گروه راه و شهرسازي|
«با يك گل بهار نميشه» شايد اين ضرب المثل خلاصه‌ترين واكنش ممكن به تازه‌ترين اظهارات رييس كل بانك مركزي درباره كاهش تورم مسكن در ارديبهشت سال جاري و افزايش معاملات ملكي باشد. اظهاراتي كه صرفا به بهبود يكي از شاخص‌هاي كليدي بازار مسكن بدون توجه به پيشينه اين بازار- دست‌كم در 7 سال گذشته و از زمان آغاز نوسان‌هاي پي در پي در اقتصاد ايران- اشاره دارد. اما نكته جالب‌تر اين است كه رييس كل اعلام كرده كه تورم مسكن «كنترل شده است». اما واقعيت چيست؟ آيا تورم مسكن كنترل شده است يا به علت جهش‌هاي پي در پي قيمت‌ها، خريداران و فروشندگان- علي رغم افزايش تقاضا براي سرپناه- از بازار خارج شده اند؟ به گزارش «تعادل»، از نگاه كارشناسان اقتصاد مسكن، گزارش‌هاي ماهانه در تحليل بازار مسكن جايگاهي ندارند، مگر اينكه تغييرات صورت گرفته در ماه مورد نظر، در ماه‌هاي بعدي نيز تكرار شود و دست‌كم در يك فصل شاهد تغيير جهت بازار باشيم. از اين گذشته، از آنجا كه هزينه خريد مسكن مبلغ بسيار زيادي است و بر اساس برخي برآوردها، يك خانوار متوسط به يك قرن زمان نياز دارد تا به اين مبلغ دست پيدا كند، «قيمت اسمي» مسكن همواره از اهميت بالايي برخوردار است به گونه‌اي كه با تغييرات اندك نيز دچار نوسان‌هاي بزرگ مي‌شود. بنابراين رشد مثلا 12 درصدي تورم نقطه به نقطه قيمت مسكن، اگر چه ركورد تازه‌اي به شمار مي‌رود اما همچنان به افزايش قابل توجه قيمت اسمي مسكن در يك دوره 12 ماهه دامن مي‌زند. آنگونه كه رييس كل بانك مركزي خبر داده، تورم نقطه به نقطه مسكن شهر تهران در پايان ارديبهشت سال جاري به ۱۲.۵ درصد كاهش يافته است كه كمترين رقم از آذر سال ۹۶ تا كنون به شمار مي‌رود. به گزارش ايرنا، محمدرضا فرزين، رييس كل بانك مركزي در جلسه شنبه ۵ خرداد شوراي عالي مسكن با اشاره به اينكه هم‌اكنون ۸۲۶ هزار قرارداد نهضت ملي مسكن را نظام بانكي منعقد كرده و ميزان تسهيلات ساخت مسكن كه در سال ۱۴۰۲ پرداخت شده هم رشد ۳۰۴ درصدي دارد، گفت: رشد نقطه به نقطه ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران به عنوان نمايه‌اي از تغييرات قيمت مسكن در كل كشور، در ارديبهشت امسال در مقايسه با مقطع مشابه سال گذشته كاهش قابل توجهي داشت به نحوي كه اين شاخص در شهر تهران از ۱۰۷.۲ درصد ارديبهشت سال گذشته با كاهش قابل توجه به ۱۲.۵ درصد در ارديبهشت امسال رسيد. وي همچنين حجم معاملات در ارديبهشت امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته معادل ۱۱.۸ درصد افزايش پيدا كرد. در واقع آخرين آمارها حاكي از آن است كه توأمان با افزايش حجم معاملات، رشد قيمت در بازار مسكن به ميزان مطلوبي كنترل شده است. به گزارش «تعادل»، بنا بر آمارهاي رسمي اعلام شده، حجم معاملات ملكي در ارديبهشت سال گذشته 4459 فقره بوده است كه با توجه به رشد اعلامي از سوي رييس كل بانك مركزي در سال جاري به حدود 5 هزار فقره رسيده است. اين در حالي است كه 5 هزار فقره معامله ملكي براي شهر بزرگي مانند تهران، بسيار اندك به شمار مي‌رود و از دوره‌هاي رونق معاملات ملكي اين شهر (حدود 20 هزار فقره) فاصله دارد.
