روايت رسمي از افول تجاري‌سازي در پايتخت

گروه راه و شهرسازي|

آن‌گونه كه معاون شهرسازي شهرداري تهران اعلام كرد، در دو تا سه سال اخير آمار صدور پروانه در حوزه تجاري، حدود۶۰ درصد كاهش يافته است. اگر چه براي نخستين‌بار است كه يكي از مسوولان شهرداري به‌طور رسمي چنين آماري را اعلام مي‌كند اما روند كاهشي تجاري‌سازي در پايتخت با توجه به تب مال‌سازي در تهران طي سال‌هاي نخست دهه1390 و فروكش كردن آن با تغيير مديريت شهري پايتخت در سال 1396، براي ناظران مشهود بود.

حميدرضا صارمي در توضيح علل اين كاهش 60 درصدي نيز اظهار كرد: به دليل تغيير سبك زندگي، وجود اپليكيشن‌هاي مختلف خريد و.... نوع خريد مردم تغيير كرده است كه اين مساله بر روي تجاري‌سازي‌ها نيز تأثير داشته است.

به گزارش «تعادل»، صارمي در حالي از كاهش 60 درصدي صدور پروانه واحدهاي تجاري سخن گفته است، كه برخي از آمارهاي غيررسمي حاكي از كاهش 90 درصدي اين دسته از پروانه‌هاي ساختماني طي يك دهه اخير است. بنا بر اين آمارها، در سال 1391 براي ساخت 18 هزار و 800 واحد تجاري در پايتخت پروانه ساخت صادر شده است. اين در حالي است كه در نيمه اول سال 1401 صرفا 1000 فقره پروانه ساختماني براي احداث واحدهاي تجاري صادر شده است. كاهش شديد ساخت و ساز واحدهاي تجاري در تهران نه فقط در تعداد واحد، بلكه در زيربنايي كه مجوز ساخت براي آن صادر شده است نيز مشهود است. زيربناي تجاري كه شهرداري در سال ۹۱ براي آن پروانه ساختماني صادر كرد بيش از پنج ميليون و ۴۶۰ هزار مترمربع بود كه اين ميزان در نيمسال اول ۱۴۰۱ به ۲۸۵ هزار و ۶۰۰ مترمربع كاهش يافت.

به گزارش سايت تخصصي وطن شهر، بررسي روند تغييرات آمار صدور پروانه تجاري در تهران از ابتداي دهه ۹۰ تاكنون حاكي است، تب «مال‌سازي» در پايتخت طي سال‌هاي ۹۱ تا ۹۳ در اوج بود و در اين بين قله اصلي به سال ۹۲ اختصاص دارد كه بيشترين تعداد واحد تجاري و همچنين بيشترين مساحت تجاري كه براي ساخت آن مجوز صادر شد، در كارنامه آن سال وجود دارد. سال ۹۲ قيمت مسكن در تهران به اوج رسيده بود و بازار نقل و انتقالات ملكي ملتهب بود. به عبارت ديگر ۹۲ را مي‌توان آخرين سال رشد چشمگير قيمت مسكن قبل از دوره اخير جهش تاريخي قيمت ملك يعني سال ۹۷ به بعد عنوان كرد. همزمان با اوج‌گيري قيمت مسكن از يكسو و تغيير تدريجي در سبك زندگي شهروندان و اقبال آنها به پديده‌هايي مثل «مال‌گردي» براي خريد و گذران فراغت از سوي ديگر، قيمت تجاري نيز در اين سال رو به افزايش گذاشت و همين موضوع سبب شد بخش قابل توجهي از سرمايه‌هاي سرگردان روانه بازار ساخت و ساز تجاري شود. اما صرف نظر از عواملي كه درون بازار ملك بر تيراژ ساخت تجاري اثر گذاشتند، شهرداري تهران را مي‌توان به عنوان محرك اصلي اين جنس از سرمايه‌گذاري ملكي معرفي كرد. در واقع شهرداري خود يكي از عوامل اصلي ترويج «مال‌سازي» در تهران بود چراكه به واسطه رواج اين ساخت و سازها، درآمد به مراتب بيشتري در مقايسه با درآمد حاصل از ديگر ساخت و سازها به دست مي‌آورد. مديران شهري وقت با سرعت زايدالوصفي در تهران كارگاه‌هاي عمراني متعددي برپا مي‌كردند و براي تامين هزينه اجراي ابرپروژه‌هايي كه كليد مي‌زدند، به درآمد زيادي نياز داشتند كه تامين آن از هر روش ديگري به جز تراكم‌فروشي آن‌هم از نوع گران‌ترينش ناممكن بود. در واقع مديريت شهري يك راه آسان براي تزريق پول به پروژه‌هاي عمراني بزرگي مثل تونل نيايش، بزرگراه طبقاتي صدر، ادامه بزرگراه امام علي(ع)، درياچه چيتگر و خطوط و ايستگاه‌هاي متعدد مترو پيدا كرده بود كه آن، فروش مجوز تجاري بود.

