راز سبقت اجاره مسکن از تورم عمومی

گروه راه و شهرسازی|تازه‌ترین آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در فروردین ماه سال جاری، شاخص کرایه مسکن در تهران و کل مناطق شهری نسبت به اسفند سال گذشته معادل 2درصد افزایش یافته است. رشد نقطه به نقطه این شاخص اما در تهران و مناطق شهری کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 45.2 و 52.4 درصد گزارش شده است. معنا و مفهوم این اعداد این است که از سویی، تورم نقطه ای اجاره‌بها از نرخ نقطه ای تورم عمومی در فروردین 1403 که حدود 34درصد گزارش شده و همچنین تورم مسکن در نخستین ماه سال جاری (22.9درصد) بسیار بیشتر بوده است. همزمان تورم اجاره‌بها در سایر شهرهای کشور تفاوت معنادار با این شاخص در تهران داشته که نشان‌دهنده افزایش چشمگیر تقاضای اجاره در سایر مناطق شهری کشور است. پدیده ای که طی ماه‌های اخیر تکرار شده و تقریبا به روندی عادی در بازار اجاره کشور بدل شده است. بررسی داده‌های آماری از سوی «تعادل» نشان می‌دهد، از دی ماه سال 1401 تا دی ماه سال 1402 نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران کمتر از میزان تورم مسکن بوده است. در واقع، در این دوره زمانی شاهد دو جهش ارزی در کشور بودیم که به انتظارات تورمی دامن زد و به همین علت، فروشندگان مسکن حاضر به عرضه مسکن خود به قیمت‌های جاری نبودند و تلاش می‌کردند، ملک خود را با قیمت‌های چند ماهه آینده به فروش برسانند. از همین رو بود که تعداد معاملات ملکی در دوره مورد نظر نیز کمتر از گذشته شد و معاملات کمتری صورت گرفت. از دی ماه سال گذشته تاکنون نیز اگر چه تورم اجاره از تورم بازار معاملاتی مسکن کمتر بوده است اما همچنان بالاتر از نرخ تورم عمومی ایستاده است. به گزارش «تعادل»، تجربه سال ۱۴۰۲ و تجربه‌هاي فراوان قبلي نشان مي‌دهد كه اجاره‌بها صرفا از قيمت ملك متاثر نمي‌شود و عوامل ديگري نيز در شكل‌گيري آن دخالت دارند. نرخ دلار به عنوان لنگر انتظارات تورمي اثر قابل توجهي روي معيشت موجران دارد و موجران خرده پا كه بيش از ۸۰ درصد از مالكان ايراني را تشكيل مي‌دهند، با هر نوسان دلار، تلاش مي‌كنند نرخ كرايه‌ها را افزايش دهند تا از ميزان رفاه خانواده آنها كم نشود. آمارها نيز مويد همين است كه اجاربها در سال گذشته بيش از ۲۰ درصد از قيمت مسكن و حدود ۴ درصد از نرخ تورم عمومي جلوتر بوده است. از اين رو، پيش‌بيني مي‌شود، نرخ اجاره‌بها در سال جاري نيز همين وضعيت را ادامه دهد و سطوح بالاتري از نرخ تورم و قيمت مسكن تداوم مسير دهد.

