گروه راه و شهرسازي|
در حالي كه در هفته اول خرداد ماه سال جاري، وزير راه و شهرسازي از تعيين سقف اجاره‌بها متناسب با تورم تا نيمه خرداد ماه جاري خبر داده بود، اما تاكنون اين وعده محقق نشده است. براساس قانون جديد نرخ اجاره براساس نرخ تورم استان‌ها محاسبه مي‌شود. از همين رو، مهرداد بذرپاش، در پي برگزاري جلسه شوراي عالي مسكن به رياست محمد مخبر، سرپرست رياست‌جمهوري، اعلام كرد، «تعيين سقف اجاره‌بها در شوراي عالي مسكن با اخذ نظرات استان‌ها حداكثر تا يك هفته ديگر ابلاغ خواهد شد». اگر چه تاكنون اقدامي در جهت عملي شدن اين وعده صورت نگرفته است، بر اساس آخرين گزارش‌هاي مركز آمار مي‌تواند تا حدي به نرخ‌هاي رشد سقف اجاره‌بها در استان‌ها پي برد. تازه‌ترين آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد استان سيستان و بلوچستان كمترين نرخ تورم و استان يزد بيشترين نرخ تورم را دارد. طبق قانون جديد قرار بر اين است كه دولت با مدل جديد براي اجاره‌بها سقف تعيين كند. البته بازار اجاره‌بها تجربه ناموفق قيمت‌گذاري در اواخر دولت دوازدهم و در دوران كرونا را دارد. مهم‌ترين تفاوت اين است، آنچه كه قرار است از تابستان امسال به اجرا برسد قانون است و براي اجرا پشتوانه قانوني دارد در حالي كه در تجربه گذشته سقف اعلام شده تنها در حد يك مقرره و تكليف براي موجران بود. تفاوت مهم ديگر اين است كه در مدل جديد قرار نيست عدد مقطوعي براي تمام كشور اعلام شود بلكه سقف اجاره‌بها براساس نرخ تورم استان‌ها تعيين مي‌شود. يعني قرار نيست يك نرخ مشمول كلان‌شهرها و شهرهاي كوچك شود. يكي از دلايل ناموفق بودن تجربه قبلي اين بود كه براي مثال عدد سقف 25 درصدي در كلان‌شهري مانند تهران با اعداد واقعي در بازار مسكن فاصله داشت و واقعي نبود بنابراين به اجرا نمي‌رسيد اما همين عدد در شهرهاي كوچك خود عامل رشد قيمت‌ها در بازار مسكن مي‌شد. به گزارش ايلنا، براساس قانون جديد كه سقف اجاره‌بها براساس نرخ تورم استان‌ها تعيين مي‌شود، آخرين گزارش مركز آمار از نرخ تورم سالانه كالاها و خدمات مصرفي خانوارهاي كشور به تفكيك استان‌ها در ارديبهشت ماه 1403 نشان مي‌دهد، سيستان و بلوچستان با نرخ تورم 29.8 درصدي كمترين تورم و استان يزد با نرخ تورم 43.6 درصد بيشترين تورم را دارد. پس از يزد، استان اصفهان با نرخ تورم 42.1 درصد دومين استان پرتورم است. در اين ميان استان تهران به عنوان استان پيشرو در بازار مسكن نرخ تورم 34 درصدي دارد و نرخ تورم سالانه كل كشور در ارديبهشت ماه 37 درصد بوده است. نرخ تورم سالانه در استان‌هاي پرجمعيت همچون فارس، همين عدد 37 درصد را نشان مي‌دهد. به عبارت ديگر با روش جديد نرخ‌گذاري با توجه به ميزان عرضه و تقاضا در بازار مسكن و شرايط اين بازار، استان يزد بيشترين نرخ افزايش اجاره و سيستان و بلوچستان كمترين را خواهد داشت.
تعيين منطقه‌اي سقف اجاره مسكن
به گزارش «تعادل»، آن‌گونه كه كارشناسان اقتصاد مسكن مي‌گويند، ميزان اجاره‌بها از سويي تابعي از قيمت مسكن است و از سوي ديگر، تابعي از هزينه معيشت مالك. اين در حالي است كه طي سال‌هاي اخير، قيمت مسكن دچار جهش‌هاي متعددي شده است و هم‌اينك متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران به بيش از ۸۱ ميليون تومان رسيده است، در حالي كه حدود ۱۰ سال پيش، متوسط قيمت مسكن حدود ۳ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع بود. همزمان با جهش‌هاي قيمتي مسكن، شاهد جهش قيمت ساير كالاها نيز بوده‌ايم. مساله‌اي كه هزينه‌هاي تامين معيشت خانوار و به ويژه مالكان را دستخوش تغيير كرده است و در نتيجه، با ايجاد يك كانال جديد، روي اجاره‌بها اثرگذار بوده است.
