تناقض آمار مسكن در حرف و عمل مسوولان

گروه راه و شهرسازي|

ديروز در حالي عمليات اجرايي ۲۰۰ هزار واحد مسكوني در ۲۴ نقطه تهران با حضور محمد مخبر، سرپرست رياست‌جمهوري آغاز شد كه مجموعه پروانه‌هاي صادر شده در تهران طي 10 ساله گذشته حتي به 100 هزار واحد مسكوني نيز نمي‌رسد. بنا به گفته عليرضا زاكاني، شهردار تهران در پي جهش 3 برابري صدور پروانه ساخت طي سه سال اخير، در سال گذشته 14 هزار و 400 فقره پروانه صادر شده است. از اين رو، هم اينك اين سووال وجود دارد كه ديروز چگونه عمليات اجرايي 200 هزار واحد مسكوني آغاز شد؟ آيا اين واحدهاي مسكوني كه بحث احداث آنها از سال گذشته نيز در رسانه‌ها جريان داشت، داراي پروانه ساختماني هستند؟ اگر پروانه ساختماني دارند، چرا در آمارهاي رسمي منعكس نشده و به جاي جهش ده‌ها برابري صدور پروانه ساختماني در سال گذشته، صرفا 14 و 400 فقره پروانه ساختماني ثبت شده است؟ آيا فرايند چندين ماهه صدور پروانه ساختماني 200 هزار واحد مسكوني، طي 45 روز كاري نخست سال جاري انجام شده است؟ اگر پروانه ساختماني براي اين 200 هزار واحد صادر نشده است، پس چگونه و تحت چه معيارهايي عمليات اجرايي آنها آغاز شده است؟

به گزارش تسنيم، با حضور محمد مخبر معاون اول رييس‌جمهوري، ارسلان مالكي مديرعامل سازمان ملي زمين و مسكن عمليات اجرايي 200 هزار واحد مسكوني قرارگاه جهادي مسكن شهر تهران با رويكرد نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهر تهران و استفاده از اراضي ناكارآمد با تامين خدمات لازم و اجراي شعار سال 1403 آغاز شد. به گفته مسوولان شهري، اين واحدهاي مسكوني در 24 نقطه تهران ساخته خواهد شد.

كمبود يك ميليون واحد مسكوني

در پايتخت

در ابتداي اين آيين، زاكاني با اشاره به اهميت ساخت مسكن در تهران گفت: با توجه به شرايط تهران و وجود ۹۳۰ هزار پلاك و ميزان خانوار، با يك ميليون كمبود واحد مسكوني رو به رو هستيم. از اقدامات شاخص دولت انقلابي حركت در مسير ساخت ۴ ميليون واحد مسكوني است كه با توجه به قدرالسهم ۱۸ درصدي تهران در جمعيت كشور نقش تهران براي تحقق اين وعده قابل توجه است.

شهردار تهران در بخشي از سخنان خود بدون اشاره به ابعاد اقتصادي بحران مسكن و ركود تقاضاي مسكن به علت ناتواني مالي مردم تحت تاثير تحريم‌ها و تورم فزاينده اظهار كرد: رويكرد مديريت پيشين شهر تهران كاهش صدور پروانه‌ مسكن بود. به همين علت، طي يك فرايند نزولي در سال ۱۴۰۰ تنها ۵۴۰۰ پروانه ساخت مسكن توسط شهرداري تهران صادر شد كه اين رقم كمترين ميزان در 10 سال قبل از آن بوده است. در حالي كه ابتداي اين دهه ۹۰ يعني سال ۹۱، ۳۱ هزار پروانه ساخت مسكن در تهران صادر شده بود.

او افزود: با توجه به ساختمان‌هاي تهران اگر فرايند نوسازي آن با همان دست فرمان مديريت پيشين شهر تهران ادامه پيدا مي‌كرد، بنابر محاسبات ۱۴۰ سال يك دور نوسازي پايتخت زمان مي‌برد. همچنين مطابق آمارهاي احصا شده، شهر تهران ۲۶۰ هزار پلاك ناپايدار دارد كه از اين آمار ۹۳ هزار مورد آن در بافت فرسوده است. باقي نيز در بافت ناكارآمد كه در حوادث طبيعي آسيب پذير است، قرار دارد.۱۵ هزار واحد مسكوني عمدتاً در منطقه ۱۵ تهران است.