شديدترين ركود ملكي پس از شوك كرونا
آخرين گزارش رسمي منتشر شده از تحولات بازار مسكن اما نشان مي‌دهد، حجم معاملات مسكن در فروردين سال جاري در قياس با نخستين ماه سال‌هاي گذشته (1397 تا 1402)، به كمترين ركورد ثبت شده كه متعلق به دوران شيوع پاندمي در كشور است، نزديك شده است. به عبارت ديگر، طي 7 سال گذشته، كمترين معاملات ملكي انجام شده در فروردين، با 1200 فقره متعلق به فروردين سال 1399 است. يعني در دومين ماه شيوع پاندمي و ترس ناشي از آن در كشور كه منجر به تعطيلي بازارها و محدود يا تعطيل شدن پروازها و سفرهاي جاده‌اي و ...شد. پس از آن، فروردين سال 1403 نيز با ثبت 1508 فقره معامله ملكي در جايگاه دوم كمترين معامله ملكي طي 7 سال گذشته قرار گرفته است. به گزارش «تعادل»، بر خلاف حجم معاملات، شاخص متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران طي 7 ساله اخير دچار افت محسوسي نشده است، به گونه‌اي كه حتي در همان فروردين سال 1399 كه حجم معاملات ملكي با حدود منفي 88 درصد از بالاي 10 هزار فقره در اسفند سال 1398 به 1200 فقره سقوط كرده بود، قيمت ملك تنها منفي 2.1 درصد افت را تجربه كرد. همزمان طي اين 7 سال، تعداد ماه‌هايي كه رشد قيمت مسكن منفي شد حتي به اندازه انگشتان دو دست هم نمي‌رسد. از همين رو است كه متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران كه در فروردين 1397 كمي بيش از 5.5 ميليون تومان بود، با «بيش از 1372 درصد جهش» به بالاي 81 ميليون تومان رسيده است. اگر چه افت معاملات ملكي در نخستين ماه هر سال به عنوان «ماه نيمه تعطيل» در قياس با ساير ماه‌هاي سال، طبيعي است و در بازار مسكن ايران به عنوان يك هنجار و عرف پذيرفته شده است اما تقليل تعداد معاملات ملكي در نخستين ماه سال‌هاي گذشته حاكي از تعميق ركود در بازار مسكن است. در همين حال، طبيعي است كه دومين ماه سال نيز از سويي به دنبال افت فروردين ماه و از سوي ديگر، با توجه به آغاز فعاليت‌هاي اقتصادي و رونق نسبي كسب و كارها، رشد قابل توجهي را به همراه دارد. بر اساس اين گزارش، در فروردين سال 1397 بيش از 5هزار فقره معامله ملكي در تهران انجام شد اما در نخستين ماه سال جاري اين رقم به 1508 فقره سقوط كرده است. اين افت شديد همگام با جهش 1372 درصدي قيمت مسكن طي 7 سال گذشته، نشانه‌اي آشكار از تعميق ركود- ابرتورمي در بازار مسكن به شمار مي‌رود. به اين نكته نيز بايد اشاره كرد كه تا قبل از سال 97 تعداد معاملات ملكي در بازار مسكن تهران در ساير ماه‌هاي سال بيش از 10 هزار فقره بوده است.
افت 14.2 درصدي معاملات ملكي
بر اساس گزارش بانك مركزي، در فروردين ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به ۱۵۰۸ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۴.۲ درصد كاهش نشان مي‌دهد. همچنين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده 81 ميليون و 630 هزار تومان بود كه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲.۹ درصد افزايش نشان مي‌دهد. در فروردين‌ماه سال ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به ۱.۵ هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۷۵.۶ و ۱۴.۲ درصد كاهش نشان مي‌دهد. ماه مورد گزارش، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 81 ميليون و 630 هزار تومان بود كه حاكي از افزايش ۰.۲ درصدي نسبت به ماه قبل مي‌باشد.
كاهش حجم معاملات مسكن
بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در فروردين‌ماه سال ۱۴۰۳ حاكي از آن است كه از مجموع ۱۵۰۸ واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۰.۱ درصد، بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذكور در مقايسه با فروردين‌ماه سال قبل حدود ۱.۷ واحد درصد افزايش يافته است. در ميان مناطق ۲۲گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله‌شده معادل ۱۵۰۴.۲ ميليون ريال به منطقه يك و كمترين آن با ۴۲۳.۶ ميليون ريال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.