بر اساس اين گزارش، سال ۹۶ را مي‌توان سال آغاز عصر ركود ساخت و ساز تجاري در تهران ناميد كه رفته رفته بر عمق اين ركود افزوده شد و در ۱۴۰۱ به اوج خود رسيد كه همچنان ادامه دارد. البته آمار رسمي از نيمه دوم سال 1401 در دسترس نيست و احتمال اينكه در سال جاري شدت ركود ساخت و ساز تجاري بيشتر از سال گذشته باشد هم وجود دارد.

در سال ۹۶ شهرداري تهران براي ساخت 5 هزار واحد تجاري پروانه صادر كرد كه اين تعداد در زيربنايي معادل حدود يك ميليون مترمربع داشته است. از آن سال به بعد افت و خيز كم دامنه‌اي در تعداد واحدهاي مسكوني و همين طور مساحت آنها رخ داد اما ديگر هيچ‌وقت اين تعداد و مساحت در سال‌هاي بعدي تكرارنشد. اثر شيوع كرونا بر ميزان ساخت وساز تجاري را نيز به روشني مي‌توان در آمار سال‌هاي ۹۹ و ۱۴۰۰ مشاهده كرد، كمااينكه در هر يك از اين سال‌ها حدود 4 هزار و ۱۰۰ تا ۲۰۰ واحد تجاري با مجموع زيربناي ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار مترمربع در تهران مجوز ساخت دريافت كرد. عامل اصلي شروع ركود معاملات و به دنبال آن ساخت و ساز تجاري از اواسط دهه ۹۰، توليد بيش از نياز شهر تهران در سال‌هاي سونامي مال‌سازي بود؛ موضوعي كه توسط سياست‌گذاران و مديران ارشد شهري ناديده گرفته شد و آنها بدون توجه به عواقب تجاري‌سازي فراتر از نياز شهر و شهروندان كه به حبس سرمايه‌ها در ساختمان‌ها منجر مي‌شود، خرسند از درآمد هنگفت آن به مسير خود در صدور مجوزهاي متعدد تجاري‌سازي ادامه دادند.

آمارها همچنين نشان مي‌دهد، در فاصله سال‌هاي ۹۶ تا ۹۸ عامل ركودزا در بازار ساخت و ساز تجاري، انباشت واحدهاي تكميل شده اما فروش نرفته سازنده‌هايي بود كه در اين عرصه فعاليت مي‌كردند و در نتيجه امكان ورود دوباره به بازار سرمايه‌گذاري ساختماني را نداشتند. اما با شيوع كرونا در كشور از اواخر سال ۹۸ و اعمال محدوديت‌هاي ناشي از اين پاندمي در قالب دوركاري و رعايت فاصله اجتماعي، خريدهاي اينترنتي و غيرحضوري نيز رواج زيادي پيدا كرد و عملا تقاضا براي فعاليت در واحدهاي تجاري به شكلي بي‌سابقه كاهش پيدا كرد. حتي مشاغل مستقل و غير اداري الگوهايي از «هوم آفيس» را پياده كردند تا حضور خود در محيط‌هاي اجتماعي را به حداقل برسانند.