زاكاني در بخش ديگري از سخنان خود گفت: با احصاي ظرفيت‌ها، نوسازي شهر تهران در محور برنامه‌هاي ما قرار گرفت؛ بر همين اساس روند صدور پروانه ساخت نيز صعودي شد و طي ۳ سال آمار ۳ برابر افزايش پيدا كرد. به نحوي كه در سال ۱۴۰۲ به ميزان ۱۴ هزار و ۴۰۰ پروانه ساخت در تهران صادر شده است. علاوه بر اين ۲۸۰ درصد توسعه نوسازي نيز در بافت فرسوده داشتيم.

وضعيت پروانه‌هاي ساختماني در دهه 1390

بررسي‌هاي «تعادل» از داده‌هاي آماري مربوط به صدور پروانه ساختماني در شهر تهران نشان مي‌دهد، تعداد پروانه ساختماني در سال 1399 تقريبا برابر با تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادره در سال ۱۳۷۷ (۶۹۹۷ فقره) است كه كمترين ميزان طي ۲۴ سال قبل از آن به شمار مي‌رفت. حضيض تعداد پروانه‌هاي صادره اما در سال 1400 بود كه به گفته شهردار تهران به 5400 فقره رسيد. در اين حال، در سال 1390، ۹ هزار و ۷۶۳ فقره به مساحت ۳۳ ميليون و ۲۶۵ هزار مترمربع پروانه ساختماني صادر و پيش بيني شد كه ۲۱۰ هزار و ۹۲۴ واحد مسكوني ساخته شود. سال‌هاي ۱۳۸۰ و ۱۳۸۶، پس از سال ۱۳۹۰ در رتبه‌هاي بعدي صدور بيشترين پروانه ساختماني قرار مي‌گيرند. در سال ۱۳۸۰ حدود ۲۶ هزار و ۶۸ فقره و در سال ۱۳۸۶ حدود ۲۵ هزار و ۵۳ فقره پروانه ساختماني صادر شده است. اما نكته مهم در ميان اين آمارها، هم نوايي و همگامي افزايش صدور پروانه‌هاي ساختماني و به عبارتي افزايش تمايل سازندگان به ساخت و ساز با جهش‌هاي قيمتي در بازار خريد و فروش مسكن است. اما اين الگو در دوره اخير جهش قيمتي در بازار مسكن يعني از سال ۹۷ تا كنون تغيير يافته است و تمايل سازندگان به ساخت و ساز در تهران به حدود يك سوم كاهش يافته است.

افت و خيز ساخت و ساز در كشور

افت ساخت و ساز مختص تهران نيست و از همين رو نمي‌توان آن را به سياست‌هاي مديريت شهري وقت ارتباط داد. آمارها در اين باره گويا هستند. بر اساس داده‌هاي منتشره از سوي مركز آمار ايران، از سال ۱۳۹۲ ساخت و ساز در مناطق شهري كشور روند نزولي به خود گرفته تا اينكه در ۱۳۹۷ همزمان با آغاز برنامه‌ريزي براي طرح اقدام ملي و جهش قيمت‌ها در بازار مسكن، ساخت و ساز نيز افزايش يافته است. در ۹ سال نخست دهه ۱۳۹۰ اوج توليد مسكن در سال ۱۳۹۲ بوده كه براي ۸۰۹ هزار و ۸۴۳ واحد مسكوني پروانه صادر شده است. در همان مقطع قيمت مسكن شهر تهران در مقايسه با ۸ سال قبل از آن ۵۰۰ درصد افزايش يافت. اگرچه بخشي از رونق ساخت و ساز در سال ۹۲ مي‌تواند به پروژه مسكن مهر مربوط باشد، اما طبق بررسي‌ها سهم مسكن مهر از پروانه‌هاي صادره در آن مقطع حدود ۱۱۵ هزار واحد در سال بوده است. گزارش‌ها نشان مي‌دهد، دولت دهم در پايان كار خود ۶۹۰ هزار واحد مسكن مهر را تحويل داد كه به‌طور ميانگين سالانه ۱۱۵ هزار واحد را شامل مي‌شود.

سال ۱۳۹۳ و پس از روي كار آمدن دولت يازدهم به دليل جهش سنگين قيمت مسكن كه پيش از آن رخ داده بود و پايين بودن قدرت خريد متقاضيان، ساخت و ساز به يك‌باره نصف شد. آمارها نشان مي‌دهد در سال ۹۳ براي تعداد ۴۰۰ هزار و ۱۶۴ واحد مسكوني پروانه صادر شده كه از كاهش ۵۰.۵ درصد در مقايسه با سال قبل از آن حكايت دارد. افت توليد مسكن در سال‌هاي پس از آن ادامه پيدا كرد تا اينكه در سال ۹۶ به حدود ۳۳۷ هزار واحد رسيد. اما سال ۱۳۹۷ تقاضا براي دريافت پروانه ساختماني با رشد مواجه شد. در آن سال توليد مسكن به ۳۷۶ هزار واحد رسيد كه احتمالا بخشي از اين رشد ناشي از صدور پروانه براي واحدهاي اقدام ملي مسكن بوده است.