وضعيت بازار اجاره در سال جاري

اگرچه برخي از كارشناسان بازار مسكن با تكيه بر پيش‌بيني نوسان اندك «قيمت» ملك در سال جاري، تصور مي‌كنند كه در سال پيش رو، اجاره‌بها متاثر از اين شاخص، وضعيت مطلوب و آرامي را خواهد داشت اما از آنجا كه كارشناسان اقتصادي نرخ تورم نزديك به ۴۰درصد را براي سال جاري پيش‌بيني كرده‌اند، انتظار مي‌رود كه سناريوي تحقق يافته در سال گذشته دوباره در سال جاري تكرار شود. البته همان‌طور كه آمارهاي بانك مركزي نشان مي‌دهد، شاخص كرايه مسكن در كل مناطق شهري كشور در پايان اسفند ۱۴۰۲ و پایان فروردین 1403حدود ۵۲ درصد رشد داشته كه به معني اين است كه در ساير شهرها، تورم اجاره‌بها بسيار بيشتر از پايتخت بوده (حدود ۱۰درصد بيشتر از تورم عمومي) و مستاجران شهرستان شرايط وخيم‌تري را تحمل كرده‌اند. اين بدين معني است كه تقاضاي اجاره نشيني در ساير مناطق شهري كشور نسبت به تهران بيشتر بوده است كه مي‌تواند ناشي از تداوم كوچ معكوس مستاجران تهراني به شهرستان‌ها ارزيابي شود. مستاجراني كه به علت ناتواني در پرداخت اجاره‌بها به زادگاه خود مهاجرت كرده‌اند و همين مساله منجر به افزايش تقاضا در مناطق شهري كشور شده است.

رشد ۳ برابری اجاره مسکن در دهه ۹۰

در این حال، بررسی آمارهای رسمی نشان می دهد، اجاره مسکن در پایان دهه 1390 نسبت به سال ابتدایی این دهه رشد حدود ۳ برابری داشته است. به گزارش تسنیم، بر اساس گزارش مراجع آماری کشور، شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری کشور در اولین سال دهه 90 یعنی 1390 به عدد 263 رسید که در مقایسه با سال قبل از آن (1389) 11.1 درصد افزایش یافته بود. در آن سال بالاترین شاخص بهای مسکن اجاری با 336.7 مربوط به خراسان جنوبی و پایین‌ترین عدد شاخص با 198 مربوط به استان بوشهر بود.در تهران نیز شاخص بهای مسکن اجاری با رشد 10.9 درصدی نسبت به سال 89 به 258.3 رسیده بود. در سال 1391 شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری به عدد 112.6 رسید که نسبت به سال قبل 12.6 درصد افزایش یافت. در سال مذکور بالاترین عدد سالانه شاخص بهاری مسکن اجاره‌ای با 119.5 برای کهگیلویه و بویراحمد و پایین‌ترین عدد با 109.1 برای مازندران بود. به‌عبارتی دیگر بیشترین افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن با 19.5 درصد مربوط به استان کهگیلویه و بویراحمد بود. در استان تهران میزان افزایش نرخ اجاره‌بها 11.4 درصد بود. روند افزایش نرخ اجاره‌بها در سال 92 نیز ادامه داشت به‌طوری‌که در این سال شاخص اجاره‌بها در مناطق شهری 20.8 درصد، شهرهای بزرگ 20.9، شهرهای متوسط 19.4 و در شهرهای کوچک 22.4 درصد افزایش یافت. در سال ذکر شده بیشترین شاخص بهای مسکن اجاری با 152.7 مربوط به کهگیلویه و بویراحمد و پایین‌ترین آن با 120.5 برای سمنان بود.

رشد 15.6درصدی شاخص در سال 93

براساس این گزارش، در سال 1393 شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری ایران مطابق آمار بانک مرکزی به عدد 157.2 رسید که 15.6 درصد بیشتر از سال 92 بود. در این سال نیز بیشترین شاخص بهای اجاری با 187.7 برای کهگیلویه و بویراحمد بود. بیشترین افزایش شاخص با 24.5درصد مربوط به استان آذربایجان غربی بود. شاخص بهای اجاره مسکن در این استان طی سال 92 بالغ بر 138.8 بود که در سال 93 به 172.8 رسید.

