه كرده بود در سال 2023 از ركود خارج شده و رشد 0.5درصدي داشته است. به گزارش تسنيم، سرمايه‌گذاري‌هاي دولتي و خصوصي در پروژه‌هاي صنعتي، انرژي و زيرساختي عامل اصلي رشد بخش ساخت‌وساز ايران در سال 2023 بوده است. اين گزارش در ادامه پيش‌بيني كرده است، بخش ساخت‌وساز ايران طي دوره 2024 تا 2027 با افزايش صادرات و سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي پتروشيمي، انرژي و مسكن به‌طور متوسط 3.4 درصد در سال رشد كند. آمارهاي منتشرشده نشان مي‌دهد، ارزش افزوده بخش ساخت‌وساز ايران در سه‌ماهه دوم 2023 رشد 4.7درصدي داشته است. بانك مركزي ايران هم گفته است، در هفت‌ماهه سال جاري شمسي 56 ميليارد دلار تسهيلات در اختيار بخش‌هاي مختلف اقتصادي قرار داده است كه اين رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 24 درصد رشد داشته است. بر اساس اين گزارش بخش پتروشيمي يكي از عوامل رشد صنعت ساخت‌وساز ايران تلقي مي‌شود. شركت ملي پتروشيمي ايران در نظر دارد تا سال 2025 بيش از 4.2 ميليارد دلار در پروژه‌هاي پتروشيمي داخلي سرمايه‌گذاري كند. اين شركت افزايش ظرفيت توليدات پتروشيمي ايران به 200 ميليون تن در سال را تا سال 2033 برنامه‌ريزي كرده و 100 پروژه به‌ارزش 70 ميليارد دلار را براي توسعه تا اين سال در نظر گرفته است.

پيشنهاد واگذاري مسكن به بانك‌ها

در ازاي پرداخت وام

اگر چه نشريه «ميد» به افزايش سرمايه‌گذاري‌ها دولتي و خصوصي در ساخت و ساز اشاره كرده است، اما به اذعان كارشناسان دولتي و غيردولتي، بزرگ‌ترين پروژه مسكن‌سازي دولت هم اينك با مشكلات عديده‌اي مواجه است و در حالي كه قرار بوده است، در اول شهريور سال جاري 2 ميليون مسكن ساخته شده به متقاضيان ارايه كند، كارنامه اين پروژه صرفا به آغاز ساخت يك ميليون و 900 هزار واحد مسكوني محدود شده است. در چنين شرايطي است كه حسن محتشم، عضو انجمن انبوه‌سازان براي برون رفت از اين شرايط، راهكار ارايه كرده است. او با بيان اينكه بانك‌ها با دستور وام نهضت ملي مسكن را پرداخت نمي‌كنند، گفت: راهكار اين است كه بانك‌ها در طرح مذكور مشاركت داشته باشند و سهمي را دريافت كنند. محتشم در گفت‌وگو با تسنيم درباره وضعيت ساخت وساز پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن اظهار كرد: براي اين طرح قاعده اين است كه امكانات مورد نياز در اختيار بخش خصوصي قرار گيرد. وي با بيان اينكه دولت بايستي اراضي نهضت ملي مسكن را به‌صورت مشاركتي به انبوه‌سازان واگذار كند، افزود: وقتي ساخت‌وسازها مشاركتي شود، سازنده و انبوه‌سازان چاره‌اي جز سرعت عمل در ساخت و ساز را ندارند، ضمن اينكه كيفيت واحدهاي ساخته شده نيز بهتر خواهد شد. وي با بيان اينكه در اين‌صورت اين مشاركت يك بازي برد-برد مي‌شود تصريح كرد: متاسفانه به‌نظر مي‌رسد عده‌اي خيلي علاقه ندارند كارهاي ساخت و ساز نهضت ملي مسكن به انبوه‌سازان واگذار شود؛ به همين دليل شاهد كندي و بعضا توقف ساخت پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن هستيم. عضو انجمن انبوه‌سازان در ادامه به موضوع تامين مالي پروژه‌هاي مسكن‌سازي اشاره كرد و گفت: در اين مقوله با توجه به اينكه بانك‌ها بنگاه اقتصادي هستند خيلي علاقه‌اي به پرداخت وام مسكن با بازپرداخت طولاني‌مدت ندارند. آنها مي‌گوند در شرايط تورم 40 درصدي پرداخت تسهيلات بلندمدت توجيه اقتصادي ندارد. محتشم با تاكيد بر اينكه دولت بايد فكري اساسي براي اين موضوع داشته باشد، اضافه كرد: اينكه دستوري بخواهيم بانك‌ها 20 درصد از سپرده‌ها را به بخش تسهيلات بانك مسكن اختصاص دهند، كارايي ندارد. به‌وطور معمول نيز اقتصاد با دستور و امر سازگاري ندارد. وي با بيان اينكه دولت بايد بانك‌ها براي پرداخت سهم تسهيلات مسكن متقاعد كند، اظهار كرد: يكي از راهكارها مشاركت بانك‌ها در ساخت و ساز پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن است. وزارت راه و شهرسازي بايد در يك چارچوب مشخص، سيستم بانكي را وارد چرخه ساخت و ساز مسكن كند. عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: يكي از راهكارها اين است كه دولت تعدادي واحد مسكوني ساخته شده را به بانك‌ها واگذار كند تا با اين كار كمبودهاي ناشي از پرداخت تسهيلات با سود پايين‌تر از نرخ‌هاي مصوب جبران شود.