آمار ساخت وساز بر اساس پروانه‌هاي صادره طي ۹ سال منتهي به ۱۳۹۹ بدين شرح است: سال ۱۳۹۱ تعداد ۷۶۱ هزار و ۱۲۱، سال ۹۲ تعداد ۸۰۹ هزار و ۸۴۳ واحد، سال ۹۳ تعداد ۴۰۰ هزار و ۱۶۴ واحد، سال ۹۴ تعداد ۳۵۸ هزار و ۲۳۱ واحد، سال ۹۵ تعداد ۳۴۴ هزار و ۵۹۷ واحد، سال ۹۶ تعداد ۳۳۷ هزار و ۵۱۹ واحد، سال ۹۷ تعداد ۳۷۶ هزار و ۵۷۵ واحد، سال ۹۸ تعداد ۳۸۲ هزار و ۵۶۵، و سال ۹۹ تعداد ۴۹۰ هزار و ۵۹۷ واحد مسكوني. همانطور كه آمار توضيح مي‌دهد توليد مسكن در سال گذشته با رشد ۲۳ درصدي در مقايسه با سال ۱۳۹۸ و افزايش ۴۵ درصدي در مقايسه با پايين‌ترين ميزان سالانه ساخت وساز يعني سال ۹۶ همراه بوده است.

دلايل ركود ساخت و ساز در دهه ۹۰

به گزارش «تعادل»، كارشناسان مسكن دلايل متعددي را براي افت ساخت و ساز در كشور و به ويژه در تهران طي دهه ۹۰ بر مي‌شمارند. از آنجا كه در اوايل دهه ۹۰ سرمايه‌گذاري‌هاي بيش از حدي در بازار مسكن شد، بازار مسكن با مازاد عرضه روبرو شد و در نهايت همين اضافه عرضه باعث شد تا از جذابيت‌هاي بازار مسكن كاسته شده و ميزان خريد و فروش در اين بازار كم شود. دليل ديگر بروز ركود در بازار مسكن تحت تاثير بازارهاي جايگزين بر بازار مسكن عنوان مي‌شود. اين بازارها از جمله طلا، ارز و بازار سهام در مقاطع مختلف دهه ۹۰ به دليل سودده بودن، سرمايه‌هاي زيادي را به خود جذب كردند. به اين ترتيب، اين بازارها در مقاطع زماني خاصي به دليل سودده بودن موجب شدند تا سرمايه‌گذاران به جاي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن در اين بازارهاي جايگزين سرمايه‌گذاري كرده و كسب سود كنند. اين روند موجب شد تا از ميزان سرمايه‌گذاري در بازار مسكن به عنوان يك بازار مولد كاسته شود و سرمايه‌گذاري در بازارهاي غيرمولدي مانند طلا و ارز افزايش يابد. دليل ديگري كه بر كاهش سرمايه‌گذاري در بازار مسكن طي دهه ۹۰ تاثير گذاشت و باعث ايجاد ركود در اين بازار شد، افزايش نرخ سودهاي بانكي بود. نرخ سود بانكي در سال ۹۳ در برخي بانك‌ها (حتي بانك‌هاي دولتي) ۲۸درصد و در سال ۹۴، ۲۲درصد بود و همين امر موجب شد تا بسياري از سرمايه‌گذاران و مردم به جاي اينكه در بازار پردردسر ساخت و ساز مسكن براي دريافت سود ۳۵درصدي سرمايه‌گذاري كنند، پول‌هاي خود را در بانك سپرده‌گذاري مي‌كردند تا بدون زحمت از سودهاي بالاي اين بانك‌ها استفاده كنند. همين امر موجب شد تا بار ديگر سرمايه‌گذاري در بازار مسكن كاهش پيدا كرده و جذابيت‌ اين بازار كاسته و به سمت ركود رانده شود. سرمايه‌گذاري در مسكن مهر و بلوكه شدن مقادير زيادي از پول‌هاي مردم و سرمايه‌هاي دولتي در اين بخش (رقمي حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰هزار ميليارد تومان) نيز موجب شد تا از ميزان سرمايه‌گذاري در بخش ساخت‌وساز مسكن كاسته شود و اين بازار به سمت ركود هدايت شود.