ابهام در آمارهاي ساخت مسكن

معاون شهردار تهران اما در گفت‌وگو با ايسنا، درباره ميزان پروانه‌هاي صادره در پايتخت نيز اعلام كرد: آمار صدور پروانه شهرداري تهران اعم از پروانه ساخت و شهرسازي از ابتداي سال تاكنون ۱۲ هزار و ۸۰۰ مورد صدور پروانه بوده است. اميد است اين عدد تا پايان سال به ۱۴ تا ۱۵ هزار پروانه صادره برسد. به گزارش «تعادل»، در ارايه اين آمار مشخص نيست كه واحد شمارش پروانه ساختمان است يا پروانه واحد مسكوني. از سوي ديگر، با توجه به آمارهاي رسمي اعلام شده براي فصل‌هاي بهار و تابستان سال جاري، نمي‌توان عدد 12 هزار و 800 فقره را به پروانه ساختمان يا پروانه واحد مسكوني نسبت داد، چه آنكه در شهر تهران، در تابستان سال ١٤۰٢، تعداد ١٩۰٣ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداري‌ تهران در تابستان ١٤۰٢ صادرشده است كه نسبت به فصل گذشته ٣٧ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ١٩.٨ درصد افزايش داشته است. در همين دوره نيز تعداد ۱۳هزار و ۷۳۷ واحد مسكوني در پروانه‌هاي صادرشده براي احداث ساختمان از سوي شهرداري‌ تهران، پيش‌‌بيني شده است كه نسبت به فصل گذشته ٤٣,٣ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٧.٢ درصد افزايش داشته است. و متوسط تعداد واحد مسكوني براي هر يك از اين پروانه‌هاي احداث ساختمان ٧.٢ واحد بوده است. در همين حال، بر اساس اعلام مركز آمار ايران، در بهار سال ١٤٠٢، تعداد ۹ هزار و ۵۸۶ واحد مسكوني در پروانه‌هاي صادرشده براي احداث ساختمان از سوي شهرداري‌ تهران، پيش‌‌بيني شده است كه نسبت به فصل گذشته ٢٨,٤ درصد كاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٦١ درصد افزايش داشته است.‌ بر اساس گزارش مركز آمار ايران، افزايش ٦١ درصدي واحدهاي مسكوني پيش‌بيني شده در پروانه‌هاي صادر شده براي احداث ساختمان توسط شهرداري تهران و ٩.١ درصدي آن در شهرداري‌هاي كل كشور در بهار ١٤٠٢ نسبت به بهار ١٤٠١ روي داده است. آنگونه كه مركز آمار ايران گزارش كرده است، در بهار سال ١٤٠٢، تعداد ۹ هزار و ۵۸۶ واحد مسكوني در پروانه‌هاي صادرشده براي احداث ساختمان از سوي شهرداري‌ تهران، پيش‌‌بيني شده است كه نسبت به فصل گذشته ٢٨,٤ درصد كاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٦١ درصد افزايش داشته است.‌ متوسط تعداد واحد مسكوني براي هر يك از اين پروانه‌هاي احداث ساختمان ٦.٩ واحد بوده است. تعداد ١٣٨٩ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداري‌ تهران در بهار ١٤٠٢ صادرشده است كه نسبت به فصل گذشته ٢٣,٩ درصد كاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٨٨.٧ درصد افزايش داشته است. در اين حال، در تمام نقاط شهري كشور، در بهار سال ١٤٠٢، تعداد ۹ هزار و ۵۲۵ واحد مسكوني در پروانه‌هاي صادرشده براي احداث ساختمان از سوي شهرداري‌ها پيش‌‌بيني شده است كه نسبت به فصل گذشته ٢٢,٧ درصد كاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٩.١ درصد افزايش داشته است.‌ متوسط تعداد واحد مسكوني در هر پروانه‌ احداث ساختمان ٣.٣ واحد بوده است‌.

جدايي از كف تاريخي در تابستان ۱۴۰۱

تعداد پروانه‌هاي صادره براي‌ احداث «ساختمان» توسط شهرداري‌ تهران در پاييز سال گذشته افت ۱,۷ درصد نسبت به تابستان همان سال را ثبت كرد. روند فصلي صدور پروانه‌هاي ساختماني در ساير شهرهاي كشور اما در جهت مخالف روند نزولي پايتخت سير كرده است به گونه‌اي كه تعداد پروانه‌هاي صادره براي ساخت «مسكن» ۴.۱ درصد و براي «ساختمان» ۰.۹ درصد افزايش يافته است. به گزارش «تعادل»، آمارهاي رسمي از تعداد پروانه‌هاي صادره براي ساخت مسكن در شهر تهران طي تابستان سال گذشته حاكي از خيز ملايم پروانه‌هاي مسكوني از كف تاريخي و رشد اندك آن بود. تعداد پروانه‌هاي ساختماني در كل كشور نيز طي تابستان سال گذشته افزايش اندكي را تجربه كرده بود.