زمين رايگان دولتي و اجاره‌هاي نجومي
هر ساله با آغاز خردادماه، معاد‌له‌اي در فضاي عمومي كشور با عنوان معضل مسكن اجاره‌اي شكل مي‌گيرد كه بيش از نيمي از ايرانيان را درگير مي‌سازد.اي كاش وزرا، نمايندگان و مديران كل، اين روزها به صورت ناشناس سري به مشاوران املاك در شهرها و كلانشهرها بزنند تا متوجه شوند، مردان و زنان ايراني و سرپرستان خانوارها براي به دست آوردن يك مسكن حداقلي چه هفت خواني را بايد پشت سر گذاشته و چه التهاب و استرسي را تحمل كنند.
هر ساله با آغاز خردادماه، معاد‌له‌اي در فضاي عمومي كشور با عنوان معضل مسكن اجاره‌اي شكل مي‌گيرد كه بيش از نيمي از ايرانيان را درگير مي‌سازد.اي كاش وزرا، نمايندگان و مديران كل، اين روزها به صورت ناشناس سري به مشاوران املاك در شهرها و كلانشهرها بزنند تا متوجه شوند، مردان و زنان ايراني و سرپرستان خانوارها براي به دست آوردن يك مسكن حداقلي چه هفت خواني را بايد پشت سر گذاشته و چه التهاب و استرسي را تحمل كنند.اما براي بررسي اين مشكل ابتدا بايد ريشه‌هاي بروز آن را بررسي و سپس راهكارهايي براي برون‌رفت از اين مشكل ارايه كرد. به‌طور كلي مشكل مسكن اجاره‌اي ناشي از يك مشكل بنيادين در اقتصاد ايران است و آن رشد فزاينده تورم است. هيچ كشوري را در سطح جهان نمي‌توان پيدا كرد كه طي بيش از ۴دهه به‌طور ميانگين نرخ تورم بالاي 20تا 30درصدي را تجربه كرده باشد، اما در ايران چنين تورم مستمري تجربه شده است. گراني اجاره‌بها در ايران هر سال رخ مي‌دهد و هر سال مبتني بر كاهش ارزش پول ملي و تورم فزاينده، نرخ مسكن اجاره‌اي هم بالا مي‌رود. اگر اجاره‌بها به اندازه نرخ تورمي كه بانك مركزي منتشر مي‌كند (و معمولا كمتر از واقعيت است) افزايش پيدا كند، صاحبان واحدهاي اجاره‌اي حتي نمي‌توانند هزينه استهلاك واحد مسكوني را نيز با آن پوشش دهند. در چنين شرايطي دولت اعلام كرده: «ميزان افزايش اجاره‌بها در كلانشهرها بايد 25درصد باشد نه بيشتر.» اين در حالي است كه بر اساس اعلام بانك مركزي نرخ تورم امسال به نسبت مدت مشابه سال قبل 52درصد بوده است. بنابراين صاحبان واحدهاي اجاره‌اي نرخ اجاره‌ها را حداقل 50درصد افزايش مي‌دهند. از سوي ديگر نرخ ارز و طلا به صورت مستمر به نسبت يك تا دو ماه قبل حدود 35تا40درصد بالا رفته است. طبيعي است كه صاحب مسكن اجاره‌اي هم تلاش مي‌كند تا نرخ واحد خود را متناسب با اين گزاره‌هاي اقتصادي تعيين كند. با اين توضيحات پرسش آن است كه براي مقابله با اين وضعيت نابسامان چه بايد كرد؟
1- يك راه مهم، ارايه سيستم‌هاي حمايتي و كمكي به مستاجران و خانواده‌هاي فاقد مسكن است. تمام آنچه دولت اسم آن را وام وديعه مسكن با نرخ‌هاي سود بالا گذاشته است، ذيل اين نوع كمك‌ها قرار مي‌گيرند. نرخ بهره وديعه مسكن در ايران حدود 25تا 30درصد است. اين نرخ بهره براي خريد مسكن و وام خريد مسكن بسيار بالاتر است. اين در حالي است كه نرخ سود بانكي در عرف جهاني حدود 1تا 1.5درصد است. اما در ايران به صورت شناور بين 25 تا 35درصد است. ضمن اينكه بايد توجه نرخ اعلام شده توسط بانك‌ها، برخلاف گذشته روي متوسط بازده پول وام‌گيرنده نيست، بلكه محاسبه آن در كل پول فرد محاسبه مي‌شود. يعني زماني كه بانك اعلام مي‌كند نرخ سود 25درصد است، به گونه‌اي اين نرخ را محاسبه مي‌كند كه اين سود در واقع به حدود 50درصد برسد! تا زماني كه دولت تمهيداتي براي اين امر نينديشد و اعتباراتي از سوي بانك مركزي در راستاي توانمند‌سازي نيازمندان واقعي مسكن به كار گرفته نشود، نمي‌توان اميدي به بهبود اين وضعيت داشت. اكثر ظرفيت‌هاي تسهيلاتي در ايران به افراد داراي نفوذ و روابط خاص تخصيص داده شده و مردم عادي از آن بي‌بهره‌اند.
2- قيمت املاك در ايران بسيار بالاست، بنابراين اين روند بايد در مسير تعديل قرار بگيرد. بخش عمده‌اي از قيمت ملك در ايران برآمده از قيمت زمين است. در ايران هم مانند بسياري از كشورها اكثريت قريب به اتفاق زمين‌هاي مسكوني و تجاري و طبيعي در يد اختيار دولت است. دولت مي‌تواند از طريق اعطاي زمين رايگان يا اعطاي زمين با اقساط بلندمدت، شهروندان را براي بهره‌مندي از يك مسكن حداقلي ياري رساند. اما اين ضرورت نه تنها مورد توجه قرار نمي‌گيرد، بلكه در بسياري از موارد دولت‌ها در شمايل دلال مسكن، فروشنده زمين و...وارد ميدان شده و دارايي‌هاي ملكي خود را با قيمت‌هاي نجومي به فروش مي‌رسانند. اين روند به گسترش بحران مسكن و مسكن اجاره‌اي در ايران كمك كرده و بحران را پيچيده‌تر مي‌سازد. تا زماني كه دولت با عزم جدي در اين خصوص ورود نكرده و زمين رايگان در اختيار دهك‌هاي محروم و متوسط جامعه قرار ندهد، نمي‌توان اميدي به بهبود وضعيت مسكن در ايران داشت.
3- طراحي راهبردهاي مناسب براي ساخت واحدهاي مسكوني انبوه توسط بخش خصوصي. يكي از مهم‌ترين روش‌هاي تجربه شده در جهان انبوه‌سازي مسكن است. دولت‌ها از طريق اين راهبرد و در راستاي تعادل بخشيدن به عرضه و تقاضاي مسكن، اقدام به انبوه‌سازي در اين حوزه مي‌كنند. واحدهاي ساخته شده مسكن در اختيار اقشار جوان، خانواده‌هاي فاقد مسكن و مشاغل مختلف گذاشته مي‌شود.يكي از ويژگي‌هاي مهم اين اقدام، آن است كه دولت به عنوان عرضه‌كننده مسكن اجاره‌اي مي‌تواند جلوي افزايش افسارگسيخته نرخ مسكن اجاره‌اي را سد كند، بايد توجه داشت كه اقتصاد مسكن، بيش از نيمي از كليت اقتصاد ايران را شامل مي‌شود و هر گونه بهبود در آن باعث شكل‌گيري رونق در زنجيره به هم پيوسته‌اي از مشاغل گوناگون در كشورمان مي‌شود.
