تحولات بازار مسكن پس از پاسخ به اسراييل
با بروز نوسانات قيمتي ناشي از عوامل بيروني يا دروني اغلب تحليل‌ها، گمانه‌زني‌ها و بررسي‌ها متوجه بازارهاي ارز و طلا و نهايتا خودرو است و كمتر شاهديم كه نوسانات بازارهاي ديگر ازجمله بازار مسكن و بازار كار و... مورد تحليل‌هاي عالمانه و تخصصي قرار بگيرد و اثر نوسانات مختلف در اين بازار ارزيابي شود.
با بروز نوسانات قيمتي ناشي از عوامل بيروني يا دروني اغلب تحليل‌ها، گمانه‌زني‌ها و بررسي‌ها متوجه بازارهاي ارز و طلا و نهايتا خودرو است و كمتر شاهديم كه نوسانات بازارهاي ديگر ازجمله بازار مسكن و بازار كار و... مورد تحليل‌هاي عالمانه و تخصصي قرار بگيرد و اثر نوسانات مختلف در اين بازار ارزيابي شود. اين در حالي است كه حوزه مسكن با همه زيرمجموعه‌هايش، حدود 50 درصد اقتصاد ايران را در بر مي‌گيرد. به عبارت روشن‌تر، با تحليل تاثير رخدادهاي اخير در بازار مسكن مي‌توان تصويري از تحولات نيمي از اقتصاد ايران به دست آورد.
بايد توجه داشت تاثير ماجراي پاسخ ايران به اسراييل و مسائل منطقه‌اي و فرامنطقه‌اي اخير، دوره زماني طولاني‌تري را در بر مي‌گيرد و نبايد منتظر تحولات آني بود. چرا كه مسائل مرتبط با ساخت و ساز و مصالح ساختماني لوكال و توليد شده در همين مناطق است و جنگ‌ها باعث مي‌شود تا معاملات در اين حوزه‌ها دچار سكون و ركود شود. بايد توجه داشت مسكن بازاري نيست كه مانند ساير بازارها از جايي به جاي ديگر صادر شده يا وارد شود. اما زيرمجموعه‌هاي مرتبط با ساخت مسكن از جمله مصالح ساختماني، فلزات و... تحت تاثير تحولات نظامي و منطقه‌اي قرار مي‌گيرند. به طور عمده، وقتي بازارهاي كشور دچار نوسان مي‌شوند، نرخ ارز و طلا دچار تكانه شده و گران مي‌شوند، نرخ تورم كلي جامعه هم رشد پيدا مي‌كند. بر اساس اصل همگرايي بازارها، نوسان و گراني در يك بازار در بازه زماني مشخص در ساير بازارها نمود عيني پيدا مي‌كند. تغييرات دير و زود دارند اما سوخت و سوز ندارند. وقتي ارز و طلا گران شده و تورم با رشد همراه مي‌شود، نرخ فروش مصالح ساختماني و فلزات و... هم بالا رفته و تبعات آن بازار مسكن را هم در بر مي‌گيرد. عمدتا دو نوع ضريب افزايش قيمت در مسكن وجود دارد. ۱- شاخص كالاهاي مصرفي در ساختمان كه شامل اقلام وسيعي از جمله فولاد، سيمان، گچ و ساير مصالح و اقلام مي‌شود.۲- ضريب ناشي از افزايش متقاضي در بخش ساختمان و مسكن است. به طور طبيعي، نرخ مسكن در مراحلي كه التهابات نظامي منطقه‌اي و فراتر منطقه‌اي وجود دارد و كشورها گرفتار تهديدات نظامي يا جنگ مي‌شوند، متناسب با تغيير همراه مي‌شوند. اگر جنگ باعث افزايش مهاجرت‌هاي خاص جمعيتي شود يا كوچ مردم از منطقه‌اي را در پي داشته باشد، نرخ مسكن بالا مي‌رود. اگر واكنش‌ها برعكس باشد ضريب نرخ مسكن پايين مي‌آيد يا حداقل راكد مي‌ماند. درخصوص ضريب نخست كه ناشي از تورم است، عمدتا در گراني كالاها و مصالح خود را نمايان مي‌كند.
مسائل مسكن ذيل اقتصاد خرد تعريف نمي‌شود و نمي‌توان معادلات آن را حل كرد، بلكه به اقتصاد كلان باز مي‌گردد. همه نمودارهاي اقتصادي سال 1403 بر همان منوالي خواهند بود كه طي 50 سال گذشته تجربه شده است، در سال قبل ركود تورمي وجود داشت، امسال هم همين روند حاكم خواهد بود. در حوزه مسكن اين ركود تورمي تداوم خواهد داشت، پيش‌بيني مي‌كنم اين ركود تورمي طي خردادماه و تيرماه 1403 هم وجود داشته باشد و باعث تكانه‌هاي قيمتي شود. در اين بازه زماني نرخ اجاره مسكن و رهن خانه با رشد قابل توجهي همراه خواهد شد. دولت در شرايطي كه تقاضاي افزايش 18 تا 20 درصدي نرخ دستمزدها را مطرح كرده بود كه اغلب شاخص‌هاي قيمتي در سال 1403 با رشدهاي بالاي 40 و 50 درصدي همراه شده‌اند. بخش قابل توجهي از هزينه‌هاي خانوارهای ايراني صرف تامين مسكن اجاره‌اي و خوراك مي‌شود و ساير نيازهاي خانواده‌ها مانند آموزش، تفريح، بهداشت و درمان و... به دلیل گراني و گسترش فقر و كمبود بي‌پاسخ مي‌ماند.
تاسف‌آور اينكه مسوولان اقتصادي هم براي مقابله با نوسانات قميتي در حوزه مسكن سراغ حوزه‌هاي خرد اقتصاد و بگير و ببند و بخشنامه و دستور مي‌شوند. اين در حالي است كه براي حل مسائل مسكن بايد سياست‌هاي كلان اقتصادي مورد توجه قرار بگيرد. موضوعاتي چون بودجه، ناترازي‌هاي مالياتي، ناترازي‌هاي بانكي، ناترازي‌هاي يارانه‌اي و... كمتر مورد توجه قرار مي‌گيرند. مشكل مسكن ناشي از مسائل دروني مسكن نيست. مشكلات مسكن، عمدتا خارج از اقتصاد مسكن است و اقتصاد دولتي، اقتصاد رانتي، اقتصاد سوداگرانه، سيستم بانكي معيوب و... مشكلات حوزه مسكن را مانند اسير بخش‌ها ايجاد مي‌كنند.