مجتبي يوسفي، عضو هيات رييسه مجلس يازدهم و منتخب مجلس دوازهم پيش از اين، درباره تعيين سقف اجاره‌بها به صورت منطقه‌اي گفته بود: در بحث ارايه دامنه قيمت‌ها بحث اول اين بود كه دولت يك عدد و درصد ثابت را اعلام كند كه در اجراي اين اقدام با توجه به تجربه‌هاي سال‌هاي گذشته، ديديم كه دولت در اجراي آن موفق نبود. به‌طوري كه اعلام سقف قيمت در برخي از استان‌ها و شهرها و مناطق خود عامل افزايش قيمت اجاره‌بها شد و اين اعداد ثابت كلي براي تمام استان‌ها در شهرهاي كوچك كه به افزايش سرسام آور نرخ اجاره مبتلا نبودند هم به اجرا رسيد و براي مثال سقف ۲۰درصدي كه به‌طور رسمي از سوي دولت اعلام شد منجر به افزايش نرخ اجاره‌بها شد حال اينكه همين عدد در شهرهاي بزرگ كارايي نداشت. در قانون جديد به شوراي عالي مسكن اين اختيار داده شد كه به برخي از استان‌ها ورود كند و نسبت به نرخ تورم آن استان و شهر نسبت به تعيين سقف اجاره‌بها اقدام كند و اعداد براي تمام كشور به‌طور مطلق نسبت به فراخور استان يا هر شهر متفاوت باشد. اگر نرخ رشد بالاتر از نرخ تورم و نرخ‌هاي بازار غيرمتعارف بود شوراي عالي مسكن بايد به بازار مسكن آن شهر يا استان ورود كند و دامنه قيمت مشخص كند.
سبقت اجاره مسكن از تورم عمومي
آخرين آمارهاي رسمي از تحولات بازار مسكن نشان مي‌دهد، در فروردين ماه سال جاري، شاخص كرايه مسكن در تهران و كل مناطق شهري نسبت به اسفند سال گذشته معادل ۲درصد افزايش يافته است. رشد نقطه به نقطه اين شاخص اما در تهران و مناطق شهري كشور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۴۵,۲ و ۵۲.۴ درصد گزارش شده است. معنا و مفهوم اين اعداد اين است كه از سويي، تورم نقطه‌اي اجاره‌بها از نرخ نقطه‌اي تورم عمومي در فروردين ۱۴۰۳ كه حدود ۳۴درصد گزارش شده و همچنين تورم مسكن در نخستين ماه سال جاري (۲۲.۹درصد) بسيار بيشتر بوده است. همزمان تورم اجاره‌بها در ساير شهرهاي كشور تفاوت معنادار با اين شاخص در تهران داشته كه نشان‌دهنده افزايش چشمگير تقاضاي اجاره در ساير مناطق شهري كشور است. پديده‌اي كه طي ماه‌هاي اخير تكرار شده و تقريبا به روندي عادي در بازار اجاره كشور بدل شده است. بررسي داده‌هاي آماري از سوي «تعادل» نشان مي‌دهد، از دي ماه سال ۱۴۰۱ تا دي ماه سال ۱۴۰۲ نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران كمتر از ميزان تورم مسكن بوده است. در واقع، در اين دوره زماني شاهد دو جهش ارزي در كشور بوديم كه به انتظارات تورمي دامن زد و به همين علت، فروشندگان مسكن حاضر به عرضه مسكن خود به قيمت‌هاي جاري نبودند و تلاش مي‌كردند، ملك خود را با قيمت‌هاي چند ماه آينده به فروش برسانند. از همين رو بود كه تعداد معاملات ملكي در دوره مورد نظر نيز كمتر از گذشته شد و معاملات كمتري صورت گرفت. از دي ماه سال گذشته تاكنون نيز اگر چه تورم اجاره از تورم بازار معاملاتي مسكن كمتر بوده است اما همچنان بالاتر از نرخ تورم عمومي ايستاده است.
به گزارش «تعادل»، تجربه سال ۱۴۰۲ و تجربه‌هاي فراوان قبلي نشان مي‌دهد كه اجاره‌بها صرفا از قيمت ملك متاثر نمي‌شود و عوامل ديگري نيز در شكل‌گيري آن دخالت دارند. نرخ دلار به عنوان لنگر انتظارات تورمي اثر قابل توجهي روي معيشت موجران دارد و موجران خرده پا كه بيش از ۸۰ درصد از مالكان ايراني را تشكيل مي‌دهند، با هر نوسان دلار، تلاش مي‌كنند نرخ كرايه‌ها را افزايش دهند تا از ميزان رفاه خانواده آنها كم نشود. آمارها نيز مويد همين است كه اجاربها در سال گذشته بيش از ۲۰ درصد از قيمت مسكن و حدود ۴ درصد از نرخ تورم عمومي جلوتر بوده است. از اين رو، پيش‌بيني مي‌شود، نرخ اجاره‌بها در سال جاري نيز همين وضعيت را ادامه دهد و سطوح بالاتري از نرخ تورم و قيمت مسكن تداوم مسير دهد.