شاخص بهای اجاری مسکن در مناطق شهری

براساس این گزارش، در سال 1394 شاخص بهای اجاری مسکن در مناطق شهری کشور 12.5درصد، در سال 1395 بالغ بر9.8درصد و در سال 1396 بالغ بر 8.3درصد افزایش یافت. روند افزایش شاخص بهای اجاری مسکن در سال 1397 هم ادامه داشت و به 13.4 درصد رسید. در سال 1398 این شاخص رشد ناگهانی داشت و با رشد حدود 105درصدی نسبت به سال قبل از آن به 27.5 درصد رسید. در سال 1399 یعنی آخرین سال دهه 90 نیز شاخص بهای اجاری مسکن به 31.8 درصد رسید که در مقایسه با میزان رشد شاخص سال 1390 حدود 186.4 درصد رشد را نشان می‌دهد. بررسی روند افزایش نرخ اجاره مسکن در دهه 90 حاکی از این است که پایان دهه نسبت به ابتدای دهه شاهد افزایش حدود 3 برابری نرخ رشد اجاره مسکن هستیم، همچنین رشد اجاره مسکن در سال 99 که سال پایانی دهه 90 هست، نسبت به پایین ترین نرخ رشد این دهه که 8.3 درصد در سال 96 بوده است، حدود 4 برابر شده است.

سقف اجاربها در سال 1403؟

درحالی که گزارش‌های میدانی رشد سرسام‌آور رهن و اجاره مسکن در سال جاری را پیش بینی می کنند و همچنین آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در پایان سال ۱۴۰۲ کرایه آپارتمان در «کشور» نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۲درصد افزايش يافته است، چندی پیش، علی خضریان، نماینده مردم تهران در مجلس گفت، سقف افزایش اجاره‌بها توسط شورای عالی مسکن در شرایط وجود تورم بالای ۳۰درصد [در شهر تهران] تعیین می‌شود. به گزارش «تعادل»، اشاره خضریان به مصوبه مجلس درباره «کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» است که سال گذشته در مجلس تصویب شد. با این مصوبه نمایندگان در تابستان سال ۱۴۰۲، مداخله دولت در بازار اجاره از طریق تعیین سقف برای اجاره‌بها که در دوران کرونا آغاز شد و طی چند ساله اخیر تداوم یافت، «رسمی» و «دایمی» شد. این در حالی است که تجربه کسب شده در کشور نه در سال‌های دور که در همین سال‌های نزدیک نشان می‌دهد، با دخالت دولت در بازار «کالاها و خدمات خصوصی» ازجمله بازار اجاره، نه تنها رفاه مصرف‌کننده افزایش نیافته که در میان مدت و بلندمدت نیز دچار افت شده است. با وجود این، نمایندگان مجلس به جای حل مشکلات اقتصادی کشور که در مناسبات حاکم بر بودجه‌های سنواتی دولت و در پی آن رشد نقدینگی و حجم پول و جهش‌های تورمی ریشه دارد، بار دیگر، با این تصمیم، دامنه حکمرانی معیوب اقتصادی را گسترده‌تر کردند. اگر از تبعات شرعی مداخله در اموال خصوصی افراد و همچنین مغایرت‌های قانونی این مصوبه بگذریم، از ناکارآمدی تعیین سقف اجاره‌بها در کنترل قیمت‌ها نمی‌توان گذشت. این ناکارآمدی در آمار مربوط به تمدید قراردادهای اجاره طی سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ منعکس شده است. آمارهای رسمی مرکز آمار ایران طی سال‌های یادشده نشان می‌دهد که میانگین اجاره‌بها در اجاره نامه‌های تمدید شده در تهران و سایر شهرها بسیار بالاتر از سقف ۲۵ و ۱۵درصدی مصوب برای پایتخت و سایر شهرها بوده است. در چنین شرایطی است که خضریان سخن از افزایش ۳۰درصدی سقف اجاره‌بها به میان آورده است و داغ دل بخش دیگری از منتقدان به اعلام سقف اجاره‌بها را تازه کرده است. کسانی که بر این باورند با تعیین سقف اجاره، موجران اجاره منزل خود را به صورت «حداکثری» (در سال‌های گذشته حداکثر ۲۵درصد و امسال در صورت تصویب شورای عالی مسکن ۳۰ درصد) افزایش می‌دهند و مستاجران آسیب می‌بینند.